乐居财经 李礼 5月22日，中银证券发布房地产行业第20周周报。

  核心观点

  本周新房成交面积同环比增速均转负；二手房成交面积环比转降，同比仍保持正增长。43城新房成交面积为 336.8 万平方米，环比下降 9.2%，同比下降 5.5%，同比增速较上周减少了 9.6 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-3.3%、-15.1%、-12.9%，同比增速分别为 114.3%、2.1%、-14.8%，其中一线城市同比增速较上周增加了49.7 个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别减少了 23.5、43.3 个百分点。15 城二手房成交面积为 191.3 万平方米，环比下降 13.6%，同比上升 58.2%，同比增速较上周小幅下降 1.3 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-11.4%、-13.0%、-23.7%，同比增速分别为 40.0%、63.6%、85.2%，其中一线城市同比增速较上周增加了 19.6 个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别减少 13.4、49.8 个百分点。

  新房库存面积、去化周期环比均上升，同比均下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平方米，环比上升 0.1%，同比下降 2.4%，去化周期为 12.5 个月，环比上升 0.1 个月，同比下降 6.0 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为 3.6%、-12.6%、-12.6%；去化周期分别为 10.0、11.2、11.6 个月，环比变动为0.2、0.1、-0.3个月，同比变动为-8.5、-4.2、-2.8 个月。

  土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升，土拍热度有所回升。百城成交土地规划建筑面积为 2728 万平方米，环比上升 2.8%，同比上升 10.0%；成交土地总价为 513 亿元，环比上升 56.0%，同比上升 4.2%；楼面均价为 1879 元/平方米，环比上升 51.8%，同比下降 5.2%；溢价率为 6.47%，环比上升 54.8%，同比上升 128.6%。

  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 13.0 亿元，同比下降 79.8% ，环比下降 80.1%，净融资额为-35.4 亿元。其中国企国内债券总发行量为13.0 亿元，同比下降 78.2%，环比下降 36.1%，净融资额为-16.0 亿元。民企国内债券总发行量为 0.0 亿元，总偿还量为 19.4 亿元，同比下降 50.1%，环比下降 33.2% ，净融资额为19.4亿元。

  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.0%，较上周下降 2.2 个百分点；相对沪深300 收益为-4.2%，较上周下降 4.4 个百分点。房地产板块 PE 为 14.42X，较上周下降0.60X。北上资金对电力设备、电子、传媒加仓金额较大，分别为 40.99、21.58、8.97 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.08%（上周为 0.00%），净卖出 10.54 亿元（上周净买入 0.21 亿元）。

  投资建议

  本周统计局公布房地产销售与投资数据，尽管 4 月销售均价受结构性因素持续提升，但投资仍在下降，房地产市场整体处于调整期。同时，区域分化进一步加剧，4 月东部地区销售与投资均有所修复。

  核心城市利好政策仍在持续推出，本周杭州和南京局部限购放松。杭州市余杭区的瓶窑镇、中泰街道限购放松，外地户籍仅需 1 个月社保即可购买新房或二手房，本地户籍购房无社保要求，购买二套不受落户 5 年限制。南京本地户籍居民无论在南京主城区名下有几套房，均可新开一张购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）能再购置一套房源。目前，南京仍旧限购的区域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分区域。

  具体标的，中银证券建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。

  中银证券建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

  风险提示

  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。