乐居财经 徐迪 3月28日，中国海外发展（0688.HK)举行2023年度财报业绩沟通会，董事局主席颜建国，副主席罗亮，行政总裁张智超，副总裁郭光辉出席。

2023年实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；公司股东应占溢利256.1亿元，同比上升10.1%。期内，实现合约物业销售额3098.1亿元，同比上升5.1%。

Q：管理层对市场判断和公司经营计划方面，怎么看今年未来一段时间市场走势？第二，中海后续对利润率方面趋势有没有进一步指引？

张智超：市场当前仍处于下行调整期，我们也观察到市场的积极因素正在增多。从国家经济与政策导向上，GDP指引给出5%增长目标，财政政策要适度加力、提质增效，货币政策要灵活适度、精准有效。行业政策上，明确要求防范行业风险、加大金融政策支持。各地因城施策，一城一策、因地制宜出台相关的支持房地产的政策。总体来说，各个层面的政策都在支持房地产平稳健康发展，总体来说市场还是朝着稳信心、稳预期、稳市场的角度去发展。我们的判断后续政策支持将会更加积极和有力。

国家正在推进三大工程建设，特别是城中村改造，这些改造聚焦于国内经济比较强的15个城市，这些城市一方面老的市中心需要做城市面貌、城市功能提升。另外一方面，重大项目推进能有效拉动投资，对刺激住房需求有比较大的好处。此外，2023年土地成交和新开工情况与高峰期时的2020年和2019年相比，下降了60%左右，今年新增供应量会显著减少。从数据来看，市场无形之手正在积极发挥作用，未来市场总的供需关系会进一步修复，将会促进市场信心企稳。

在这些综合因素影响下，今年的市场会逐步往企稳方向走。我们一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想。

郭光辉：中海一直以来对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标。2023年公司整体净利润率达到13.4%。这个水平，从目前披露的企业来看，应该是名列前茅的，这也得益于我们过往一贯的坚持。主要是三个方面。

第一、我们坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，坚守投资刻度。这使得我们在市场下行转折期更加稳健，结算毛利率、结算净利润率都名列前茅，净利润率水平也很高。

第二个方面，我们努力塑造产品力，持续打造适应客户需求的好产品。下半场竞争中，无论从设计、产品打造、科技应用等方面，我们都储备了很强的能力，将不断提升产品力，打造消费者青睐的产品。

第三个，做好自身长板，强化竞争优势。2023年，通过中海领潮供应链公司集中采购的优势发挥，公司全年的材料采购成本下降13%；行政销售费用占比3.4%，费用控制在行业首屈一指。去年平均融资成本3.55%，融资成本处于行业最低区间，还是在境外加息的情况下。在成本费用管控优势、运营效率、精细化管理方面，公司将会持续发力，为股东创造价值。

Q：管理层说销售有所回暖，但市场还是会担心后续市场不好，公司怎么应对呢？中海也是香港市场的大开发商，怎么看待香港市场走势？

郭光辉：公司始终坚持高质量发展，坚持有现金的收入和有现金的利润，现金流管理一直是中海经营管理的重中之重。具体怎么做：

首先我们从源头管起，就是土地投资端，投主流城市、主流地段，做主流产品。这使得我们即便在下行周期也能更加稳健，回报更优。其次，我们加强销售与回款管理，2023年整个回款率达到99%。第三，我们一直强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理。2023年实现经营净现金流入352.8亿。

此外，在公司经营理念上，我们时刻坚持审慎理财的底线思维，中海经历过97年金融风暴、08年金融海啸以及目前又在经历的房地产深度调整，公司始终把现金流管理放在重中之重的首要地位，安全运营和筹划发展并行。我们经常做压力测试。包括您假设的全市场销售下跌50%的极端情况，中海也做过测试，也没有问题。

