卢洪波的烦恼:中建信和营收回到四年前

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 13.8w阅读 2024-05-22 10:20

文/乐居财经 曾树佳

年初,中建信和官微,发表了一篇题为《在央企光环的背后,中建信和藏了多少实力》的文章,用大红色背景的底图,颇为高调地宣称,其规模连续两年列席全国TOP100,以及在湖南本土的龙头地位。

卢洪波掌舵中建信和,已有一年的时间。

去年4月,中建信和宣布公司主要领导任免决定:中建五局副总经理卢洪波,兼任中建信和党委书记、董事长、法定代表人。

在此之后,卢洪波不仅参与了中建信和的内部推进会、总结会等,还亲自出席了与厦门国贸地产战略合作协议的签订仪式。

作为中建五局旗下房地产业务的运营平台,中建信和去年其销售为152.8亿,排名89位,虽位列百强,但少于中建壹品的333亿、中建东孚的331亿、中建玖合的165.6、中建智地的168.6亿。

2023年,中建五局房地产开发与投资业务板块,实现营收102.75亿元,同比去年下降8.17%;这样的营收体量,与四年前,即2019年的99亿营收,几乎处于同一水平。

未来要托举其中建信和的地产业务,中建五局必须拿出大量的真金白银,自身也需保持较好的流动性。

但近年来,中建五局的现金短债比连续下滑,今年一季度,其短期有息负债为156.24亿、货币资金为135.44亿,现金短债比仅为0.87,其现金流已阶段性承压。

地产薄利

去年,中建五局实现营业收入1929.01亿元,同比增长3.97%;实现归母净利润38.51亿元,同比增长14.4%。

但细看会发现,它去年的归母净利润体量,与2021年基本持平,之所以能获得两位数的增长比例,在于2022年较低的利润基数。2022年,中建五局的归母净利润同比减少了12.57%,仅为33.66亿元。

从另一个角度看,2023年与2021年相比,中建五局的营业收入,从1723.81亿增至1929亿,增长了11.9%,但归母净利润,却依然在波动中定格为38.5亿,也是一种增收不增利的体现。

乐居财经查阅该公司的债券年报,从部分数据中,便能管窥中建五局的地产业务情况。

中建五局房地产开发与投资业务板块,2020至2023年分别实现收入126.36亿元、129.42亿元、111.89亿元、102.75亿元,占当期营业收入的比例,分别为8.56%、7.51%、6.03%、5.33%。

中建五局地产的营收规模,在波动中有所下滑,去年降幅为8.17%;该业务的营收占比,也在不断下调。

呈现出波动趋势的,还有这项业务的毛利率。2020年至2023年,中建五局房地产投资与开发业务的毛利率,分别为15.04%、12.33%、13.14%、14.33%。

承载中建五局地产业务的,是中建信和地产有限公司(以下简称“中建信和”)。它的前身,为湖南中建地产有限责任公司,系2003年6月整合中建五局集团内全部房地产资源,而成立的。

目前,中建信和由中建第五工程局(简称“中建五局”)、中建五局第三建设公司、中建五局土木工程有限公司、中建五局安装工程有限公司,分别直接持股47%、27%、18%、8%。

其中,中建五局第三建设公司由中建五局持股58.2%,由建信金融资产投资、交银金融资产分别持股25%、17%,后两者分别隶属于建设银行、交通银行

中建五局土木工程公司也有类似的股权架构,它同样由中建五局持股59%,建信金融资产投资持股41%。

中建五局安装工程公司,则由中建五局、建信金融资产投资、工银金融资产投资,分别持股52.7%、29.6%、18.7%。其中的工银金融资产投资,为工商银行旗下公司。

综上,透过股权链条,中建信和最终由中建五局持股77.5%,余者股权则分散由建设银行、交通银行、工商银行间接持有。

近年来,中建信和相继在多个城市开发了以江山壹号、梅溪湖中心、长清湖、芙蓉嘉苑、嘉和城为代表的近20个楼盘,正在实施的常德江北城区桃花源大桥、重庆耐德山花等大型城市综合运营项目,也将成为未来的城市名片。 

融资募集说明书数据显示,截至2022年末,中建信和总资产419.72亿元,总负债330.5亿元,净资产89.22亿元, 资产负债率78.74%;2022年实现营业收入105.65亿元,净利润1.76亿元。

以此计算,该公司2022年的净利率,仅为1.67%。

流动性承压

中建信和在土拍市场上屡有斩获。

北京2024年首拍,它以38.53亿元,摇中丰台区大瓦窑L42地块;5月17日,其又以底价12.95亿元,摘得长沙红星城市更新片区013号地块。

但与此同时,中建信和也有过“煮熟的鸭子飞了”的感受。

今年1月16日,原本已被中建信和揽入麾下的长沙S10地块重新开拍。而运达地产,继续与中建信和竞争出价,最终以总价29.81亿元、楼面价1.61万元/平方米拿下该地块,溢价率约47%。

这是长沙一线临江的罕见地块,争得该地块,便争得立足长沙顶豪市场的筹码。但中建信和得而复失,引来热议。

重拍的原因在于,在去年12月中建信和竞得该地块之后,运达地产指出,地块共5家开发商竞争,最后只剩下中建信和与运达地产在报价,但到了接近1.5万/㎡楼面价的时候,网站就出问题了,怎么都报不了价。

今年前4月,中建信和新增货值77亿元,排名第22位。

相关数据显示,截至去年9月末,中建信和在南昌、广州、天津、重庆、长沙、常德等城市,拥有20宗土地使用权,均为住宅、商住用地,总土地储备约368.82万平方米

同期,中建信和有约35个项目在建,未来三年预计投资额达到104.07亿元。

2020至2022年,中建五局地产业务的新开工面积,分别为185.85万平方米、161万平方米、104.36万平方米;去年前三季度,其新开发面积,也仅为20.07万平方米。

一系列下滑的数据,或许表明,中建信和正在放缓地产开发节奏。

今年前4月,中建信和实现全口径销售额27.3亿,排名86位;去年其销售则为152.8亿,排名89位,少于中建壹品的333亿、中建东孚的331亿、中建玖合的165.6、中建智地的168.6亿。

在内部各局地产的竞争中,中建信和也落于下风。

未来要托举其中建信和的地产业务,中建五局必须拿出大量的真金白银,自身也需保持较好的流动性。

Wind数据显示,2021至2023这三年内,中建五局剔除预收账款后的资产负债率,分别为59.47%、62.23%、65.59%,接连攀升。

而据乐居财经测算,过去三年内,中建五局的短期有息负债,分别为103.33亿、106.14亿、119.36亿;而各期的货币资金,则分别为153.02亿、158.56亿、159.44亿。

两项数据可以推算出中建五局的现金短债比,分别为1.48、1.49、1.34,尽管各年末的现金仍能覆盖短债,但中建五局的偿债能力,已有下滑趋势。

若着眼于今年一季度,中建五局的短期有息负债为156.24亿、货币资金为135.44亿,现金短债比仅为0.87。由此可见,其现金流已阶段性承压。

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