文/乐居财经 陈圣

  李宝库一直以来，都很少出现在公开场合中。

  最近的一次现身，是在去年8月。那时候，56岁的李宝库，身着一件杏色POLO衫，依旧戴着一副黑框眼镜，出席坤和集团24周年司庆活动。而坤和在这次活动的官方报道中，对这位董事长也只字未提。

  与掌舵者的低调不同，今年以来，坤和多在土拍市场上拿地。

  比如，坤和从28家房企中突围而出，以约26.33亿元的封顶价，摇号竞得杭州龙坞单元地块；而比这次拿地稍早几日，它刚入股了滨江、建杭在2月份拿下的良渚新城项目。

  此外，于3月底，坤和参加了5宗地块的摇号，终于在25家竞买单位中脱颖未出，夺得下沙中心区单元一宗地块。

  短短一个半月，坤和便连下3城，表现得较为活跃。前4月，其新增货值113亿元，位列全国第15名。而在浙江的拿地排行榜中，坤和56.5亿元的拿地金额，也仅次于滨江。

  不过，坤和投资开发的项目有不少，却几乎没有一个是由自己操盘的。它联手过万科、龙湖、滨江等头部地产商，从合作中获得了不少资金，输入项目。

  由于坤和并未上市，外界对其经营情况知之甚少，但其合作者的财报中，在“其他应收款”的角落里，却经常出现坤和的身影。

  截至去年年末，它甚至欠下了滨江集团超23.22亿的拆借款；而与龙湖、绿城等，同样有类似的情况出现。

  从合作方“拿钱”

  乐居财经梳理了坤和自创立以来所投资开发运营的50余个项目，发现自2009年前后开始，除了和家园这个持续了十多年的百万方超级大盘之外，坤和再无独立开发的项目，都是与大房企合作开发。

  即便是由坤和自己拿下的地块，后续也会引入其他开发商合作伙伴来操盘，自己则更多地是财务投资人的角色，而且无论是设计、工程，还是营销等环节，参与的不是很多。

  用坤和的话说，这是“星联盟”策略，即向行业明星企业学习，搭建巩固合资合作联盟，与行业优秀协作企业携手打造产品。通俗理解大概就是“抱大腿”。

  它的第一个合作对象是万科。

  2006年，万科进入杭州。当时，杭州出让了一块体量近43万方的住宅用地，被万科与坤和联合竞得，即西溪蝶园项目。

  坤和与万科的缘分也就此开始，后来不仅继续在杭州合作了西庐、玉泉等项目，而且还将合作范围扩大到了宁波、嘉兴、绍兴等地，合计合作项目多达12个。

  除了万科之外，坤和跟龙湖也有合作。

  2018年8月，坤和与浙江龙湖签订战略合作协议，双方正式建立合作伙伴关系。合作的第一个项目是宁波的龙湖坤和·天境项目，坤和出资入股49%。

  一年之后，短短两个月时间，龙湖与坤和联合在温州、嘉兴接连出击，连拿3宗地，耗资32.7亿元。

  在此之后，两者频繁互动，在杭州、台州、张家港、常熟等地均有项目合作，合作项目数量总计达10个。

  2022年，在行业整体缩量的大环境下，各大全国性品牌房企纷纷收缩。滨江集团成了杭州土拍市场最凶猛的存在之一，全年拿地28宗。其中的大部分地块，滨江都找来了合作方。