2024年基于公司优质的土地储备，优质的货量推出，在当前可预见的市场情况下，我们依然有信心实现销售稳中有升，也必然会带来稳定充裕的现金流。

罗亮：2023年香港的楼市处在调整期，今年2月末撤销所有辣招以来，市场销售比较火爆。在撤辣之前，香港每周大概有9伙一手楼成交，撤了后到了140多伙。中海香港启德1号过去一个月左右的时间，成交额超过30亿港元，价格也维持了较好的水平，维持在2.5万元每尺。整体来讲，公司对香港当前的市场表现以及后市的发展都有信心。

Q：关于资金使用在拿地跟股票回购这边怎么考量？管理层怎么看待市值管理？比起行业8-9万亿的规模，公司未来销售规模的空间大概有多少？

郭光辉：市值受公司的内在价值、行业周期、市场看法、资金供求，甚至是投资者的风险偏好等等诸多因素的影响。从公司本身来讲，内在价值是非常好，基本面非常扎实，发展动能非常充足，穿越周期的能力是强的，换句话讲，目前的估值也是不合理的，是被低估的。市值管理，靠公司挖掘，也要靠投资者挖掘，内在价值、外在价格才能统一起来。从公司角度来讲，我们信心是笃定的，公司内在价值没有任何问题，可以韧性致远。对投资者关系方面，我们也会及时沟通、披露信息、挖掘价值点、传递价值点，同时吸收投资者有益的意见，与投资者共同成为长期主义者，我们相伴相随，一起做时间的朋友。

公司上市以来，股息复合增长率超过10%，近五年派息549亿港币。目前2023年80港仙，股息回报率达到7.8%。我们一直在践行着股东价值回报的工作。

张智超：关于市占率，我们有相关研究和判断。目前来看，整个不动产开发销售是处于一个下降的过程中。同时，我们密切关注市场分化和行业分化两个重要的因素。

从公司布局来说，公司的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些重点城市销售额规模将稳定在5万亿元左右的水平，而且稳定性比其他城市更强。另外我们也布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右的水平。公司主力布局的市场大约有5.5万亿到6万亿的市场容量。

我们对标了成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率，可达到22-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。

目前国内TOP3的市占率还不到10%。作为龙头公司，中海的市占率还会有很大的提升空间。

中海一直不以销售规模为第一目标，我们更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。我们将会做好行业调整期的风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。

Q：未来公司在商业和开发物业这两端占比大概会是什么样的分布？

王林林：中海作为一家45年稳健运营的企业，稳健发展也让我们更加坚定，商业运营业务持续深耕城市运营平台的定位，深化核心资产布局，提升全业态大资管能力，为公司高质量发展持续注入动能。2023年商业新增运营项目有13个，目前总的运营管理规模有881万平方米，超70%面积是布局在一线和新一线核心地段，这部分资产去年对应的收入66.3亿，也为公司贡献了长期稳定的租金收入。我们在经营策略上更加专注全业态、大资管，持续提升经营能力。

写字楼方面，2023年写字楼业务在弱周期下签约93万平方米，成熟项目的出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上，经营保持稳健。购物中心方面，2023年购物中心销售额同比增长了66%，同店同比增长22%，也推动了购物中心租金收入大幅提升40%，坪效提升了16%，这里面成熟项目出租率在98%以上。

去年，环宇城MAX在上海成功亮相。长租公寓方面，践行租售并举，聚焦高能高潜的13个城市，目前在手有13000间房间，一年以上出租率水平有94.5%。酒店方面，去年抓住消费回升的机遇，入住率大幅提升23个百分点，达到63%，也推动酒店收入显著增长。

去年依托集团稳健经营和笃定商业战略，新增投资实现了上海徐汇西岸和深圳超级总部基地一线核心资产纳入，将会继续带动商业收入有质量的快速增长。

此外，2023年公司轻资产管理输出的商业项目占整体经营规模的17%，未来我们也将继续发挥中海多产业集群，利用好公司全业态、大资管能力，整合顶层中海领潮供应链，中海管理、中海科技等资源，深耕城市运营，开拓城市更新，扩大管理服务输出。2024年我们商业还是会坚持稳中求进，以进促稳，努力实现2024年商业收入增长25%的目标，也会继续锚定公司十四五规划商业收入过百亿目标，多措并举，再迈新台阶，为股东创造更多回报。