鲸吞环湾城,福田投控拼上了全力

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 严明会 11.7w阅读 2024-06-06 10:52

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59岁的蒋昌建不愧为名嘴,凭着三寸不烂之舌,竟让主持人带泪上台,感动的泪。

6月5日,芒种的夜晚,在环湾城未来生活发展大会上,蒋昌建畅谈人生理想,一个人讲了50多分钟,超时良多,兴致满满。

“理想的种子”,这是一个很文艺的主题,相信一定是出自季彤的手笔。他是福田投控(深圳市福田投资控股有限公司)董事长,一个被耽误了的新闻人。上次媒体会上,他对环湾城的理解,令人侧目。

金地环湾城正在去“金地”化,LOGO上的金地变得很小,推广文字更是直接抹去了金地。

这一细微的变化,折射出环湾城已换了主人,从金地集团变成福田投控。

2023年12月28日,金地集团一纸公告,金地集团、福田建设(深圳市福田建设房地产开发(集团)股份有限公司)拟将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司(简称:新沙地产)51%和49%股权,全部转让给福田投控。金沙地产,即环湾城的项目公司。金地集团舍弃起家之地,很是不舍,但为了还债,实属无奈。

截至2023930日,新沙地产总资产1,032,581.37万元,负债1,034,656.91万元,净资产-2,075.54万元;20231-9月营业收入8,727.97万元,净利润-5,234.39万元。再看一下整年度的财务情况,2022年新沙地产资产751,648.29万元,负债748,489.43万元,净资产3,158.85万元;营业收入17,094.98万元,净利润-769.50万元。

如果按照2022年财务数据作参照,新沙地产的营收占福田投控的65.96%,构成了重大资产重组。

根据评估报告,金沙地产2023年9月30日资产总额账面值1,032,581.37万元,评估值1,293,460.50万元,评估增值260,879.13万元,增值率25.26%;负债总额账面值1,034,656.91万元,评估值1,034,656.91万元,评估值与账面值无差异;所有者权益账面值-2,075.54万元,评估值258,803.59万元,评估增值260,879.13万元。

简而言之,福田投控购买金沙地产的全部股权,须支付股权转让款258,800万元;另外还须向金沙地产提供468,872.53万元借款,用以偿还之前金地集团、福田建设给金沙地产的借款本息。

如此一来,这笔交易的总价实质为72.8亿元。按照股权比例,金地集团和福田建设将分别收到股权转让款131,988 万元和126,812万元。但它们偿还的借款本息数额有些差异。金地集团拿回借款本息193,124.99 万元,福田建设拿回借款本息275747万元。有一个小疑问,福田建设之前借给金沙地产的钱,没有按照股比借款?

据查,福田建设是一家深圳民营企业,与福田投控并无关系,实控人为张沐豪,他还是莱安地产集团有限公司、深圳市浩和投资有限公司、陕西置地投资发展有限公司的实际控制人。

这笔交易分两次进行,2024年1月,福田投控先拿下金地集团持有的股份;3月底,福田建设也完全退出了。但金地集团旗下的金地管理成了环湾城的代建方,代价收费3.96亿元。

对于福田投控而言,环湾城无疑是一个巨无霸资产,有点小马拉大车的感觉。环湾城位于深圳市福田区福强路与沙嘴路交汇处东南角,为旧改项目,共有8个地块,总建筑面积超过100万平方米。目前有3个地块进入开发建设阶段,计容面积70.9万平方米,其中住宅和公寓合计32.5万平方米,其他用地性质还包括商业、办公、酒店和公共配套。

2023年末,福田投控资产总计为277.62亿元,负债总计为120.73亿元,资产负债率为43.49%,合并现金流量表期末现金及现金等价物余额为29.25亿元。2023年,福田投控营业总收入为19.29亿元,同比增长644.59%;净利润为2.60亿元,同比增长7.88%;营业总成本为16.50亿元,同比增长511.11%

如果以金沙地产交易的资产评估值来合并,福田投控的总资产约为380亿元,负债224亿元,负债率约为58.95%。对于一家地方国企来说,这个负债率很正常。

季彤的动作很快,在2024年2月29日,福田投控就成功发行一笔10亿元规模的公司债,票面利率2.50%——实在是太便宜。

对于负债百亿的环湾城来说,仅凭发债的金额和福田投控原有的业务来支撑,是杯水车薪。它的主营业务板块包括体育场馆经营和物业出租运营,是深圳福田区的“地头蛇”。2023年营收大幅飙升的原因很特殊,主要系福投控大厦(回迁房)项目交付。它的常态是过舒服的小日子,2022年福田投控营收虽只有2.59亿元,但利润高达2.41亿元。

投入福田控股的怀抱,环湾城必须要有自己的造血功能。

乐居财经查询,环湾城在去年9月和12月份两次取得预售许可证,共计805套。截至202466日,网签了302套,网签率37.51%,成交均价10.58万元/平米,成交总金额41亿元。其中,卖得最好的产品是120-140平米面积段,供应504套,网签225套;200平米户型去化慢一些。

天道酬勤。前不久,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房最低首付款降为20%,二套住房降为为30%,贷款利率也相应降至3.5%和3.9%。

为了搭乘这次东风,季彤在芒种日请来蒋昌建等一众大咖来站台,目的是想让环湾城再向前冲一把。不论是对于福田投控,还是对于季彤本人,环湾城都将是浓墨重彩的一笔。

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