乐居新媒体  发自南京

  新房成交量同比跌78%，二手房价价格却异常坚挺，市场下行中，燕子矶依然展现出“稳健”的一面。

  相比其他新城板块，燕子矶兑现周期短，没有过分透支，城建利好看得见摸得着，每一步都走的很扎实，这几年，板块房价的上涨也多伴随着，配套利好的落地稳步向上。

  受此大环境影响，在其他区新房、二手房均出现“量价齐跌”之时，燕子矶新房供应量与成交价也迎来急速“回落”。

  不过整体来看，除区域内新房下跌比较明显外（同比去年成交量跌78%），部分高品质二手房成交价仍维持在4万出头，虽同比去年行情好时4万5的成交价有所下滑，但整体波幅较小，相对坚挺。

  新房成交量同比跌78%，相比去年“降温”明显

  尤其今年以来楼市行情急转直下，全国各地楼市进入调整期、销售监管不断升级，楼市加速下行，燕子矶也不例外受到影响。

  回看前7个月，燕子矶新房成交数据可以发现，无论是供应量、成交量还是成交金额，都出现不同程度的“下滑”。尤其是新房，前7个月新房只卖出634套，同比去年2896套成交量下跌近78%。（数据来源克尔瑞）

  不过受大环境、政策调整影响，板块整体热度有所回落也在合理范围内。

  燕子矶新房去年/今年前7个月成交对比变化

  反应市场供需关系供求比，数值小于0.8供不应求，市场过热，大于1.2则供大于求，市场新房有积压。

  对比发现，燕子矶2021年1-7月这一数值最小0.71，最大1.78，而到了2022年1-7月，数值就变成了最小1.15，最大达到了4.04，明显供大于求，去库存压力显现，不同楼盘甚至子板块之间分化开始拉大。

  从供应量上看，去年1-7月，燕子矶新房供货主力有5盘，分别是万科燕语光年、燕熙台、宝能滨江府、燕然居、以及仁恒公园世纪，供应总量为3161套，实际成交超2800套，新房供应充足，整体去化仍在9成以上；

  在来看今年1-7月，主力供货只有宝能滨江府、华发四季雅筑、颐和四季府3盘，新房供应套数1077套，实际成交634套，整体去化不足6成。

  不难看出，随着供应楼盘的减少，今年燕子矶的新房市场（需求）与去年已完全不是同一个量级，供应端和需求端均受到抑制，降温明显，但整体可控。

  去年上半年楼市火爆之时，万科燕语光年、燕熙台、宝能滨江府等项目都卖出不错的成绩。

  尤其是销售均价约3.6万/㎡（含包）的万燕语光年以37.45亿冠领榜首，超第二名14亿，无论是成交面积、成交套数还是成交金额都稳居第一。

  数据显示，2021年-7月燕子矶共计成交2896套商品房，其中有1062套来自万科燕语光年，占总成交量的36%，实力可谓实至名归。

万科燕语光年区位图

  万科燕语光年由万科独立拿地、开发，打造青年人喜爱的“光年”系，户型89、118、130㎡三种，2021年2月首开，同年7月收官，前后用时仅5个月。虽然每次只推出一到两栋房源，5成首付下，仍能引来上千人摇号，最高时中签率低至个位数，是当年南京“日光”盘代表之一，热度一度比肩河西。

  其次是燕熙台。燕熙台由央企华侨城与国企颐居地产联合开发，颐居操盘，户型104、107、128、143㎡，定位刚改和改善。相比其他楼盘，燕熙台无装修包，首开时31999元/㎡价格吸引不少刚需客上车。不过后面几次加推价格、首付比例等虽均有所上调，但依然不影响项目热销，而0.71的供销比更是显示燕熙台供不应求的“抢手”盛况。

  燕熙台沙盘

  在来看土地市场，基本面已出现向好信号。

  城建利好的加速兑现，某种程度上为燕子矶发展赢得更多机会。

  信号1：从土地市场来看，燕子矶已经是一线房企的兵家必争之地！

  目前，经五路两侧环聚集了中海、华润、华发、融创、颐居建设、栖霞建设、高科、仁恒等众多品牌开发商。众多大开的认可，强有力地佐证了经开的土地价值。

  而就在今年7月份，继华润、中海、仁恒之后，燕子矶再迎一批国央企。

  南京7.12第二次集中土拍，保利历经34轮竞拍，再次落地燕子矶。该地块楼面地价20764元/㎡,毛坯限价32640元/㎡，较之前涨了640元/㎡。

  从位置上看，G32地块位于燕子矶街道燕园路以东、寅春西路以北地块，南外仙林、晓庄下学、特殊教育用地等学校环伺，不远处即收官的万科燕语光年，地理位置十分优越。

  保利燕子矶G32

  此外G32还紧邻在建的地铁6、7号线，建成后出行会十分方便。附近有已开业的大型商业招商花园城以及华润万象综合体（在建中），配套完善。

  可以想象，在众多配套利好之下，G32一旦上市有望接棒万科燕语光年，再次引爆燕子矶。据了解，G32由保利独自开发，营销团队已组建完毕，预计9月底10月初公开售楼处，年底上市。

