乐居新媒体珠海 张娟娟 11月的楼市，如果从备案价的角度去看，各楼盘为冲刺年底成交的竞争可谓精彩！

  11月，珠海全市共有21个楼盘公示调整备案价的消息，19个楼盘普遍下调备案价，降价最多的项目一口气下调6673.32元/㎡，给出跳楼价的诚意；同时也有2个楼盘在降价风潮中逆势涨价，备案均价最高上调6728.86元/㎡！

  将近年底，珠海楼市的价格战到底有多卷？我们接下来就详细看看，珠海全市各区域各个楼盘的备案价调整情况。

  香洲区“2涨1降”

  备案均价最高下调6630.39元/㎡ 

  本次香洲区共有3个楼盘调整备案价，分别为中海寰御时代公馆、珠光里程花园和央璟园，其中，除了央璟园备案均价下调，中海寰御时代公馆和珠光里程花园均上调了备案均价。

  中海寰御时代公馆

  备案均价上调3491.46-6728.86元/㎡

  中海寰御时代公馆11月调整金兴路39号1、2、7、8、9、10、11栋；金苑路29号1、2、5栋共218套房源备案信息，调整后备案均价为49231.73元/㎡。  

      其中，1、2、11栋在2021年11月的备案均价为45740.27元/㎡，现上调3491.46元/㎡；5栋在2022年3月的备案均价为42504.87元/㎡，现上调6728.86元/㎡。

      同时，“6728.86元/㎡”也是本次11月珠海备案价调整的最高上调数额，对此不少网友也笑言：贵不是中海的问题，是我的问题。

      从项目最新的备案情况看，本轮中海寰御时代公馆的最高房源备案价刺破7万/㎡！对应的房源为7栋2102号房以及2201号房，建面200㎡以上的大户型单位，总价去到1600万/套。

      而项目最低房源备案价也超过3万/㎡，对应的房源为1栋305号房，建面约98㎡的刚需改善型产品，总价最后也只需要350万以上。这个价格购置香洲区十字门地段，上车门槛还是较为合理的。

       据了解，目前中海寰御时代公馆目前在售3栋建面约99-136㎡单位、4栋和6栋建面约86-112㎡单位，其中3栋均价约40000元/㎡，4栋和6栋均价约45000-50000元/㎡，地块五在售1栋、2栋建面约169㎡单位、8栋至10栋建面约218㎡单位、11栋建面约134㎡单位、12栋建面约141㎡单位，均价约45000-65000元/㎡，具体可参考以下中海寰御时代公馆最新备案价调整明细表：

  珠光里程花园

  备案均价上调2488.54-5321.00元/㎡

  珠光里程花园11月调整2栋、8栋共2套房源备案价。 其中，2栋在2020年8月的备案均价为42645.00元/㎡，调整后备案均价为47966元/㎡，上调5321.00元/㎡；8栋在2021年10月的备案均价为45417.50元/㎡，调整后备案均价为47906元/㎡，上调2488.54元/㎡。

  央璟园

  备案均价下调6630.39元/㎡

  央璟园11月调整8栋共2套房源备案价，2019年12月项目8栋的备案均价为45182.39元/㎡，调整后备案均价为38552.85元/㎡，下调6630.39元/㎡，是11月珠海备案价下调幅度最大的项目之一。

  金湾区8盘齐降

  卓越旭辉江屿海是全市备案均价下调之最

  本次金湾区共有8个楼盘调整备案价，分别为海伦堡玖悦珑湾、时光序花园、中珠领域花苑、展科花园、海玥湾花园、金涛华府、卓越旭辉江屿海花园以及金湾宝龙广场，所有项目备案均价均有不同程度的下调。

  海伦堡玖悦珑湾花园

  备案均价下调729.41元/㎡

  海伦堡玖悦珑湾花园11月调整16栋共34套房源备案价，2022年7月项目16栋的备案均价为19807.86元/㎡，调整后备案均价为19078.45元/㎡，微微下调了729.41元/㎡。

  时光序花园

  备案均价下调1720.27元/㎡

  时光序花园11月调整4、18栋，一期11栋共6套房源备案价，其中，一期11栋在2019年11月的备案均价为12765.88元/㎡，调整后备案均价为11045.61元/㎡，下调1720.27元/㎡。

  中珠领域花苑

  备案均价下调1119.45元/㎡

  中珠领域花苑11月调整1、2、3栋共167套房源备案价，2021年6月1-3栋的备案均价为19185.29元/㎡，调整后备案均价为18065.84元/㎡，下调1119.45元/㎡。

