12月28日，第一太平戴维斯举行2021年下半年珠海媒体见面会，发布《2021年下半年珠海房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄、第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南、第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇、第一太平戴维斯珠海商业楼宇部董事王小帆出席活动，与众多珠海主流媒体一同回顾2021年下半年珠海房地产市场的情况并展望未来发展趋势，共同探讨未来的机遇及挑战。

写字楼 —— 需求升至疫情前近五倍，但供应高峰压力下租金仍同比下降1.6%

2021年前三季度，横琴及珠海（以下简称“两地”）地区生产总值达人民币2,756.31亿元，同比增长9.1%。其中，第三产业增加值达人民币1,529.14亿元，同比增长9.2%。同期，两地现代服务业持续增长，行业增加值占服务业总增加值的68.5%，同比上升0.6个百分点。

2021年，两地甲级写字楼物业市场（以下简称“两写字楼市场”）共录得11个新项目入市，供应面积合计达58.1万平方米，为历史最高。其中，下半年有五个新项目、合计25.6万平方米供应面积入市，市场总存量合计升至222.8万平方米，环比扩张13.0%、同比扩张35.3%。

2021年，两写字楼市场租赁需求均较去年显著提高，且超过疫情前水平。全年净吸纳量合计录得27.4万平方米，分别为2020、2019年的2.5、4.7倍。其中，得益于中央打造横琴深合区的利好吸引，叠加与之配套的产业政策扶持，横琴租赁需求活跃，并吸引部分源自科技、能源、专业服务业企业的搬迁需求。全年，横琴净吸纳量同比增长56.8%，至17.7万平方米。珠海租赁需求则仍主要源自保险、房地产、信息技术企业，本年净吸纳量由负转正，录得9.7万平方米。

整体而言，尽管租赁需求保持活跃，但受全年近60万平方米新增供应的影响，两写字楼市场平均空置率仍有所上升。截至2021年末，两写字楼市场平均空置率录得46.9%，环比上升0.8个百分点、同比上升2.1个百分点。

2021年，供应高峰加剧租赁市场竞争，项目业主多采取积极进取的租赁策略，继续提供租金优惠以实现项目去化。截至年末，两市场平均租金降至人民币每平方米每月91.9元，租金指数环比下降1.0%、同比下降1.6%。

展望

2022年，两写字楼市场预计有八个新项目入市，合计带来75.6万平方米新增供应。届时，总存量将同比扩张33.9%，至298.4万平方米，租赁市场竞争预计持续加剧。

需求方面，在宏观经济持续增长，叠加政策红利的共同推动下，横琴有望吸引更多可享受税收优惠相关行业企业及成本敏感型企业的新设或搬迁需求。尽管如此，鉴于2022年仍有大量新增供应预计入市，两写字楼市场项目去化压力仍将持续，平均空置率料将继续上升。

受市场供需关系影响，项目间价格竞争预计延续，以价换量仍将是业主主要租赁策略，平均租金预计小幅下降。

零售 —— 零售商信心提振，空置率降至近两年最低；业主心态回暖，租金同比微升0.2%

2021年1-10月，两地社会消费品零售总额累计至人民币858.48亿元，同比增长17.7%，两年年均增长2.7%。同期，商品零售及餐饮两大业态零售额均录得17%以上同比增幅。

截至2020年末，两地常住人口合计达244.96万人，十年年均增长4.61%，增速仅次于深圳，居全省第二。人口规模快速扩张有望助力两地消费市场发展，进而带动零售物业市场需求增长。

2021年，位于金湾的金湾华发商都及位于前山的中海环宇城均于下半年入市，两项目共为市场带来21.8万平方米新增供应。至年末，横琴及珠海零售物业市场（以下简称“两零售市场”）总存量上升至108.1万平方米，同比扩张25.2%。

2021年，得益于国内旅游及本地出行的良好恢复，两零售市场客流量均有显著回升，零售商扩张信心得以提振，且餐饮业态表现尤佳，年内市场已引入数个餐饮品牌首店进驻，如一绪寿喜烧等。受此推动，两零售市场平均空置率环比下降7.6个百分点、同比下降9.2个百分点，至12.2%，为近两年最低水平。

鉴于零售商扩张需求有所增长，叠加政府给予扶持，业主心态回暖，其租金预期随之提高。截至年末，两零售市场首层平均租金上升至人民币每平方米每月383.6元，租金指数环比上升0.9%、同比微升0.2%。

展望

2022年，两零售市场预计迎来三个新项目入市，共带来12.9万平方米新增供应。届时，总存量预计达121.0万平方米，同比扩张11.9%。

未来，餐饮业态需求料将保持活跃，但中高端零售品牌预计仍对在本地进行大规模扩张持谨慎观望态度。鉴于部分拟入市项目位于配套待完善区域，招商仍将面临较大挑战，两零售市场平均空置率预计小幅上升。

2022年，鉴于新项目入市租金或低于当前平均租金水平，两零售市场平均租金将结构性下降。