乐居新媒体 朱雅文  发自上海

  2023年上海首批土拍市区将推出3宗地块，分别位于徐汇田林、静安中兴以及普陀桃浦。普陀桃浦地块为三宗中体量唯一超过1万方的地块，预计成为本批市区热门。

  普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块，地理位置东至祁顺路、南至规划H6-7地块、西至规划H6-4地块、北至连冠路，出让面积33998平方米，容积率2.5，为住宅用地，起始价34.5亿。

  地块周边配套成熟，交通便利，多条公交线路环绕，距离地铁15号线祁安路地铁站约500米，南侧紧邻沪嘉高速。三公里内聚集有上海儿童世界基金会普陀幼儿园、上海市文达学校、市重点中学上大附中实验学校；苏宁易购、乐坊大华生活广场等购物中心，以及上海德济医院、宝山区大场医院等医疗配套。

  房地联动价下降4000元/平

  去年的土拍中，市区的普陀桃浦有4宗地块密集出让，分别由金茂、宝华（2宗）、中环集团竞得。

  2022年第二批土拍，金茂以35.29亿元竞得桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块，楼面价 47321元/平方米，溢价率8.91%。随后，宝华以11.72亿元竞得桃浦科技智慧城（W06-1401单元）037-01地块，溢价率1.03%，楼面价39436元/平方米。

  第三批土拍中，中环集团以30.5亿元底价竞得桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块，楼面价38872元/平方米。宝华则又竞得区域的普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)015-01地块，成交总价56.05亿元。

  这4宗地块的房地联动价均为8.3万/平方米，但本次出让的桃浦地块房地联动价却为7.9万/平方米，降低4000元/平方米。

  据了解，此前的3宗地块均位于桃浦智创城的核心位置，围绕在桃浦中央绿地周边，而本地块地理位置相对偏离核心，其位于15号线祁安路和古浪路之间，沪嘉高速以北，也未处于桃浦智创城东拓区。不过地块的条件并不差，其距地铁站仅500米，相较此前的3宗地块在轨交方面更有优势。

  板块内多项目蓄势待发

  在政府的高能级规划加持下，桃浦正在形成产城融合的综合性社区，其土地供应从去年下半年开始发力，一连出让多宗宅地，为沉寂多年的板块新房注入活力。

  经过几个批次的土拍，桃浦新房供应即将大增，其中以宝华、金茂、中环项目首当其中，即使按最低住宅套数下限，也将有约1800套住宅推出。

  目前三项目均处于前期开发阶段。宝华项目规划有5栋住宅1栋商业建筑，金茂近日公布了项目案名“景泰府”，拟建设11栋14-26层的高层产品，中环项目则将打造10幢高层、小高层以及2幢商业办公用房。

  从板块内房屋分布情况看，以老小区加次新房为主，新房项目稀少。本批出让地块周边为一大片成熟的住宅区，有大华碧云天、安居金祁新城、中环一号、金光花苑等小区。

  房价方面，大华碧云天最近成交房源价格约8.5万/平方米，安居金祁新城则约6万/平方米，中环一号成交价则在6-7万/平方米。可见，该区域整体价差较大，依据小区情况而不同。

  未来这几个新房项目房地联动价在8万以上，价格优势不显著，但这些地块在出让时便规定了品质先行的要求，对于产品塑造将产生直接影响，也将成为区域二手老房所不具备的杀手锏。

  明确品质规范

  作为普陀的重量级规划区域，桃浦智创城的定位是打造成中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区，功能上偏向综合性示范区，内部将建设住宅，研发区、办公楼和商业等综合业态。而对于这一区域的住宅产品，政府早已在土拍出让时定下了一部分未来产品蓝图。

  此前宝华、金茂等地块均预先设置建设导则，对项目品质提出明确要求。近日，上海普陀官方也公布了本批将出让的普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块开发建设导则，其中对建筑外立面、基座与线脚以及室内部分提出多项要求。

  导则指出，为提升桃浦社区住宅品质，结合上位规划、住宅特点和地块实际情况，地块在外立面部分，建筑设计整体需高端大气，外立面材料应采用石材、面砖、铝板等材质，不可使用涂料、真石漆等建筑材料。建筑外立面金属部分应采用铝板、紫铜等防锈防腐金属材料。建筑基座与线脚应采用石材干挂工艺。

  此外规定，空调外机等设备不得外露，设备平台宜增加格栅设计，格栅材色调应与主体外立面保持一致，整体美观协调。

  对于室内部分，要求装修标准不低于3000元/平方米、室内装修品牌应采用国际一线品牌。厨房应采用橱柜、厨电一体化设计。应配置冰箱、燃气灶、油烟机等厨电。

  卫生间应设置防水吊顶，地面和墙身采用石材。应配置浴缸或钢化玻璃淋浴房，配置淋浴龙头和座便器；台盆柜采用石材台面配洗面盆和水龙头。

  细致的开发规范为一批高品质住宅的诞生奠下基础。在今年首批土拍中，桃浦地块又将花落谁家？乐居新媒体将继续关注。