中建东孚的盈利难题

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 17.3w阅读 2024-05-16 16:13

文/乐居财经  曾树佳

一个月前,在中建东孚一季度经营分析会上,董事长左臣华提到了几个要点:加快完成去化任务、抓实现金流管理、提升项目开发效率……

作为中建八局旗下的地产平台,中建东孚仍在提速。

近年来,它在地产圈里,增强了活跃度。在土拍市场上,今年3月,其曾作价26.57亿,拿下上海宝山顾村地块;去年10月,它更有75.9亿元在北京拿地的大手笔。

去年,中建东孚实现全口径销售额为331.4亿元,在行业中排名44;今年前4月,中建东孚销售61.7亿元,继续稳定在43位。

但2021年至2023年,中建八局地产业务的毛利率,分别为13.03%、11.99%、10.05%,连降了三年。

中诚信国际在一份评级报告里披露,2022年,中建东孚实现营收262.59亿元,与母公司中建八局的地产业务营收基本对得上,该年度,其净利润为-0.22亿元,处于亏损状态

与此同时,存货的攀升、经营性现金流的下滑、偿债能力的下降,也是中建八局与东孚地产,需要面临的课题。

地产毛利率连降3年

中建八局全成立于1952年,后经一系列改制重组,于2007年成为中国建筑全资子公司,现仍由A股上市平台中国建筑,持股100%。

目前,中建八局的主营业务,包括房屋建筑工程、基础设施建设、房地产投资与开发和设计勘察与咨询等板块。

去年,它实现营业收入5012.47亿元,同比增长19.68%;实现利润总额162.84亿,同比增长8.59%;归母净利润为124.1亿元,同比增长10.69%。

分业务板块看,其房屋建筑工程业务,去年营收3345.52亿元,占比总收入66.74%,分量最重;基础设施建设与投资业务,营收达到1507.01亿,占比30.07%,位居第二。

而中建八局的房地产开发与投资业务,去年则实现营收194.18亿,占比总收入的3.87%。与上述两项业务相比,其地产开发业务体量较小。

但中建八局对于地产,还是较为看重的。

布局建筑业务多年,它延伸到地产开发,本就是近水楼台的事情,在拿地与融资上,均较为便利。再者,在几项主要业务中,它开发房地产,毛利率是最高的。

乐居财经查阅获悉,过去的2023年,中建八局的房屋建筑工程、基础设施建设与投资、设计勘探这三项业务,毛利率分别为5.57%、7.73%、-6.43%,均未超过10%,其中甚至出现了负数。

然而,其房地产开发与投资业务的毛利率,却达到10.05%,相比于中建八局总体6.66%的毛利率,也高出不少。

只是,其地产的毛利率,也在波动中有所下降。2021年至2022年,中建八局地产业务的毛利率,分别为13.03%、11.99%,直到2023年又下滑至10.05%,连降了三年。

中建八局的房地产业务,主要依托全资子公司上海中建东孚投资发展有限公司(简称“中建东孚”)运营,经营模式以自主开发为主,产品类型主要涉及商品房和保障房,区域布局在山东、上海及江苏等地。

克而瑞统计数据显示,去年,中建东孚实现全口径销售额为331.4亿元,在行业中排名44,在中建各局地产公司中位居前二,与中建壹品的规模不相上下。

今年前4月,中建东孚实现全口径销售额61.7亿元,在行业中的名次,继续稳定在43位。

尽管如此,中诚信国际仍在一份评级报告中指出,2022 年以来受行业景气度影响,该公司开发节奏有所放缓,需对在手房地产项目的去化情况,以及面临的投资压力保持关注。

之所以会做出此判断,是因为中建八局的地产业务,2022年新开工的面积为383.16万平方米,同比2021年的423.09万平方米,有所下降。

此外,据中诚信国际统计,2020至2022年,中建八局地产业务的预售金额,分别为497.43亿、510亿、384.28亿,去年中建东孚的销售额虽达到331.4亿,但总体来看,其规模似乎有了收缩的趋势。

狂飙的代价

根据规划,未来房地产业务仍为中建八局的主业之一,它将主要布局一线及省会城市等,通过一二级土地市场联动和公开招拍挂等形式,获取项目资源。

近年来,迫于资金压力,许多大型民企在土拍市场上引退,国央企渐成主角,中建东孚也趁此机会,闪现着活跃的身影。

今年3月,中建东孚作价26.57亿,拿下上海宝山顾村板块的一宗地块。该地块为住宅用地,位于上海市宝山区松江新城东区,规划建筑面积94997平方米。

去年12月初,中建东孚14.58亿元竞得上海虹口区江湾镇宅地,地块出让面积10617.4平方米,计容面积26331平方米。

顺着时间线再往前捋,去年10月,它更是大手笔,以75.9亿元摇号竞得丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)1518-621、629、627地块,溢价率15%,在京城业内引起了热议。

类似的例子,并不少见。据克而瑞统计,2023年,中建东孚新增货值268.4亿元,在行业中排名第23位。中建玖合、中建壹品、中建智地等中建系地产公司,都被它甩在身后,可谓风头无两。

在土地市场上收割的土储,不断在财务报表中,转化为存货。

2022年末,中建八局的存货为583.98亿,到了2023年末,便增加了19.7%至699.2亿。而仅过去三个月,截至今年一季度末,中建八局的存货再次攀升至761.7亿,相比上年末又上升了8.9%。

2023年,中建八局经营活动产生的现金流净额,从此前一年的143.69亿,大幅降至10.81亿;投资活动产生的现金流净额,从-13.18亿变为-90.28亿。这或许表明,对外加大投资强度的同时,其经营状态也在承压。

据乐居财经统计,截至去年年末,中建八局合并报表范围内公司的有息债务余额,为537.46亿元,同比增加了31.51%。 

其中,一年内到期的短期债务达到290.85亿元,超过1年的长期债务为246.61亿元。换言之,其短债的金额,超过了长债。

同期,中建八局的货币资金为545.74亿元,以此计算,其现金短债比为1.88,尚能覆盖短时间的债务。

但其剔除预收账款后的资产负债率,由59.63%上升至63.3%,流动比率从1.17降至1.15,速动比率从0.85降至0.82。

一系列的数字,侧面说明中建八局的债务压力,已产生了微妙的变化。要托起尚在调控期内、投掷真金白银的地产,降低的偿债能力或许会成为一道坎。

相关标签:

进深

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论