信达证券:新房二手房销售环比回落,4月房价走势分化

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 5.8w阅读 2023-05-23 13:30

 乐居财经 李礼 5月23日,信达证券发布房地产行业第20周周报。

  本周核心观点:2023 年 5 月第 3 周,新房与二手房成交面积环比回落,新房同比增速降低至 13.75%,其中一线城市受去年 4-5 月低基数影响,同比增速保持在 114.27%的高位,二线与三线城市同比则基本持平;二手房同比增速为 42.86%,其中三线城市同比增速最高。房价方面,一线/二线/三线城市 4 月新房价格环比分别变动 0.40%/ 0.40%/ 0.20%,一线环比增速与 3 月相比继续上升;二手房价格环比分别为 0.20%/ 0.00%/ 0.00%,不同能级城市环比增速相比 3 月均有降低。库存方面,本周 15 城库存面积环比上升,去化周期缩短。集中供地方面,5 月 19 日,成都 2023 年一批次供地结束。5 月 19 日出让 8 宗地块,沿用“限价竞买+抽签竞得”方式进行。最终 1 宗溢价、6 宗底价成交、1 宗流拍,成交金额 101 亿元,平均溢价率 2%。房企方面,国央企仍为拿地主力。3 月 22 日至 5 月 19 日,成都一批次供地圆满完成,成功出让共计 34 宗宅地,面积 129 公顷,成交金额达到 311 亿元。5 月 18 日,福州完成 2023 年首场土拍。本次出让 5 宗地块,总出让面积 6.42 万平,总成交规划建面 14.09 万平。采用“限地价+竞首期付款比例+摇号”方式拍卖出让。最终 3 宗封顶、2 宗底价成交,成交金额 12.84 亿。成交楼面均价 9111 元/平,平均溢价率 10.2%。房企以本地国企为主,厦门国贸、福州城投、福州左海、福州地铁均有地块入手。

  重点政策解读:5 月 19 日,深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》。指引中提到,房源筹集条件方面,住宅、商务公寓,产业园区配套宿舍,商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,城中村房屋,以及其他社会存量房屋,可以筹集作为保障性租赁住房。筹集方式方面,住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题,2023 年 2 月深圳市委、市政府将“十四五”规划建设筹集保障性住房原目标从 54 万套(间)提高到不少于 74 万套(间),其中保障性租赁住房增加了 20 万套(间),保租房建设筹集目标进一步提升。我们认为,深圳市明确保租房筹集管理方式,有助于加快推进保租房建设,更好满足当地新市民与青年人需求。

  一周行情回顾:本周(2023/05/15-2023/05/21)申万房地产指数下跌 3.96%,跑输上证综指 4.30pct,在各类板块中位列第 30/31,恒生地产建筑业指数下跌 3.79%,跑输恒生综指 2.69pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为:华丽家族(26.15%)、世荣兆业(8.16%)、万业企业(5.85%);本周跌幅前 3 的地产公司分别为:阳光城(-22.77%)、新华联(-22.40%)、ST 粤泰(-22.11%)。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.59%,跑输恒生综指 3.49pct,在各类板块中位列第 12/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为:建业新生活(7.59%)、绿城管理控股(2.39%)、第一服务控股(2.22%);本周跌幅前 3 的物业公司分别为:正荣服务(-16.67%)、融创服务(-12.96%)、合景悠活(-11.70%)。

  地产市场监测:本周(2023/05/13-2023/05/19)30 个大中城新房成交面积298.83 万平方米,同比上升 13.75%,环比下降 11.18%。15 城二手房成交面积 206.90 万平方米,同比上升 42.86%,环比下降 14.12%。监测 16 个重点城市库存面积 18280.03 万平方米,环比上升 0.11%,去化周期 85.29 周,较上周缩短 0.89 周。上周(2023/05/08-2023/05/14)100 大中城市土地供应建面 2690.25 万平方米,同比下降 21.86%,环比上升 103.23%;土地成交建面2727.78 万平方米,同比上升 10.00%,环比上升 2.84%;供需比上升为 0.99,溢价率为 6.47%。

  房企融资情况:本周(2023/05/13-2023/05/19)房企境内新发债总额为 13.00亿元,同比下降 87.79%,环比下降 80.11%;债务总偿还量为 48.42 亿元,同比下降 37.67%,环比下降 21.92%;净融资额-35.42 亿元。

  风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:房地产市场销售情况恢复程度不及预期,行业资金压力缓解不及预期。

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