文/乐居财经 李奕和

前海华侨城艾美酒店的宴会厅内，人头攒动，高朋满座。在南中国最具活力的城市深圳，一场关于代建行业的头脑风暴在这里上演。

4月18日，首届中国房地产代建峰会举行，主题为“携手金地，和合代建”。来自五湖四海的40余位专家、300多位来宾，涵盖了政府主管部门相关领导，中国房协、广东省房协领导嘉宾，代建标杆企业核心领导，行业权威研究机构以及众多知名金融机构、律师事务所、产业链、供应链企业、权威媒体机构等重量级来宾。他们齐聚于此，只为一个共同的目标——探讨房地产代建行业现状、趋势、问题与解决方案，推动代建行业的健康长远发展。

近年来，随着房地产进入存量时代，代建成为行业寻找新增长的重要方向，房企纷纷独立旗下代建公司，进入这个蓝海。同时，随着地产流动危机的爆发，保交楼、城投托底拿地、AMC纾困，以及“三大工程”的提出，无不为代建行业注入了更大的想象空间。

无规矩不成方圆。随着更多资本的加入，代建这片蓝海已逐渐成为红海，由此而带来的无序竞争、内耗，以及准入门槛、评价标准等，成为行业亟需规范的问题。

基于此，去年11月，中国房地产行业协会代建分会在杭州成立。标志着代建行业将在官方协会的领导下，推动行业内部自律，嫁接更多产业资源，引领发展新模式，迈向联合发展的全新阶段。而首届中国房地产代建峰会的举行，进一步为推动代建行业高质量发展提供了交流和思想碰撞的平台，也使代建行业的规范化建设迈上了新台阶。

大会涵盖了多个关键议题，包括行业趋势的全维剖析、行业底层价值发掘、政府代建的机遇与实践、区域深耕优势探讨和价值代建核心能力探讨等议题，深入研讨了一系列前沿话题和热点政策，引领行业发展方向。

峰会上，十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、原建设部党组副书记、副部长刘志峰，高度评价了代建行业的重要性和发展潜力。他表示，代建是人民群众盼望美好居住生活的产物，代建模式对行业和社会的发展都有积极意义。

之于整个地产行业而言，中国房地产业协会副会长、代建协会会长张亚东受邀出席并致辞表示，代建商业模式既是房地产发展新模式，同时也是高科技、高效能、高质量的新质生产力。

金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊代表峰会承办方发表致辞。他也表示，中国房地产业新发展模式在逐步构建，不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。

与此同时，大会首次发布了三大行业标准的最新进展，中国房协副会长王惠敏详细阐述了《代建企业综合能力评价标准》的立项启动情况，并介绍了代建企业合同文本的推进进展。大会还见证了《房地产代建企业自律公约》签约仪式的隆重举行。这些行业文本的签署与推进，为行业的规范发展提供了有力支撑。此外，代建各标杆企业的领军人物在峰会上分享的关于代建问题的探讨、行业难点、趋势以及差异应对能力的培养等深度见解，也成为本次大会的一大亮点。

代建企业签署《房地产代建企业自律公约》

头部代建企业齐聚，贡献标杆力量

我国代建最早兴起于政府代建。1993年厦门市在深化工程建设管理体制改革的过程中，通过采用招标或直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给专业项目管理单位，代替项目使用单位对项目实施建设。

整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化。随着地产开发步入下行周期，代建赛道近两三年在房地产业迅速兴起，其高收益率、低杠杆、逆周期，以及对资金要求相对较低的特性，不仅让资本着迷，也让正在进入或想要进入这个领域的各方，跃跃欲试。

本次峰会，汇聚了多家代建头部企业核心负责人及行业大咖，规模空前，包括金地管理、绿城管理、华润代建、蓝城集团、中原建业、龙湖龙智造、招商建管、建发管理、旭辉建管、中海管理、万科城建等，这些代建标杆企业深耕代建赛道，已发展成行业的一股重要力量。

如，“代建第一股”绿城管理，其作为绿城品牌和代建管理模式输出的主体，成立于2010年。至2023年，代建项目已布局中国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市，合约项目总建筑面积1.196亿平方米。其连续八年保持20%以上的代建行业市占率，处于代建行业的绝对龙头地位。

而此次峰会的承办单位金地管理，作为最早涉足代建的一批企业，在代建领域也有18年的经验。早在2006年，金地在深圳承接了首个政府代建的项目——福田科技广场，由此，开启了代建探索之路。2018年，金地集团将代建业务进行整合，成立了如今的金地管理，独立对外开展代建业务。截至目前，金地的代建业务累计签约量已经超过3000万平米，业务覆盖全国50余座城市。其目前已是中国房地产代建的TOP3。

从城市代建与运营出发，华润置地在该领域则也有近10年的探索和积累。围绕城市代建的大场馆、大公建、大市政、大社区、大园区等业务模块，2023年，华润代建全国新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米。

这些头部代建企业，在满足自身发展的同时，也积极承担起社会、行业责任。他们不仅近两年介入一批民生工程和纾困保交楼项目，努力承担起社会责任。此外，在共同推进代建行业健康、高质量发展方面也做出贡献。

为了推动行业更规范、健康地发展，早在2021年，绿城管理、金地管理、当代管理、华润置地、雅居乐房管、中原建业，就曾共同发起成立轻资产联盟。中国代建行业由此迎来了竞合发展的新纪元。而2023年11月，中国房地产业协会代建分会成立，这些企业也多为创建者之一，如金地管理，其还是代建行业标准的制定者和重要参编者，成为行业标准化、规范化建设的积极推动者。

