杨智艳美颜有术:中铁置业九成利息费用资本化

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 12.7w阅读 2024-05-21 19:02

文/乐居财经 李奕和

在中铁置业的北京总部,有一个会客厅。

这个长方形的空间,被铺上青灰色的地毯,白色的单人沙发椅“回”字形依次排列。客厅的一头,挂着一张巨幅山水画。

这是中铁置业党委书记、董事长杨智艳,用来接待重要访客的地方。

今年4月以来,他在这里先后与多位企业高管、协会及地方领导进行了会谈。

中铁置业成立于2007年,主要业务为房地产开发与经营,是中国中铁的全资子公司,后者为中国建筑业三大央企巨头之一。

2022年9月,为了整合旗下地产和文旅业务,中国中铁将持有的中铁文化旅游投资有限公司(简称“中铁文旅”)100%的股权转让给中铁置业。中铁置业与中铁文旅正式完成合并重组。

整合后的中铁置地,近两年来在土地市场多有露脸。就在今年3月,中铁置业还在上海联合华发,以34.71亿拿下闵行七宝镇古美地块。

其业务范围也在扩展,目前已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、长江中下游城市群。

特别在大湾区,去年10月,中铁置业旗下“广州市中铁永丰投资发展有限公司”更名为“中铁置业集团华南有限公司”,足见其在华南地产的野心。

据了解,在中铁永丰更名的两个月前,中铁置业就以34.06亿元摇号竞得深圳宝安A001-0212号宅地。地块吸引了20家房企参加摇号,竞争相当激烈,最终由中铁置业以最高限制价格竞得。

忙于在各地扩张的中铁置业,业绩却面临挑战。2023年,该公司营业收入377.43亿元,相比2022年虽有所增长,但归母净利润录得亏损3.55亿元。

期间,中铁置业的净利润实际为1.14亿元,但由于少数股东分走了4.69亿元的净利润,最终导致了归母净利润的亏损。

这已经是中铁置业归母净利连续第二年的亏损。2022年,该公司的归母净利润亏损更达21.05亿元。根据2024年一季报,中铁置业的亏损情况仍在延续,其1-3月营业收入29.75亿元,归母净利润-1.7亿元。

与央企地产商固有的较为稳健的印象不同,中铁置业也面临较大的短债压力。

2023年,其包括短期借款、一年内到期的长期借款以及应付债券在内的短期有息负债55.31亿元,而期内持有的现金及现金等价物42.94亿元,现金短债比仅0.78,存在较大的缺口。

期内,中铁置业的货币资金实际达100.93亿元,但其受限的银行存款及其他货币资金有57.99亿元。

背靠中国中铁,中铁置业大量的资金来自关联方。

年报显示,2023年末,中铁置业有来自中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁建工的拆入资金384.69亿元。而同期,其对北京华兴、北京建邦、四川中鼎中铁置业、太原侨鼎置业等关联方的拆出资金仅27.92亿元。

仅报告期内,中铁置业向中国中铁资金拆入246.69亿元,年内偿还242.96亿元,叠加以往尚未偿还的金额,期末,该公司仅从中国中铁的拆入资金就达327.1亿元。

大额的关联方借款,让中铁置业期内产生了较大额度的利息支出。去年,其对中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁资本的利息支出为15.59亿元,当中仅中国中铁的利息支出就达12.56亿元。

2022年,该公司对上述四家关联方的利息支出也达25.35亿元。

只不过,在中铁置业的合并利润表一项,这些利息支出并未完全体现。2023年,中铁置业的财务费用4.69亿元,下降了46.76%,成为该公司“三费”中唯一下降的一项。其中,利息费用仅4.68亿元,利息收入9277.94万元。

其中重要的一个原因,是中铁置业对期内的大额利息费用做了资本化处理。去年,该公司实际的利息支出为38.95亿元,资本化利息34.32亿元,最终使得表现在合并利润表的财务费用仅为4.69亿。这较大程度地减少了期内财务费用对其利润造成的冲击。

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