乐居新媒体任时建 发自无锡 5月23日，无锡第二次土拍落下帷幕，5宗地块均底价成交，总成交金额325533万元，总成交面积166737.3㎡，最高楼面价为南湖大道与震泽路交叉口东北侧（XDG-2023-10号）地块，为18800.05元/㎡。

  华侨城、路劲补仓  山东山瑞首入无锡

  本次土拍最引人注目的一块地便是华侨城以楼面价18800元/㎡竞得的华发中央首府东地块，上午拿地，下午规划便已出炉，相隔时间仅5个小时左右。据效果图显示，项目北侧规划8栋6层建筑，预计为叠墅产品，南侧为14栋16-17层建筑。

  该地块临近地铁4号线博览中心站及4号线二期（在建）站点。东南侧规划有集商业、文娱、休闲等多元业态为一体的一站式综合体。400m范围内配套有和风路规划小学、和风路规划中学、规划幼儿园等各学段教育设施。

  华侨城于2018年首次进入无锡，在梁溪区开发了运河湾项目，项目体量较大，至今已多次交付，仅余少数楼栋将于今年10月底最终交付。后又与建发联手打造和玺，项目位于经开区，也预计将于6月底交付剩余房源。目前两个项目均已进入尾房清盘阶段，华侨城无锡土储告急，此次竞得新地块补充了华侨城在锡土储。

  自今年始，经开的项目一个接一个，其中不乏绿城、星河湾等品牌房企。今年第一次土拍中建发也高调拿地，再入经开，巧合的是建发与华侨城两家首次试水经开，正是以合作形式开发的和玺项目。华侨城此次拿地也宣布其将加入经开的“战局”，经开又添一高端项目。

  除去经开这一块地，剩下四块地皆处于乡镇板块。

  其中阳山与东港的地块分别被惠山文商旅及无锡和居发展两家城投公司竞得，楼面价分别为6726元/㎡与6150元/㎡。

  和居发展为锡山产城控股全资子公司，目前拥有仓实、东亭二泉东路等3块地块待开发。

  惠山文商旅此次竞得阳山的地块即2021年无锡第二次土拍中流拍的新太阳地块，容积率要求＞1.0，≤1.1。

  目前城投拿地，寻求品牌房企合作已成常规模式，拭目以待惠山文商旅与和居发展将会与哪家房企合作打造产品。

  剩下的马山与梅村地块分别由山东山瑞与苏州隽嘉以楼面价8000元/㎡、10200元/㎡的楼面价竞得。山东山瑞是此次土拍中的新面目，本次土拍是其首次进入无锡。

  苏州隽嘉让人看起来陌生，但其背后即路劲地产。路劲此前在梅村已有梅都府这一住宅与梅里古镇这一商业。目前梅都府已清盘，路劲此次补仓也是对梅村这一片区的看好。

  梅村产业集聚，人口众多，随着地铁5号线开工，梅村也即将拥有地铁，地块周边还有梅里实验小学、锡梅小学、梅里中学等，教育资源云集。随着发展，整个梅村板块配套也越来越成熟。目前板块内在售新盘不多，据克而瑞数据统计显示，2023年4月梅村板块商品住宅库存仅11.53万㎡，板块内万科梅里上城等楼盘去化较好。

  供地新策略  无锡乡镇迎来新发展

  2023年无锡第二场土拍顺利落幕，相较于去年土拍，今年的土拍节奏以“多次少量”为主旋律。

  此次共计出让5宗地块，经开、锡山、惠山、滨湖、新吴区各占1宗，各板块算是雨露均沾。但是，从此次土拍地块的地理位置来看，除去经开区南湖大道与震泽路交叉口东北侧地块外，其余地块都相对脱离核心区。

  惠山区供地在阳山镇，滨湖区地块选址在马山地块，锡山则以3年未出地的东港镇地块试水，新吴区推出的梅村地块算乡镇板块比较热门的一块地。不难看出，此次的供地策略以乡镇板块为主，目的在于推进城市整体发展更新。

  再从土拍金额来看，四块乡镇地块仅梅村一块楼面价突破万元，板块之间价格分化明显。经开区地块普遍以18000元/平的楼面价拍出，后期住宅售价36000+元/平更是稀疏平常。而其他板块新房价格停留在20000+元/平，在未来，各板块大部分泡沫除去后，板块间无论是新房还是二手房价格分化只会更加突显。

  此次土拍值得注意的是，该5幅宅地容积率均低于2.0，后期大概率打造的都是改善低密产品，这也顺应了近几年无锡楼市改善性购房需求。其中，锡山区东港地块容积率1.5，惠山区阳山地块容积率仅为1.1。

  不久前，2023年无锡第三批次出让预公告已发布，仅3宗地，分别为滨湖1宗、经开2宗地块，虽然数量少，但都是区域内不可多得的优质地块，从近期土拍时间来推算，大概率会在6月或7月迎来竞拍。届时可以关注能否还有久未露面的房企加入，持续深耕无锡战场，或迎来新面孔。