冷门的地产法拍

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 10.9w阅读 2024-02-20 18:59

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文/乐居财经  严明会

伴随着房地产行业风险的逐步出清,房企的大量资产被摆到了拍卖台上。但市场持续低迷之下,接盘者越发谨慎,流拍现象屡见不鲜。

阿里资产拍卖网显示,近日,俊发位于昆明市官渡区的21.70亿元资产流拍,该项目系平安信托责任有限公司与云南中豪置业有限责任公司合同、准合同纠纷一案。中豪置业由俊发地产100%持股。

拍卖资料显示,被法拍资产涉及土地使用权2宗及地上附着物,土地面积分别约为2.25万平、8.49万平,用途为城镇住宅用地,他项权设定为已抵押,目前资产处于查封状态。资产评估价约为22.84亿元,将以现状进行拍卖、移交。

相比评估价,项目起拍价打了个95折,但依然没能成功出让。阿里资产拍卖网显示,项目拍卖引来了3638次围观,有54人设置提醒,但最终因无人出价流拍。

从披露的现场图片来看,项目地块杂草丛生,临路建有围挡,地上建有部分活动板房和砖混结构房屋。

乐居财经《地产K线》查阅获悉,该法拍主要涉及(2023)云01执恢581号平安信托责任有限公司与云南中豪置业有限责任公司合同、准合同纠纷一案。根据中国执行信息公开网,该案号涉及的执行标的为12.3亿。

实际上,在一个多月前,据阿里资产拍卖网,平安信托所持有云南中豪置业有限公司债权已经挂出转让,不过该债权及相应担保从权利最终也以流拍收场。当时资料显示,截止转让基准日(2023年11月30日),债权本金12亿元、利息及违约金约4.02亿元、费用约204万元,合计约16.04亿元。

借款人为中豪置业,保证人为俊发集团,抵质押物1为位于云南省昆明市官渡区矣六街道办事处的住宅用地A10地块,抵质押物2为该地址的A14地块。两抵押地块的土地面积分别为8.49万平方米、2.25万平方米,正好对应最新法拍涉及的2宗土地的面积。

俊发与中豪置业的渊源始于2017年。当年,中豪置业濒临破产,俊发以452亿元的代价对其承债式收购,并携手奥斯迪实业共同成立昆明俊奥商业有限公司,开启了对中豪置业的重组工作,中豪旗下的螺蛳湾国际商贸城变为了现在的新螺蛳湾国际商贸城。

2019年7月,中豪置业以92亿的底价揽获昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地,其中含616亩住宅用地和173亩商业用地。此价格刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录,成为当年新的全国总价“地王”。俊发表示,加上共建配套和外挂成本约34亿元,实际拿地价格高达126亿元。

但之后不久,楼市行情走起了下坡路,螺蛳湾的开发给俊发带来了沉重的负担,截至 2021 年末,俊发有息负债369亿元,其中螺蛳湾占138亿元,俊发还累计向该项目投入了171亿元的自有资金。创始人李俊曾公开表示:“如果俊发没有收购螺蛳湾项目,有息负债将大幅减少80%以上。”

据天眼查,中豪置业从2023年以来已多次成为被执行人、失信被执行人、被限制消费。

为了减轻资金压力,俊发先后将新螺蛳湾的3处地块出售。

2022年5月,中豪置业曾转让过位于新螺蛳湾彩云城A10和A14两宗住宅用地,合计转让价达26.65亿元。按照2019年19.2亿的拿地价,俊发转手赚了7个多亿。

2023年8月,俊发19.79亿元再卖昆明新螺蛳湾地王A12地块,转让价格约为19.79亿元,相较此前14.78亿元的成交价,溢价超5亿元。

剩余的8处地块中,仅3处已开发。A8地块的辰湾已于2022年12月交付,A18地块的檀湾已于2023年12月交付,A6地块晴湾项目处于停滞状态。

已陷入流动性危机的俊发对螺蛳湾这个巨无霸的开发显然有所压力,好消息是,2023年底,俊发集团与信达资产签署重组协议,这为中豪的金融债务化解带来了实质性进展,对维护新螺蛳湾国际商贸城资产的整体性和稳定有利。

值得一提的是,不仅是俊发,在市场的持续低迷之下,市场上接盘者也越发谨慎,在一众出险房企拍卖的资产中,流拍现象变得比以往更为常见。

2月5日,上海宝能·未来空间17.74万平工业用地流拍,其为上海市奉贤区青高路333号1-29幢工业房地产和上海市奉贤区青村镇1街坊58/8丘国有建设用地使用权及地下隐蔽工程,起拍价7.688亿元。

1月29日,青岛中央广场项目因无人出价流拍,标的涉及土地两宗及两宗土地地下空间建筑在建工程,评估总价约9.1亿元,起拍价5.095亿元。该标的曾于2023年11月11日进行首拍,因无人出价流拍,当时起拍价约6.37亿元。

1月2日,融创昆明万达城地块因无人问津流拍,起拍价5.6亿元。地块位于昆明市西山区马街街道办事处,评估价高达8亿元。此后,地块拟进行二次拍卖,起拍价也下调至4.48亿元。二次拍卖原定于1月18日,但最终因案外人对拍卖财产提出确有理由的异议,而被撤回。

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