乐居财经 李礼 11月28日，国信证券发布地产行业研报。

核心观点

　　房地产：基本面表现仍较弱，期待年底政策发力

　　1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大。2023年1-10月，商品房销售额同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；销售面积同比-7.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点。10月单月，销售额同比-8%，降幅较9月收窄了6个百分点；而销售面积同比-11%，降幅较9月扩大了0.8个百分点。从价格分析，2023年1-10月，商品房销售均价同比+3.1%，与1-9月持平；10月单月，销售均价环比+3.6%，同比+3.2%。截至目前出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。

　　2.投融资：开发投资和到位资金降幅均扩大。2023年1-10月，房地产开发投资同比-9.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月，开发投资环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。房企资金压力仍较大，2023年1-10月，房企到位资金同比-13.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；10月单月，到位资金环比-15%，同比-17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款和非银融资延续弱势，始终未能起到正向拉动作用。

　　3.开竣工：新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。根据统计局数据，2023年1-10月，房屋新开工面积同比-23.2%，降幅较1-9月收窄了0.2个百分点；竣工面积同比+19.0%，较1-9月收窄了0.8个百分点。10月单月，房屋新开工面积环比-14%，同比-21.1%，降幅较9月扩大了6.5个百分点；竣工面积环比+30%，同比+13.3%，较9月收窄了12.1个百分点。

　　基建：景气边际回暖，全年投资增速企稳可期

　　1.固定资产投资：1-10月全国固定资产投资完成额41.9万亿元，同比增长2.9%，基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长。从投资主体看，1-10月国有及国有控股投资累计同比增长6.7%，增速收窄0.5pct，民间投资自5月起累计同比增速转负，截至9月累计同比减少0.5%。从资金来源看，1-10月国家预算内资金同比增长13.9%，国内贷款同比增长4.3%，自筹资金同比增长0.1%，债券同比增长2.1%，其余资金来源均同比减少。

　　2.基建投资：1-10月广义基建投资同比增长8.27%，增幅缩小0.37pct，狭义基建投资同比增长5.9%，增幅收窄0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25%，增速持稳，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长11.1%，增幅收窄0.5pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增速由正转负，同比减少0.8%，降幅扩大0.7pct。

　　3.项目开工与景气度：10月开工项目投资额同比正增长110%，考虑到今年10月增发万亿国债（计划5000亿元年内发行完毕），2022年11月和12月开工投资额合计同比-11.3%也是相对低基数，因此年底项目开工投资额有望继续保持高增长。景气度于10月份环比回落。

　　投资策略：

　　1.房地产：10月份房地产基本面表现仍较弱，但国信证券相信，在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，此外，低基数效应将驱动销售同比的改善。如此，地产板块应会在年底迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。

　　2.基建：2023年1-10月基建投资及制造业投资支撑固定资产投资完成额稳步增长，基建投资增速主要依赖能源投资和交通投资，三季度以来专项债发行提速，国际工程新签稳健，PMI边际回落。受专项债发行偏慢、项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑。当前经济增长压力仍然较大，财政发力必要性持续提升，万亿国债和提前批专项债在年末将为基础设施建设带来增量资金，年内基建投资增速企稳可期。重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。

　　风险提示：

　　1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。