  另外一幅重磅地块，即燕子矶G34滨江小镇项目，被南京本土房企高科底价拿下，据传住宅或引入高科旗下高端产品“紫微堂”。

  该地块北侧临江，生态景观丰富，总体量近10万方，分为A、B两大分区建设，涵盖商业和住宅，未来有望打造成“滨长江、倚外郭、拥名矶”的滨江小镇。

  此外1-1.06容积率，比附近仁恒公园世纪1.63的容积率还低上不少，属于类别墅用地，临江且不设毛坯限价，基本可以确定打造低密度改善。

  高科燕子矶G34

  G34也是燕子矶首幅不限价地块，它的成功出让，某种程度上也对外释放一个重要信号，燕子矶的房价或随着这些房企的到来，再上新台阶。

  的确，经历了多年发展，燕子矶的置业门槛一直在拉升，从2字头到4万+，改善势头也越发明显。接下来随着板块新房的陆续上市，竞争会更加激烈。

  二手房冲5保4，成交价虽有所回落，但仍相对坚挺

  随着学校、地铁利好落地，业主信心大振，一批新挂牌二手房纷纷开启“冲5保4”的节奏。

  今年6月份，燕子矶某中介门口挂出了一套仁恒公园世纪的房源，面积是152.9㎡，总价780万，单价高达5.1万/㎡。

  据中介透露，房源未满3，还在限售期，房子本身为精装修，后拿房后业主又花费近几十万进行二次装修，是目前公园世纪小区唯一挂出的一套二手房源。

  要知道，仁恒公园世纪此前新房均价在3.89万/㎡，标准层基本达到4万/㎡，首付5成，如今二手房卖到5.1万/㎡。

  不过这种现象并非普遍，仅是个例。据链家网显示，单价5.1万/㎡的这套房源并未在二手房网站显示，由此推断，业主很可能存在一定的试探心理。

  在来看看，1公里之外的融创玉兰公馆二手房挂牌价。

  链家网数据显示，当前融创玉兰公馆小区成交均价在41279元/㎡，最近成交的三套房源分别是130（2套）、103（1套），4.2万/㎡的成交单价来自103㎡三室房源，不过该户型在去年同期最高成交价为4.5万/㎡，由此可见，同等户型近一年时间成交价降了近3000元/㎡。

数据来源南京链家

  从成交周期来看，对比去年，近三个月以来，融创玉兰公馆二手房挂牌房源明显增多，其成交周期也相应缩短，最短只有23天。而去年同期只有5月成交的一套。

  可以看出，今年4月底以来，南京出台一、二手房限购松绑政策之后，业主心态也随即发生了转变。

  同板块内的其他二手房，保利国际社区涨跌幅波动不大。目前成交均价稳定在3.6万/㎡，近三个月成交套数增多，二手房价有2000-3000元/㎡左右的下滑。

  以最近成交的一套90㎡户型为例，均价在3.3万/㎡，成交周期58天，而去年同期户型成交价为3.8万/㎡。

数据来源南京链家

  中海燕矶听潮交付不久，次新房挂牌量不多，目前小区房源尚处于限售期，近三个月只成交了一套102㎡户型，成交价3.4万/㎡。相比中海燕矶听潮最后一批收官房源，3.1万/㎡的开盘均价，高出约3000元/㎡。

数据来源南京链家

  纵观来看，相比新房，二手房更能反映市场行情与业主心态，有一定的参考价值。通过以上几个二手房小区可以发现，部分高品质二手房源价格依然坚挺，受市场波动较小，且业主普遍惜售，降价抛售不多。

  信号2：对比其他新区（诸如江核），即便在市场下行期，燕子矶多个小区二手房也并未出现大起大落、降价抛售的现象，侧面也反映了板块的抗跌性。

  当然这与区域内新房供应张弛有度，利好配套同步稳步推进，人居氛围浓厚，投资泡沫小，有很大的关系。

  后期随着市场回归理性，地铁、医疗、商业等便民配套逐步兑现，板块入住率提升，加之幕燕滨江风光带生态资源的加持，其二手房行情会更加稳健，板块宜居属性也会更加凸显。

  地铁1号线北延线预计今年年底通车

  后起之秀必有后发之势，板块内城建利好加速兑现

  事实上，真正判断一个区域的价值，城建也是一个重要指标。

  信号3：在综合配套建设方面，燕子矶新城规划建设不止停留在PPT阶段，而是建还城建设配套快速落地，更是投入约千亿元，在交通、商业、医疗、体育、生活配套等方面持续引领栖霞。

  这种魄力是其他区无法比拟的，实实在在的利好兑现，也为燕子矶在市场下行期走出独立行情奠定了基础。

  交通配套：已逐步形成“一桥一隧六纵六横三线轨交”的立体交通布局，引入地铁1号线北延线、6号线、7号线三条地铁，其中1号线北延线预计2022年底通车；和燕路过江隧道已实现全线单侧贯通，预计2022年底投入使用；

  商业配套：燕子矶规划了约140万㎡五大商圈，除已开业的招商花园城之外，万象综合体、宝能金融中心等一系列百亿级商业、区域总部正在加速建设中；

  医疗配套：大手笔引入江苏省人民医院燕子矶分院，总投资约18亿元，规划床位约800张，目前项目已开工建设；

  江苏省人民医院燕子矶分院规划效果图

  文体配套：规划建设燕子矶新城体育公园，包含室内篮球场、网球场、旱雪滑雪馆等体育设施，目前主体已施工至地上三层以上，预计2024年建成；

  商务休闲配套：引入城北首个五星级滨江铂尔曼酒店，目前已开工建设，预计2025年开业；此外还有燕子矶老镇商业等规划，未来将打造南京版的“太古里”，成为滨江网红商务商业打卡地。

  数十项重大配套建设极速兑现，助力栖霞区打造大美新栖霞、强势增长极，这就是燕子矶的发展速度，也是实力彰显。显然，也正因为有了高规划、高起点、高质量的重大配套落地，燕子矶走在了城北和栖霞的前面。

  展望下一个10年，随着新玄武可供开发地块临近尾声，燕核已然成为整个新街口以北唯一一个还拥有大片建设土地的新一线板块，而在栖霞、玄武、鼓楼等大量存量需求之下，主城预算350-500万之间，燕子矶稳健发展之势，仍是所有新城里面的“上上之选”。