乐居新媒体 任时建 发自青岛

  2023年青岛楼市会企稳回升吗？已经落幕的2022年青岛土拍中崂山区的地价变化或许会有一些答案。

  青岛地价同比去年价格大涨27.8%

  12月20日，青岛第四批次土拍落幕，40宗地，总成交价141.69亿。至此青岛2022年四场土拍落幕。

  总体看青岛今年四次供地整体供应116宗，成交111宗地，总建面806万平米，总成交额在441亿元。虽然流拍地块数量不多，但年度供地计划仅完成了43%。

  因为供地计划完成不到一半，从总建面来比较今年806万平米比去年的1208万平米减少了402万供应量，比前年2000万的供应量减少了60%供应量。

  这对青岛楼市来说却是好事。持续下跌多年的青岛房价在供应量持续大量减少的背景下，或有望价格真触底。

  事实上，从2022年青岛土拍结果来看，土地价格并没有下降。据克而瑞统计，青岛四次土拍楼面地价分别为3846元/平米、5405元/平米、8231元/平米，5706元/平米。之所以价格起伏比较大，与某一次土拍的郊区供应量比较大有关系，如果把四次土拍楼面地价平均下为6144元/平米。

  与2021年全年三次土拍合计平均4806元/平米相比，价格大涨27.8%。

  从整体上总结2022年青岛土拍，就是一个词“缩量价涨”。供应量明显减少，但价格在涨。

  崂山地块最受追捧

  2022年青岛楼市土拍的另一个事实是，越到后期，央企、国企、平台公司越接盘土拍，特别是第四次土拍。这意味着民营企业拿地意愿是逐步减弱的，看起来大家对青岛楼市的信任仍不足。

  但是，依然有一个区域的地块受到追捧，那就是就是崂山。

  第四次土拍中，唯有崂山区张村河南2地块，被华润置地、海信、君一三家房企竞争激烈，溢价15%转入线下竞品质环节，最终被华润置地以14.05亿建7.4万平米夺得地块，海信以13.53亿元建面7.13万平米夺得另一地块，两块地楼面地价都是18980元每平米。

  竞拍的整个过程被各大媒体称为“杀疯了！120轮竞价！溢价15%！……”

  这是第四次土拍最激烈的时刻，也几乎是2022年青岛土拍最激励的时刻。

  纵看2022年青岛土拍，崂山区只推出了三块地。除了第四次土拍的这两块地外，还有一个地块是在第三次土拍中出现的，位于崂山区松岭路以东、金岭美地小区以西、仙霞岭路以北、银川东路以难，建面为10.72万平米，被银丰地产以14.16亿拿下，楼面地价14907元每平米。

  该地块在第三次土拍中唯一竞价“触顶”地块。竞价过程是有三家房企经过98轮报价，以15%的溢价率成交，转入线下竞品质环节，最后归了银丰地产。

  从第四次和第三次土拍的崂山地价来看，楼面地价从14907元涨到了18980元每平米，涨幅是27.3%。

  崂山地价今年高于去年

  我们再来看看，今年崂山土拍价格与2021年崂山区的土拍价格的比较。

  2021年有三次集中土拍，一共有四块崂山区地块出让。

  2021年地二次土拍中，北泰置地以1.95亿元，拿下崂山区劲松八路以北、竹韵山色小区以南、崂山实验初中以西地块，楼面地价15905元每平米；鲁信置业以28.85亿拿下崂山区规划新南路以东、松岭路以西、规划科技园一路以南、合肥路以北地块，楼面地价10351元每平米；青建集团以3.7亿元建设2.05万平米拿下崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北地块，楼面地价18059元每平米。

  2021年第三次土拍中，青建集团，以17.83亿，拿下崂山区崂山路以北、崂山支路以东地块，楼面地价13537元每平米；

  可以发现，青建拿了两块地，其中姜哥庄路以东、北姜安置区以北地块最贵，但也比此次张村河南两地块楼面地价要便宜921元每平米。且青建所拿地块实际位置从海景来说，要更好些，地块也极小。

  其他地块都要比张村河南两块地楼面地价便宜3000元到8000元每平米不等。

  崂山张村河将成青岛新富人区

  克而瑞青岛预计张村河南两地块未来将以高端改善产品为主，业内预测项目售价将在4-5万元每平米。据了解，这两块地只是张河村整体改造安置区首批地块，未来该区域还会有多地块供应，其区域位置和楼面地价决定了，该区域有望成为青岛下一个富人区。

  目前，该区域在售新房有融创的崂山一号院，单价4.6万元每平米，户型从150-223平米，套总价795万-1137万之间。妥妥的青岛在售新豪宅代表。

  有数据显示，最近5年来，崂山区千万豪宅成交占比从25.2%快速上升到73.9%，位居各城区首位。

  青岛高端住宅从老市南，到新市南，再到崂山的麦岛、石老人、金家岭等区域。如今随着崂山之前豪宅板块开发趋于饱和，后续土地供应不足，市场需要新的富人区。

  以2022年第四次土拍结果看，去年底大举拆迁改造的张村河片区，就被开发商看中，成为下为青岛下个富人区。

  一位业内人士告诉乐居新媒体：“2023年青岛房价整体是否上涨不好说，但随着崂山地价的不断上升，作为青岛富人区集中的崂山房价肯定要涨一点了。”

  综上，待到明年春暖花开时，崂山房价应该要涨了。