  戚金兴找到了坤和的掌舵者李宝库，两人一拍即合，滨江与坤和开始进入蜜月期。

  坤和也借助滨江的品牌影响力和快速去化的能力，实现投资回报以及提升自身在杭州市场的品牌认知度，其中天澜海岸、揽云锦绣里等项目均实现当年拿地、当年售罄。

  加上此前在义乌的第一次合作，截至目前，坤和与滨江合作开发的项目已达12个。并且坤和今年拿下的杭州金沙湖地块和龙坞地块目前尚未确定合作方，或许还会选择滨江。

  乐居财经《进深》查阅获悉，截至2022年末，坤和总共欠了滨江23.22亿的拆借款，占滨江其他应收款的7.33%，位列欠款方榜首。这些欠款，账龄均在一年以内。

  而截至2021年末，龙湖的发债主体——重庆龙湖企业拓展的应收款中，也有21.8亿是与坤和的往来款；同样，绿城的应收款中，也有5.04亿与坤和有关。

  而除了上述三家之外，坤和的合作伙伴还有绿城、碧桂园、融创等头部开发商以及大家、中天等杭州本土房企。

  受伙伴波及

  坤和目前的定位似乎非常清晰，就是通过“星联盟”策略，靠着合作伙伴在市场扎根，可以算得上是另辟蹊径。

  它这两年的投资热情高涨。2021年投资入股了7个新项目、增股2个既有项目，全年新增权益货值94.63亿元。

  2022年，坤和集团聚焦杭州，又新拓了11个项目。据克而瑞数据显示，全年新增货值约106.2亿元，位列TOP100榜单第85名。

  在2022年杭州房企销售排行榜上，坤和集团的全口径销售金额达到245.21亿元，位于排行榜第4名；权益销售金额为86.23亿元，位于排行榜第9名。

  截至2022年底，坤和正在投资开发及运营的房地产项目30余个，分布于杭州及环杭、环沪区域重点城市。

  可以说，在合作伙伴的加持下，坤和已经占有一定的市场份额，但其在产品营造能力方面，却主要依赖其他开发商。

  不过，合作开发在拓展市场的同时，也难免受到“出险”伙伴的波及。

  杭州市税务局在今年2月发布欠税公告，坤和与融创各持37.5%股份的杭州元融坤房地产，拖欠企业所得税、印花税、城市维护建设税、城镇土地使用税、土地增值税等，合计欠税多达2500多万元。

  该公司为杭州望金沙的项目公司，当时由融创操盘，2020年项目两开两罄，实现住宅当年清盘，单盘年销售额达57亿元。

  作为一家未上市的私营企业，通过公开渠道所能了解到的坤和集团的经营状况信息非常有限。据悉，截至2021年底，坤和集团管理资产总额逾315亿元，较2019年上升110多亿元，整体负债率仅20%，持有物业经营收入3.37亿元。

  而更值得关注的是，其他房企都是出质股权进行融资，坤和却频频作为质权人出现。在其18次股权出质相关记录中，有14次是作为质权人，为其他企业/项目提供资金。

  坤和除了房地产投资开发和持有物业经营这两个主页之外还有第三项业务——房地产金融服务，通过股+债、地产信托等投资形式，获得稳定增长的资金收益。

  至今，在坤和旗下，还有杭州全福欣资产管理、杭州信富祥资产管理等金融公司。

  低调发展路

  坤和的掌舵者李宝库是吉林人，从浙江大学毕业之后便留在了杭州发展，据说第一份工作是地产行业最基础的打桩。不久之后，他担任西湖房屋建设开发公司的前期部经理，开始进入地产开发领域。

  李宝库通过承包西湖房屋建设开发公司的“西溪花园”开发项目，获得了地产生涯的第一桶金。1995年6月，李宝库创立了坤和的前身杭州龙信物业发展，当时他持股90%，另一名股东苏洁持股10%。

  1998年8月，公司正式命名为杭州坤和房屋建设有限公司。这一年，其与西湖房屋建设开发公司合作开发的白荡海人家面市。这是坤和真正意义上开发的第一个楼盘。

  自此之后，坤和在李宝库的带领下先后开发了山水人家、亲亲家园、和家园等杭州大体量住宅小区，并且在2004、2005年间相继拓展了宁波、绍兴市场。

  到2007年9月25日，经国家工商行政管理总局批准，坤和的公司更名为如今的坤和建设集团股份有限公司。

  2009年，坤和开发建设并持有运营的坤和中心交付使用，这座杭州市中心的12万方地标性城市综合体，是坤和最优质的资产之一。

  但也就是在这一年，在一起贪污受贿案里，李宝库被牵涉其中，他行贿金额最高，处境有些微妙。坊间传闻，为获得西湖科技产业园项目土地，李宝库前后分八次送给某官员830万美元，折合人民币6000多万元。

  该地块后来被开发成了现在的黄龙国际中心。2016年初，坤和在自主开发了一期的三栋楼之后，把项目51%的股权转让给了万科。

  黄龙国际中心前三期均已经投入使用，还剩最后一期两幢楼将于今年下半年投入使用，经历了十余年的开发，终于进入了尾声。

  目前，坤和建设集团股份有限公司的注册资本为6.18亿元人民币，由集团首席风控官王国华担任法人。

  股东阵营由占股85.4854%的杭州和金实业投资有限公司、持股11.165%的自然人苏洁、以及其余10名持股不到1%的自然人组成。

  穿透杭州和金实业投资有限公司的股东可知，李宝库持股22.5%、苏洁持股2.5%，最大的股东则是离岸公司BOLD ELITE LIMITED旗下全资公司，具体股东资料无法获知。