本次峰会，多家代建领军企业的“掌门人”，也分别从各自企业的实战经验出发，分享了企业管理哲学与行业洞见，为行业发展贡献标杆力量。

红海竞逐与差异化突围

代建行业仍处在高速发展阶段。据相关机构数据，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计超1.73亿平方米，较2022年大幅增长56.3%。而克而瑞数据显示，今年一季度，TOP20企业新增签约面积已接近2023年全年新增签约面积的三成。

由此而来，资本进入也在增多。目前，布局代建的企业已经超过90家，特别是百强房企，有60多家均已设专门的平台公司。随着参与者增加，竞争变得激烈，代建企业也在梳理自身的特色和差异化能力。在头部企业中，不少都已经对自身的定位做了明确。

如，金地管理，以商住、商办、政府代建为核心的代建项目“效益”赋能专家；绿城管理，是代建行业领军者，目前规模最大的房产开发服务商；蓝城，定位为中国小镇开发的先行者；华润，以园区体育场馆大型项目和政府代建为核心；龙湖，强调智慧营造，将tod与数字科技整合；招商，把园区运营与产业进行结合等。

针对代建行业的竞争现状，峰会上，各企业“掌门人”纷纷亮出各自在代建领域的探索成果和差异化能力。

华润置地副总裁燕现军以城市建设为切入角，讲述华润代建深耕大型场馆、医院、保障房、学校、市政公园、产业园、住宅、商办的城市发展“6+2”代建赛道，成为政府和市场值得信赖和依托的重要专业力量。通过与政府、市场各合作方的共建，实现高质量代建，为城市公共服务和市政基础设施规划建设贡献“新质生产力”的实践。据了解，2023年华润置地已经上线了润地管理数字化平台，今年将重点打造“润地管理”代建品牌。

中原建业总裁王军则从区域深耕角度，讲述了中原建业的核心优势。他从项目管理的实践角度出发，分享了企业构筑品牌护城河的路径。他认为，在行业竞争的红海背景下，规模化、集中化和创新性必然成为长效发展的核心发力点。而深耕大中原，发挥主场优势，是中原建业得以竞争上游的城墙和沪堤，通过基于自身的品牌优势，深耕大中原区域，中原建业在下沉市场开辟了广阔的空间。

金地管理在多年的代建深耕中，也走出了自己的差异化代建之路——以委托方项目“效益”为核心的价值代建之道。

会上，金地管理总经理蔡戈鸣从服务价值方面讲到了金地管理的实践。他表示，服务的差异化价值需求，是代建企业需要去面对的非标化管理的难题。事实上，今天委托方主体已经高度多样化，包括金融机构、中小房企、国企城投、上市公司、商办产业方、保障房机构等，而且它们因为所有制、业态属性、区域市场、决策人偏好等方面的差异，导致代建需求五花八门。

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌也指出，房地产的价值分为α（开发管理收益） 和β（投资效益），其中代建行业的价值是为客户创造价值从而实现自己的价值，而创造代建行业的α价值，则需要代建企业拥有耦合精密的各专业协调体系及品牌美誉等多方面的能力。

基于以上思考，金地管理通过适配性的服务来提供差异化的解决方案：为国资方提供安全合规解决方案，为中小房企提供经营创效解决方案，为金融机构提供资金安全和收益解决方案，为商办产业方提供定制化的服务方案；总体而言，成为委托方项目“效益”的赋能者、把关者和落地者。

蔡戈鸣将金地管理在多年的代建深耕中形成的差异化能力，归纳为金地管理的“代建三力”——产品力、经营力和服务力。产品是代建服务的终端载体，产品力的重要性毋庸质疑。经营力则体现在成本控制、资源调配以及为委托方提供增值服务等多个方面，最终让委托方赚到钱。而服务力则通过建立一套高效的沟通服务体系，强调提升与委托方的沟通效率和决策质量。

蔡戈鸣形象地将代建工作比作“掌柜”角色，产品力如同手艺和品位，经营力似“财商”和资源调配，服务力则考验职业操守和相处智慧。这一比喻生动地展现了金地管理在代建项目中的全方位能力。

小结

可以预见的是，在房地产加快构建新发展模式过程中，代建仍然具有极大的想象空间。以“三大工程”为例，十四五期间计划筹建保障性租赁住房900万套；而城中村改造方面，第三方机构预测，将有10亿平米左右的规模。

此外，在本轮房地产调整中，地方城投公司加速拿地积攒了大量土地亟待开发。同时在保交楼的政策下，金融机构越发多元地介入房地产不良纾困项目。这些对于代建行业而言都是巨大的机遇。相关机构曾预计，未来代建行业签约面积将超2亿平方米，十四五后有望实现千亿级市场规模。

2021年以来，房地产进入新一轮调整周期，而代建凭借专业化、轻资产、抗周期特质，在波动的行业中走出逆势增长的独立行情，已然成为房地产迈向新发展模式的新质生产力代表。

更多的发展机遇，也意味着更为激烈的行业竞争。此次峰会不仅树立了“和合代建”的行业共同体意识，推动了行业系列规范标准、规范文件的启动以及整个行业规范、健康、可持续发展，成为代建行业发展历程的重要里程碑。而代建行业规范化、健康的发展，无疑将为房地产迈向新模式、新阶段添砖加瓦。