销售下行、债务迫近……2023年，房地产市场仍处深度调整期，“防风险”升级为房企的共同课题。市场一方面密切关注着企业化债，寻找借鉴样本，另一方面也更关注底层资产，是否可支撑安全度过“冬天”。

一直被视为行业纾困化险典型的融创，历经风雨洗礼，资产基本盘展现出抗打一面。数据显示，在连续三年充分计提各项减值后，融创归母净资产仍达624.3亿元，比2022年同期增长39.6亿元；有息负债2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元，抗风险基础更强。

“资产现在是检验公司安全性的试金石，融创拥有着丰厚家底，这是它度过困难的最大底气。“ 一位市场分析人士称，更可贵的是，融创团队还一直努力自救，全力以赴化债、保交楼、造好房子，这给其他出险房企起到很强的示范效应，也将帮助它最终度过难关。

归母净资产、有息负债“一升一降 ”

回顾过去一年，在政策的有力支持下，房企陆续传出化债积极信号，但市场销售上仍然持续承压。

据国家统计局数据，去年全国商品房销售额11.6万亿元，同比下降6.5%；今年开年降幅进一步扩大，1-2月全国新建商品房销售额1.06亿元，同比下降29.3%。

“本轮房地产市场调整已两年有余，市场下行的深度、烈度都是超预期的”。上述市场分析人士表示，房企普遍此前对市场恢复过于乐观，如今随着市场的持续下行，仍要进行计提减值的操作。

据了解，融创在2021、2022年财报两次计提减值后，出于对后市的审慎性考虑，2023年财报依然继续计提减值，三年累计计提减值总额超850亿元。

而即便在市场下行、大幅度减值的背景下，融创通过积极努力，在化债上取得重大进展，成为全行业第一家完成境内外债务重组的大型房企，为行业树立了标杆，由此也为2023年公司财报表现打下重要基础。

具体来看，融创约百亿规模的美元债，通过创新的重组方案，不但提供2-3年前期偿债缓冲期，还将超45亿美元债务转股，显著减轻了债务压力、增加公司安全性。

基于此，融创2023年利润和负债指标迎来明显改善：本公司拥有人应占亏损79.7亿元，同比大幅下降71.2%，有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元，有效降负债。

成功的化债，还一定程度上增厚了融创净资产。在三年累计计提减值总额超850亿元后，公司仍有837.9亿元净资产、624.3亿元归母净资产，归母净资产比2022年增加39.6亿元，体现资产基础扎实。

“从融创财报看，资产基本盘相当稳固，资产质量也十分优质，尤其是归母净资产的增长，代表它有更多自有资本抵御风险和应对不确定性。”上述分析人士称，这些优质资产虽短期减值，但并不是真亏损，等市场好转时存货减值还能视条件转回，助力业绩提升。

地产未售土储货值1.2万亿元，文旅业务涨势喜人

梳理公开资料发现，融创的资产家底主要是由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。

地产开发资产中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市。依托良好的产品力和交付成绩，融创在大部分城市都建立了良好品牌优势和市场口碑，为公司彻底化解风险奠定重要基础。

2017年，融创高起点进军文旅产业，在广州、成都、昆明等核心一二线城市，布局十余个集吃住行游购娱一体化的文旅城，如今都成长为区域乃至全国性的热门旅游目的地，通过持续深耕运营，这些资产价值得到有效提升。

数据显示，融创去年冰雪、乐园、商业全年吸引客流破1.5亿人次，酒店入住率快速提升，全业态经营显现出火热态势，收入也显著增长，文旅项目经营收入59.1亿元，同比增长29.9%，管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元。

“融创文旅业绩爆发，既有在热点旅游城市的前瞻布局优势，也有多年运营体系能力精进的原因，同时在疫情放开、文旅复苏的大潮中，融创也及时抓住契机有效恢复经营。”一位知情人士说，从2021年开始，房地产市场持续下行，调整的时间、深度都远超预期。在这种界面下，融创文旅资产价值凸显，也是融创与其他房企最大的差异，曾经被认为是重资产包袱的文旅资产经过7年的运营已经开花结果、取得亮眼业绩，并且未来随着国内整体文旅行业的爆发增长趋势，还有较好的增长预期。也许未来文旅资产对融创整体风险化解会起到至关重要的作用，作为承载希望的种子深耕发芽。

而基于地产开发和文旅运营沉淀的成熟经验，融创还成功孵化出了轻资产的能力，在物业服务、冰雪运营、酒店管理等各端积极拓展第三方管理业务，也逐渐成为不容忽视的资产价值点。

“融创的资产质量让人踏实，尤其在行业波动期，文旅资产、轻资产释放出价值，与地产形成很强的互补性。”上述知情人士说，目前行业还在逐渐筑底，待到市场复苏后，地产开发资产也将迸发出更大的反弹力量。这些优质资产，也成为融创整体风险化解和经营恢复的稳定支撑。