乐居新媒体 浩然 发自南京

  12月20日上午，2022年南京最后一场土拍正式打响。

  此次出让的15幅地块，涉及城东马群、仙林、溧水、高淳、六合等区域，主城区域地块仅2幅。

  最终，1幅地块流拍，14幅地块底价成交，合计出让金额约49亿，全部由国企竞得。

  具体结果：

  1、位于城东马群的G105老年公寓用地流拍。这种性质的地块，一般是给相关企业量身定制的，看来这次没有意向房企。

  2、溧水区3幅宅地，高淳区4幅宅地，其中还包括安置房用地，均被当地国资平台底价竞得，意料之中。

  3、南京高科以12.8亿竞得G106地块，再进仙林湖，未来将打造低密住宅。这也是本次土拍中唯一的主流房企拿地。

  单纯谈论这次土拍意义不大了，不妨回顾一下2022年南京土地市场。

  一、基于2022年5场土拍，看一下几组数据：

  1、成功出让105地块，累计出让金额约1308亿，相比去年的数据（157幅涉宅地块，成交总额2015亿），几乎是拦腰斩断，这也是2022年南京新房市场整体行情的一个写照。

  2、成功出让的105幅地块中，底价成交的达到84幅，占比约77.8%；摇号地块9幅，占比约8.6%。

  3、今年总计出让115幅地块，流拍10幅，流拍率约8.7%。从占比来看，流拍率不到10%。

  二、基于上面几组数据，总结展望一下：

  1、今年南京住宅用地的出让规模及金额骤降，这是在意料之中，毕竟南京，乃至全国房地产市场大环境摆在这里。但从全国来看，南京1308亿的出让金额，依然位居前列，据估计在第5名左右，仅次于上海（3000+）、杭州（2000+）、北京（1600+），与成都，与广州在伯仲之间，基本是国内第二梯队。

  在今年7月进行的第二轮集中土拍中，南京出让金额约727亿，力压北京和杭州等城市，一度位列二轮成交金额第一。

  南京的基本面还是不错的，尤其是河西、南部新城等板块改善性市场，仍然保持不错的竞争力。在买方市场的大趋势下，也倒逼着开发商不断“做加法”，提升项目品质和内部配套。虽然2022年是市场的低谷，但也是南京楼市的品质元年。万科朗拾、金基朗樾府、嘉璟峰、金地大成汇文府、星叶云墅等项目，也取得了非常惊艳的销售业绩。

  相关救市政策也从开始的“保交楼”，发展到现在的“救企业+救项目”。现在最大的问题，或许并不是房地产市场如何，而是当下经济大环境下收入与信心问题，反映在南京楼市上，就是刚需市场的持续低迷。

  2、从第四次土拍开始，六合、溧水、高淳这三大副城出让大量宅地。在目前的大环境下，楼市的复苏从中心扩散到远郊，还是需要时间的。明年这些城投企业拿下的地块，大概率将静静地躺在那里，对于地方城投企业的资金压力是空前巨大的。

  3、国企托底成为今年土地市场的主旋律，这种趋势已经扩散至河西、南部新城等流速相对较快的中心区域。

  在今年首轮土拍中，南部新城、小行等区域宅地还会触顶，不过进入到二轮、三轮后，触顶区域只剩河西。不难看出，进入下半年，包括国央企在内的头部房企，在拿地方面越来越谨慎，而民营企业基本上选择了放弃。

  目前，融资环境不断趋于宽松，碧桂园、龙湖、美的置业等优质民企，当然，还有万科，明年能否再次拿地，成为楼市是否回暖的重要风向标。