  展科花园

  备案均价下调3010.17元/㎡

  展科花园11月调整5、6、7栋共88套房源备案价，其中，项目5栋在2021年7月的备案均价为18684.55元/㎡，调整后备案均价为15674.38元/㎡，下调3010.17元/㎡。

  海玥湾花园

  备案均价下调3262.68元/㎡

  海玥湾花园11月调整4、5、6、7栋共27套房源备案价，项目相关楼栋在2022年4月的备案均价为37389.69元/㎡，调整后备案均价为34127.01元/㎡，下调3262.68元/㎡。

      从项目最新的备案情况看，本轮中海玥湾花园最高房源备案价为42041.42元/㎡，对应的房源为7栋1单元101号房，建面约141㎡单位，总价接近600万；而最低房源备案价为26107.30元/㎡，对应的房源为7栋1单元302号房，建面约143㎡单位，在接近的楼层和户型大小的前提下，该房源总价仅需375万左右。

      对于想要置业鹏瑞大户型的购房者来说，7栋1单元302房源值得关注。

      据了解，海玥湾花园目前在售5栋、7栋、8栋、9栋建筑面积约140-143㎡叠拼海景墅单位，整体均价约25800-40000元/㎡，整体预计2022年12月底交房，具体可参考以下海玥湾花园最新备案价调整明细表：

  金涛华府

  备案均价下调538.92元/㎡

  金涛华府11月调整1、4栋共50套房源备案价，项目相关楼栋在2021年6月的备案均价为18769.70元/㎡，调整后备案均价为18230.78元/㎡，下调538.92元/㎡。

  卓越旭辉江屿海花园

  备案均价下调4565.33-6673.32元/㎡

  卓越旭辉江屿海花园11月调整5、9栋共169套房源备案价，调整后备案均价为24892.19元/㎡。

  其中，项目9栋在2022年7月的备案均价为29457.52元/㎡，调整后下调4565.33元/㎡；5栋在2021年6月的备案均价为31565.51元/㎡，调整后下调6673.32元/㎡，是11月珠海备案价调整的最高降幅项目。

  金湾宝龙广场

  备案均价下调5363.58-5420.66元/㎡

  金湾宝龙广场11月调整一期E区1、3、6栋共98套房源备案价，调整后备案均价为19437.28元/㎡。

  其中，项目1栋在2020年11月的备案均价为24800.86元/㎡ ，调整后下调5363.58 元/㎡ ；项目3、6栋在2020年12月的备案均价为24857.94元/㎡ ，调整后下调5420.66元/㎡。

  金湾宝龙广场也因5千每平方米以上的降价幅度，成为全市备案价下调最多的项目之一。

  斗门区共8盘降价

  备案均价下调区间52.04-4515.17元/㎡

  本次斗门区共有8个楼盘调整备案价，分别为金碧丽江东海岸花园、华发水郡花园、恒隆御景花园、中铁建湖心花园、湖心明悦花园、融创云水观璟花园、湖心明荟花园以及岭域广场。

  除开恒隆御景花园15栋没有近期备案信息对比，其余所有项目备案价调均有不同程度的下调，多数房源呈现降价趋势。

  金碧丽江东海岸花园

  备案均价下调665.72元/㎡

  金碧丽江东海岸花园11月调整8栋共14套房源备案价，项目相关楼栋在2021年10月的备案均价为20012.74元/㎡，调整后备案均价为19347.02元/㎡，下调665.72元/㎡。

  华发水郡花园

  备案均价下调1778.33元/㎡

  华发水郡花园本次备案的地块楼栋为华发又一城项目，也是珠海楼市讨论度极高的区域甚至是全市销冠热盘。

      华发水郡花园11月调整12栋共99套房源备案价，项目相关楼栋在2021年6月的备案均价为15118.70元/㎡，调整后备案均价为13340.37元/㎡，下调1778.33元/㎡。

      从项目最新的备案情况看，本轮中华发水郡花园最高房源备案价为14330.01元/㎡，对应的房源为12栋2303房和2402房，建面约112㎡单位，总价161万左右；而最低房源备案价为11010.00元/㎡，对应的房源为12栋101房，建面约136㎡单位。

备案价调整

      据了解，华发水郡花园目前在售五期23栋和24栋建面约98-130㎡单位，毛坯交付；六期在售39栋和40栋建面约98-130㎡单位，毛坯交付；七期在售10栋、11栋、13栋至19栋建面约74-141㎡单位，其中，14、19栋为毛坯交付，其余为带装修交付；八期在售41栋至46栋建面约116-141㎡单位，毛坯交付；九期在售1至3栋、7至9栋建面约98-131㎡单位，其中7栋为毛坯交付，其余为带装修交付，项目目前在售产品整体均价约13000元/㎡，具体可参考以下华发水郡花园最新备案价调整明细表：

