4组数据回顾这一年:南京楼市有点难

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 5.6w阅读 2022-12-27 18:03

  乐居新媒体 浩然 发自南京

  二十多年前,有一部经典的贺岁片,结尾是这样说的:1997年过去了,我很怀念它。

  而对于即将结束的2022年,很多人恐怕不太怀念。

  过去的这一年,南京楼市经历了前所未有的挑战,能坚持下来的,都是英雄。不妨通过下面几组数据,回顾一下艰难的2022。

  6.3万套

  截至12月27日10:00,2022年南京新房累计成交约6.3万套,与2021年10.7万套的成交量相比,跌幅逾四成。

  从降幅来看,无异于拦腰斩断。

  虽然2021年新房成交量突破10万套,占据历史高位,但这一年也是市场由盛转衰的转折之年。从21年下半年开始,市场急剧降温,南京新房销量出现了明显的回落,下行的态势,进入到2022年以后,进一步加剧。

  对比往年,6.3万套的新房成交量,也是南京楼市近5年来的新低(2018年新房成交6.7万余套)。

  今年6月,南京楼市在连续多项调控政策的刺激下,到达年内最高峰——成交量逼近6000套,供应量也达到6383套,可谓是“供销两旺”;不过,这样的势头并没有得以延续,进入下半年,南京新房销量持续下跌。

  市场一度把希望寄托于“金九银十”。

  不过,从数据来看,市场下行之势在“金九银十”并没有得到好转。9—10月,南京新房成交6380套,与7、8月份(合计成交8565套)相比,还跌了26%。

  正所谓“屋漏偏逢连夜雨”,进入年末冲刺的关键时刻,“羊了个羊”突然蔓延,无疑又给楼市浇了一盆凉水,数个新项目的开盘计划推迟至2023年1月。

  超20次

  据不完全统计,自4月份溧水、六合取消限购开始,今年南京已出台相关调控政策超20次,其主基调就是——放松,包括限购放松、限售放松、限贷放松、二套房首付下调等等。此外,对于溧水、高淳、六合等远郊区域,实行房票安置,推动新房库存的消化。

  今年,南京楼市政策力度之大,调控频率之高,历史罕见。

  一方面,是市场形势非常严峻,再不调控不行了;另一方面,央行、银监会、住建部等上级主管部门,以及相关重要会议,在不断释放救市的信号。

  这个时候,地方政府自然要打开工具箱,相关政策“应出尽出”。

  尤其在今年5月份,南京几乎是每一周都有新政策流出。值得注意的是,今年几乎所有的新政策,其来源均是中介、置业顾问等非官方渠道,最终以“网传”、“小道消息”的方式公之于众。

  这里,就会存在一个信息准确性的问题,也曾出现过新政被临时叫停的情况。或许,南京也是摸着石头过河。

  不过,在12月21日南京市刚刚召开的“强信心 添动力 促发展”系列主题新闻发布会上,市房管局相关领导官宣了5项利好政策,包括此前流传的降低二套房首付比例、放宽外地人购房限制等等。这也是今年,南京罕见的公开释放楼市利好。

  在当前的大环境下,救市也逐渐被摆上台面,不必再遮遮掩掩。

  2065套

  虽然相比2021年,今年南京新房成交总量几乎腰斩,但豪宅市场却走出了独立的行情。

  截至12月27日,今年总价千万以上豪宅成交2065套,相比2021年(1952套),不减反增(数据来源:克而瑞)。值得关注的是,今年南京多个千万级豪宅项目,均是10月末,甚至12月之后,陆续入市,成交数据上传还存在一定延迟性。这样看来,实际成交量或远不止2065套。

  过去的这一年多时间,虽然是市场的低谷,但也是南京楼市历史上,产品力显著提升的一年。

  尤其是南京豪宅市场,内卷逐步加剧,产品更新迭代速度不断加快。“买方市场”的到来,倒逼着开发商在产品上投入更大的精力,积极“做加法”。南京市场最难的一年,却也意外成为了产品力集中爆发的“品质元年”。

  10月底以来,金基朗樾府、南湾上府、星叶云墅、越秀和樾府、丹若园、星叶翰锦院等6家千万级豪宅项目陆续入市,一下子拉高了南京豪宅市场的产品门槛。

金基朗樾府金基朗樾府

  过去,只要一条腿迈进河西等头部板块,就敢称自己为豪宅。现在,还得先掂量掂量自己够不够格。

  以四季度的河西来看,有的项目开盘售罄,例如朗樾府、星叶云墅、丹若园等等;有的项目陷入滞销,例如某某某府。项目分化的背后,归根结底是房企之间的分化,你的品牌影响力如何,你的产品如何,你的营销是否审时度势,一步都不能错。

  值得庆幸的是,有几家房企在激烈的竞争中,真的就立住了。例如,一直保持高水准的金基,强势回归的栖霞建设,稳扎稳打的奥体建设等等。

  从首次开盘的中签率上也能看到:朗樾府56%,星叶云墅43%,丹若园16%,依然保持不错的行情。

  显然,改善性需求还在,但买房人正越来越挑剔。2023年,河西至少还有6个新项目入市,其中不乏大面积的千万级豪宅。

  蛋糕就这么大,自然还是要分出个高下。

  1308亿

  上周二(12月20日),今年南京最后一场土拍落幕。

  据不完全统计,今年南京成功出让105幅地块,累计出让金额约1308亿,相比2021年(157幅涉宅地块,成交总额2015亿),出让规模及金额均大幅缩水。

  今年南京涉宅用地成功出让约478公顷,相比年初制定的660公顷计划,只完成了7成左右,也是非常少见。

  土地出让规模及金额骤降,这是在意料之中,毕竟房地产市场大环境摆在这里。但从全国来看,南京1308亿的出让金额,依然位居前列,目前仅次于上海、杭州、北京,暂列全国第四。

  从土地出让价格来看,成功出让的105幅地块中,底价成交的达到84幅,占比约77.8%;摇号地块9幅,占比约8.6%。不难看出,底价成交已经成为南京土拍主旋律,而且在进入下半年之后,这种趋势已经扩散至河西、南部新城等流速相对较快的中心区域,房企拿地正越来越谨慎。

  值得一提的是,今年南京明显降低了商办类地块的供应,这也符合当下商办类房源库存较高的局面。

第三批次土拍第三批次土拍

  从成交区域来看,主城区地块占比较高,尤其是河西板块,今年成功出让了9幅地块,可谓是拿出了压箱底的好地。虽然从第三批土拍开始,溧水、高淳、六合等远郊板块加大了供应量,但基本上是由地方国资平台托底。

  不过,国资平台大量托底远郊地块,短期内恐不会上市,这对于地方城投企业,也将是巨大的资金压力

  从拿地企业来看,今年头部国央企的集中度进一步加强。尤其是颐居建设、奥体建设、栖霞建设等地方性优质国企,在土地市场斩获颇丰。对于买房人来说,未来的安全性或许有了更好的保障。

  过去的一年,地产行业经历了前所未有的寒冬,但希望还在。正如万科郁亮所说,行业看到曙光了。

来源:乐居新媒体

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