编者按：杭州楼市两极分化态势依然持续，部分区域楼盘频频“流摇”，这些楼盘流摇背后的原因是什么？后续的营销动作和去化情况又如何？乐居新媒体持续跟踪。

  乐居新媒体 任时建 发自杭州

  去年9月底杭房众安·未珂宸铭府首开中签率90.5%，二开三开直接“流摇”（含100%中签率），最近在市场回暖背景下第四次推盘，依然以“0登记”收尾。

  而同属于闲林板块的东海闲湖城锦绣湾、栖霞湾、玉屏湾等组团，捂盘项目悦汀蓝和悦青蓝，以及后来的绿城·樾鸣春晓园均未“流摇”，且报名人数不少，中签率大多都不高。

  近日，乐居新媒体就来到了未珂宸铭府进行了现场探盘。

  “未科中轴南，每卖2套，就有1套是宸铭。”这是立在杭房众安·未珂宸铭府售楼处外广告牌的文案。

  走近一看，中间还有行小字：“根据克而瑞数据：2022年12月期间100-140方房源销售数据。”而彼时该区域在售的主要项目除了未珂宸铭府之外大约只有一个东海闲湖城·栖霞湾。

  据透明售房网网签数据显示，未珂宸铭府春节前三次开盘所推房源，截至2月28日22时的网签套数为289套，去化率为63.82%。相比之下，东海闲湖城·栖霞湾的去化率为78.73%，绿城樾鸣春晓园的去化率为100%。

  整盘小高层，一梯两户

  未珂宸铭府由杭房和众安联合打造，位于闲林东路西侧，紧邻超级大盘东海闲湖城，与绿城·樾鸣春晓园和华景川云檐里均一路之隔，周边还有在建小学及一些待出让地块，属于闲林新开发的区域。

  项目最大的优势是整盘规划了20幢11F的小高层，容积率1.8，再加上大部分一楼都设置了层高约4米的架空层，所有房源的日照都较为充足。

  其次，一梯两户设计，无需设置连廊，具备更好的私密性，也令户型更加南北通透，采光更佳。

  三叶草户型，但得房率低

  未珂宸铭府的户型均采用了“三叶草”或“四叶草”的格局，无走廊、无浪费面积，每个卧室都相对独立，互不影响。

  然而，该项目小户型含赠送面积的得房率只有83%-85%，最高的134方大户型也只有87%，有些偏低。旁边绿城·樾鸣春晓园16F高层两梯四户的得房率都达到了91%-92%（含赠送）。

  杭房众安·未珂宸铭府（左）&绿城·樾鸣春晓园（右）

  所有户型无玄关，全屋无飘窗

  也是因为无浪费面积的设计，未珂宸铭府所有户型都没有入户玄关，这不利于室内外空间过渡，保护室内隐私。

  除此之外，该项目是目前市面上少有的全屋无飘窗设计，销售人员的解释是“这样可以让套内使用面积更大”。不清楚这个逻辑是如何成立的，而且目前市面上的主流产品都会在卧室或客厅设置不计入产权面积的飘窗，以达到拓展空间的目的。

  除此之外，未珂宸铭府的小户型中几乎很难见到大块玻璃的使用，卧室用的是小块玻璃的组合窗用，而且客厅的阳台门用的是四开移门，每扇门都比较窄。而主流品质项目一般用双开移门。

  装标配置在线，但拼不过樾鸣春晓园

  未珂宸铭府3000元/㎡精装标准，标配有中央空调、四合一密码锁，另外还加配了全屋墙布设计、方太洗碗机、美的末端净水器以及主卫电热消毒毛巾架，整体不输同等价位的楼盘装修标准。

  但是，与绿城·樾鸣春晓园的全屋地暖相比还是稍显逊色。