深圳特发的文旅漫途

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 18.5w阅读 2024-04-24 18:02

文/乐居财经  魏薇

1979年底,小梅沙度假区建成,伴随着深圳经济特区成长,承载着无数人对深圳的记忆。

但随着时间的推移,小梅沙也日渐面临交通不便、设施老旧、市政配套滞后等问题。2021年10月,小梅沙度假村闭园停业,宣告了该片区全面进入改造升级阶段。

如今,它将以全新形象重返公众视野。据了解,今年五一期间,新海洋世界、新小梅沙大酒店、深圳美高梅酒店、小梅沙海滨公园、叠翠湖郊野公园、小梅沙艺术中心等一期文旅项目即将亮相。

小梅沙向来是深圳东部黄金海岸线的滨海名片,三面环山、一面临海,因地理位置优越,有着“都市中的山海”的美称。

作为深圳市首个文旅业态的城市更新项目、深圳市重大项目,小梅沙的重建获得了深圳市委市政府、盐田区委区政府的重点支持。项目统筹规划面积3.9平方公里,整体改造投资近200亿元,预计2025年建设完成并投入运营。

背后承担小梅沙改造升级的开发商,是深圳市特发集团有限公司(简称“特发集团”)。

对于小梅沙项目,特发集团寄予厚望。其表示将以香蜜湖、小梅沙两个重点开发项目为代表,统筹形成深圳本土强势品牌,实现品牌输出,成为“战略性新兴产业发展与城市空间升级核心骨干”。

这个耗费了特发集团大量心血的项目,单投资金额就是一笔不小的数目。如今项目即将进入运营阶段,对于特发集团这个旧改大户而言,未来同样是不小的考验。

8年改造升级

2007年9月,特发集团正式启动小梅沙片区的战略发展规划,2014年成立“小梅沙片区规划建设运营协调小组”;2016年5月,特发集团投资成立“深圳市特发小梅沙投资发展有限公司”(简称“特发小梅沙投资”),统筹小梅沙片区整体改造项目。

2017年12月6日,特发小梅沙片区整体改造暨新海洋世界项目启动仪式在小梅沙举行,这标志着特发集团投资的小梅沙片区整体改造项目进入实施阶段。

2020年3月10日,深圳市特发小梅沙投资获盐田区梅沙街道小梅沙片区城市更新单元(一期)的实施主体资格。

2021年2月,小梅沙片区城市更新单元一期项目正式开工。深圳市盐田区委副书记、区长邓飞和特发集团张俊林等领导到场,启动开工仪式。

项目一期总投资63.6亿元,预期建设成为集住宅、办公、公寓、商业为一体的城市综合体。项目二期也于2021年动工,建设有滨海潮文化主题街区、钓鱼台精品度假酒店、特色文旅产业空间等。

当时,特发小梅沙投资表示,项目开发文旅板块先行,小梅沙海滨公园、叠翠湖公园、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年先期建成投运,项目整体计划于2024年竣工,2025年全面投运。

相比预计时间,文旅板块的最终开放时间晚了近两年。

住宅方面,特发小梅沙觐海府已开启预约。首批推出的是高层住宅,共299套房源,主推建面约117-173㎡的3-4房,目前售楼处和样板已对外开放,预计价格5.6万/㎡,项目或在4月份入市。

据悉,小梅沙觐海府总占地面积约6万㎡,总建筑面积约10.4万㎡,容积率1.75,共规划6栋建筑,包括3栋住宅,2栋别墅,1栋办公。

小梅沙作为深圳市首个文旅业态的城市更新项目定位,特发集团文旅上的项目并不多。除了小梅沙,其官网上披露的还有深圳香蜜湖度假村项目。或意味着,项目后期的运营对特发集团是不小的考验。

特发集团自身也有所意识。早在2021年9月,特发集团旗下特发小梅沙投资就与益田旅游商业、印力商业签署了小梅沙商业项目招商运营合作协议。

根据当时协议,三方将共同成立招商运营合资公司,全面统筹小梅沙片区商业招商与运营。

旧改大户

特发集团成立于1981年,是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团,前身为深圳经济特区发展公司,由广东省委书记办公会议决定成立。曾先后开发过特发龙华工业园、特发小区、嘉隆星苑、泊林花园和委托代建的深圳市海洋世界极地馆等项目。

天眼查显示,特发集团的法定代表人为张俊林,由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会(简称“深圳国资委”)、中国长城资产管理股份有限公司、深圳市投资控股有限公司、中国东方资产管理股份有限公司、广东省财政厅共同持有,持股比例分别为36.6875%、28.7143%、19.8509%、7.7329%、4.0144%,深圳国资委为实际控制人。

据公开信息,现任董事长张俊林曾任深圳市审计局会计、深圳世纪星源股份公司总稽核、深圳经济特区发展集团公司计财部经理、深圳市特发信息股份有限公司董事长、党委书记等职位。

主要人员方面,欧鹏担任副董事长,高天亮为董事、总经理,另外有6名董事,7名监事。

特发集团共计对外投资131家公司,涉足制造业、批发零售业、房地产业、金融业等多个领域。

近年来,特发集团大举进入深圳城市更新领域。有数据显示,截至目前,特发集团在深圳的储备城市更新项目超过30个,总货值超过3000亿元。如平湖旧墟镇片区GX04重点城市单元、六约北片区龙塘片区方向单元、天鹅工业区城市更新单元等。

除了旧改,特发在公开市场也有拿地。例如,2022年8月,在深圳第二批集中供地,特发集团以底价14.43亿获光明公明宅地,该地块土地面积2.10万平方米,总建面约10.51万平方米,为二类居住用地。项目建成后普通商品住房平均销售价格不高于4.72万元/平方米。

2021年9月,深圳第二批集中供地,特发以上限价12.07亿元+11500㎡竞得龙岗区南湾街道香阅路和星火路交叉口西侧G06301-0416地块,成交楼面价19622元/平,溢价率14.95%。

“双千亿”待实现

在房地产开发业务之外,特发还有信息通信、旅游休闲、珠宝服务、物业管理四大类多元化产业,旗下拥有4家上市公司:特发信息、特力、麦捷科技和特发服务。

据特发集团2023半年度报告,其在期内实现营业收入61.39亿元,利润总额2.04亿元,净利润1.1亿元。其中,房地产相关业务产生的收入大幅下滑,房地产/租赁业业务板块在期内产生的收入为1.39亿元,同比减少90.11%。对此,特发集团解释称,主要系子公司特发地产上年结转天鹅湖畔项目收入13亿元,当期暂无地产项目结转。

负债方面,短期借款期末余额为44.83亿元,占当期末负债总额的8.78%,相比于2022年末的29.32亿元增加52.89%,变动原因主要为银行借款的增加。同时,因子公司小梅沙投资、特发地产项目开发贷增加,特发集团在期内的长期借款相比于2022年末增加了43.02%至71.0亿元。

2020年,特发集团定下了“双千亿”计划,即到2025年末,总资产实现1000亿元规模,“十四五”期间(2021-2025)累计实现1000亿元营收规模。

2021年,特发集团实现营业收入141.22亿元、资产总额374.19亿元;2022年实现营业收入121.66亿元、资产总额405.46亿元。特发集团预计,2023年实现营业收入169亿元,年末总资产达540亿元、净资产达213亿元。

三年下来,特发集团的营业收入合计约432亿元,距离1000亿的目标尚有500多亿元的差距,而距离2025年的目标期限还剩2年时间。

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