今天是大寒，北京降温了，各家售楼处的门顶着寒气还在迎客。

都在抢小阳春。

也都拿出看家本领，比如户型比高低。

朋友圈拆哥在夸望京国誉府180户型好，是《繁花》宝总喜欢的户型，L+D的长度约是9*6，观景效果痛快，而且Keep wealth in the asset。

远在成都的吴昊老师上周也提醒说：比客户买不起更可怕的是，买得起的客户看不起！

两位老师说的是同一件事：买大户型，到底买什么?

按照吴昊的关系场理论，当然是买场景。比如上下班到家的唠叨：

太太：早点回来！

……

老公：我回来了！

为了更好理解什么叫场景，以及跟望京国誉府比较，Rose先把吴昊分析的某楼盘175放在下面。

第一眼看上去，是不是很好?当然。

再来看第二眼：

第二眼看上去，感觉就不好了。因为把家具搬进来，把人请进去后，生活画面就尴尬了：

买得起的客户，看不起这款户型！

这种情况在北京市场也很普遍。原因究竟出在哪里?开发商通常只算经济账，控总价，很少去想买得起的客户的真实感受。

开发商的宣传，也在努力宣传自己花费多少真金白银，在数据和指标上宣传。

从官宣上看，望京国誉府也未能免俗，全都在讲数字尺寸，忽略了传递信息最关键的一点：

买得起的客户的感受是什么?

如果把尺寸换掉，和120平米的三居卖点宣传几乎没有区别。关键是，180豪宅应该有的场景，是什么样子?

第一眼看上去，南向双主卧套，还是景观度假房，6米宽厅，可以安排家宴，户型也方方正，特别是给了家政间，还能偷出一间观景平台，在北京市场已经很OK了。

第二眼呢?

我们接下来按照场景理论分析它的优劣。

从户型图上看，开发商只给到两组场景，分别是沙发区和藏品区。客厅面宽6米，也只能容纳两组场景，稍微有点尴尬。

如果客厅再放到一点，摆上一架钢琴或是书桌，场景可能会更丰富。

客厅应该有的面积被谁吃掉了?

从上图看，不算走道，客餐厅等宽，客户进深3.85米，餐厅进深3.75米。所以，答案就出来了：

客餐厅不仅等宽，面积尺度也差不多，这就弱化了客厅的多场景。

还有一处场景的尺度给得稍有欠缺：

主卧给的是衣帽间，不是衣帽柜，甚至不是L衣帽柜。

这可能是180面积段的主流做法，但有没有提升空间呢?因为这是女主人的痛点，天天为衣服放哪儿发愁。

如果按北京市场传统观点，望京国誉府180户型算是天花板级产品，甚至还有很多创新。

比如说家政间和观景阳台连在一起，女主人做家务时也可以转换情绪，从焦躁不安的状态中逃脱出来，打理家务。

特别是观景阳台，是一个让心情得到转换的秘密花园。

如果按场景理论，180户型又可以做得更好。

Rose只是拿望京国誉府举例，按照场景理论，延伸出更多场景需求，比如Rose想到的下面一组画面。

……

再比如创造氛围的味道，不同的场景也有不同。

让买得起的人瞧得上，其实是件很难的事情，不仅要走肾，更要走心，在场景里走心走神和偶尔的发呆。

按照传统做法，我给望京国誉府打满分100分。但若按场景理论，我给它打90分。

猜猜少给的10分，具体有哪些改进空间?

你又给它打多少分?

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大道消息2024.1.17