  中铁建湖心花园

  备案均价下调1388.90元/㎡

  中铁建湖心花园11月调整1、2、3、4、5栋共22套房源备案价，项目1、2栋在2022年7月的备案均价为21797.42元/㎡，调整后备案均价为20408.52元/㎡，降1388.90元/㎡。

       从项目最新的备案情况看，本轮中铁建湖心花园最高房源备案价为22665.52元/㎡，对应的房源为2栋1101房，建面约105㎡单位，总价240万左右；而最低房源备案价为18976.21元/㎡，对应的房源为3栋302房，建面约105㎡单位，总价接近200万。

       两个房源的总价差异为40万左右是比较常见的，通常情况下，面积或户型一致的房源，坐在楼栋层数高的单价往往就会更贵。

       据了解，目前在售主力户型为1栋和2栋建筑面积约103-126㎡复式单位，层高6米，整体均价约20000元/㎡，项目已是现房在售，具体可参考以下中铁建湖心花园最新备案价调整明细表：

  湖心明悦花园

  备案均价下调52.04-1243.92元/㎡

  湖心明悦花园11月调整4、5、8、9、10、11栋共206套房源备案价，调整后备案均价为18561.17元/㎡。

  其中，项目5、8、9栋在2022年6月的备案均价为18509.13元/㎡，微下调52.04元/㎡；项目4、10、11栋在2022年1月的备案均价为19805.09元/㎡，下调1243.92元/㎡。

  融创云水观璟花园

  备案均价下调2748.99-3938.07元/㎡

  融创云水观璟花园11月调整长乐路356号1、2栋和春湾路431号3、9栋共7套房源备案价。

  其中，春湾路431号3、9栋调整后备案均价为12419.44元/㎡。而在本次备案中，9栋只有1个房源进行了调价，即9栋1单元602号。该房源与2022年1月的备案均价15168.43 元/㎡相比，下调2748.99元/㎡。

  长乐路356号1、2栋调整后备案均价为12178.01元/㎡，与2020年10月备案均价16116.08元/㎡相比，下调3938.07元/㎡。

  湖心明荟花园

  备案均价下调459.30-570.72元/㎡

  湖心明荟花园11月调整5栋和藤安街229号1栋共102套房源备案价，调整后备案均价各为18318.17元/㎡和17762.28元/㎡。

  其中，项目藤安街229号1栋在2022年6月的备案均价为18221.58元/㎡，下调459.30元/㎡；项目5栋在2022年5月的备案均价为18888.89元/㎡，下调570.72元/㎡。

  领域广场

  备案均价下调4515.17元/㎡

  领域广场也就是我们常说的复地星愉湾。

  11月，项目调整了E区域3栋共81套房源备案价，该楼栋在2021年12月的备案均价为22753.21元/㎡，调整后备案均价为18238.04元/㎡，下调4515.17元/㎡。

  高新区有2盘降价

  备案均价下调区间为3689.68-4428.83元/㎡

  本次高新区共有2个楼盘调整备案价，分别为清能时代苑和雅灏花园，且他们的备案价与上一时期备案情况相比较，均为降价状态。

  清能时代苑

  备案均价下调4428.83元/㎡

  清能时代苑在11月调整了2、3栋共39套房源备案价，相关楼栋在2021年9月的备案均价为31856.85元/㎡，调整后备案均价为27428.02元/㎡，下调4428.83元/㎡。

  雅灏花园

  备案均价下调3689.68元/㎡

  雅灏花园在11月调整了三期1、3、4栋共7套房源备案价，该楼栋在2022年3月的备案均价为22511.81元/㎡，调整后备案均价为18822.13元/㎡，下调3689.68元/㎡。

  结语

  在行业寒意仍在的当下，“以价换量”仍是珠海楼市成交的主流手段。

  而备案价是最能直接反映价格的衡量要素，相比“送家电”、“送物业费”、“高交标”等暗降优惠，备案价下调就是最为直接的“明降”让利，意向购房者自然欢欣鼓舞。

  并且根据最新的备案价规则，房源的最低售价不能低于备案价的85折，相当于开发商在备案降价的前提下，还留有“85折”的底气去冲击成交。

  来到12月，珠海楼市又会迎来什么新的变化，乐居君将会持续关注！