文/乐居财经  许淑敏

  不少地产港企大佬，似乎正在摩拳擦掌。

  新世界的郑志刚觉得，最坏的时间已经过去了，他希望提前布局，把握机遇；恒隆的陈启宗，则判断，公司今年零售销售，有机会打破历史纪录。但与此同时，他们基因里又透着谨慎。

  长实的李泽钜表示，投地绝对不会盲目出价；九龙仓吴天海承认，很多内地民企找他们，但需要很小心。

  调控基调下，与深受流动性困扰的内房相比，港企仍是一个特别的阵营。他们依旧被当作地产运营的参考系。

  早期，内房企对于港资地产商的模仿，比比皆是。而时至今日，仍有内房企不断研究港资地产商发展模式、盈利模式，并从财报当中窥得一二。

  虽然市场环境不同以往火热，但港资地产商的财报仍保持一定“韧性”，具备一定的参考意义。

  对比内房企动辄亏损百亿的盈利状况，多数港资地产商的盈利指标会更好看一些。之所以能继续保持“韧性”，还是在于其以“长周期”、“慢周转”等模式进行运营。不过度依赖短期的物业销售，更看好长期持有物业的前景。

  充足的资金，也让不少港资地产商选择重返内地市场。而可进可退的背后，是以多样投资组合及稳健财务状况作为支撑点。

  保持盈利

  赶在内房企前面，港资地产商一般会更早披露年报。比如恒隆地产，早于1月底便已经披露2022财年报告，详尽展示业绩情况，其余包括长实集团、太古地产、恒基地产、九龙仓集团均陆续于3月初披露完毕。

  另外，新世界发展、新鸿基地产等因为财年不同，披露的是2022年下半年的业绩情况。

  对比内房企动辄亏损、下滑的盈利状况，多数港资地产商的盈利指标稍微好看一些。可以看到，内房企包括正荣地产、禹洲集团、阳光城等多家出险房企2022年亏损超百亿，而未出险房企包括大悦城控股、格力地产亦亏损超20亿元。甚至有统计称，A股上市房企逾六成出现亏损。

  而港资地产商们虽然收入、股东应占溢利亦有部分下跌，但基本下跌幅度不大。

  从表格上看，除了九龙仓集团于2022年实现股东应占溢利亏损17.05亿港元以外，长实集团、新世界发展、恒基地产等几家港资地产巨头均保持正向盈利。

  甚至长实集团、恒隆地产等的股东应占溢利都是同比增长，幅度不一，但在当前市场环境下，实现正向增长已经值得一提。

  市场环境处境同样艰难，但港资地产商运用了保持盈利的一些方法。

  像是长实集团，出现的是“增利不增收”的现象，全年收入563.41亿港元，下跌9.27%，而股东应占溢利216.83亿港元，涨2%。其于2022年，完成了很多主要的策略交易，通过出售资产获得增值收益，保持了增长。

  报表披露，长实集团通过出售投资物业得益7.38亿港元，出售实用资产合营企业权益得益6.06亿港元，合计获得13.44亿港元。去年，长实集团出售了伦敦甲级写字楼5 Broadgate、英国水务公司Northumbrian Water项目25%股权、香港波老道21号豪宅项目，也出清飞机租赁业务。

  太古地产股东应占基本溢利下跌9%，但年度溢利上升13%至82.27亿港元。其中最主要的影响因素为投资物业估值，这一数据去年实现收益8.01亿港元，而2021年为-19.47亿港元。

  这亦是港资地产商与内房企不同之处。之前受市场环境影响，部分内房企年报存在存货跌价迹象，导致利润较大幅度下降。

  而太古地产投资物业估值收益回正，证明其资产优质得到认可。

  但说到底，港资地产商之所以能继续保持“韧性”，还是在于其以“长周期”、“慢周转”等模式进行运营。不过度依赖短期的物业销售，更看好长期持有物业的前景。

  在港资地产商的收入结构当中，零售租赁业务占据较大的部分。太古地产、恒隆地产均以零售物业租金为主，2022年租金收入均超过百亿港元。而新鸿基地产、九龙仓集团，租金收入亦较高。

  值得注意的是，去年港资地产商的零售租赁业务也不可避免迎来下跌，但他们仍对后市保持审慎乐观。

  港资地产商擅长多元化业务，并有足够的资金投入。正如长实集团联席主席李泽钜提到的，“我们不是做单一的业务，我们有选择，而且有很多选择。可以针对不同的地方，不同的业务以及不同的经济周期，灵活地将资本放在不同的资产里面，可以平衡发展。”

  内地进退

  港资地产商于内地市场的进退，被视为市场风向标。上世纪九十年代，不少港资地产纷纷进入内地“跑马圈地”，包括新世界发展、新鸿基地产等均投资了不少项目。

  前些年，港资地产商又都在选择撤离内地市场，比如新世界发展打包北京、上海等9个项目卖给恒大，华人置业退出成都市场等等。

  而自从地产行业发生流动性风险以后，港资地产商颇有些重返内地市场的迹象。

  从几个港资地产商的土储来看，目前内地土储仍占据较大的比例，像是长实集团内地土储711.11万平方米，占总土储比例85%，而太古地产内地土储2250万平方呎，占比67%。

  另外，新世界发展近两年在内地市场动作也不少，其与招商蛇口签署战略合作协议，也斥资22.9亿元收购成都、武汉等城市6项物流资产，更拿下深圳3宗城市更新项目。

  可见新世界发展对于拓展内地市场的急迫性。但实际上，新世界发展近些年内地土储呈现下降趋势，2016年中土储仍为827万平方米，但2022年仅有土储525.6万平方米。

  2022年下半年，新世界发展内地实现合约销售额92.4亿港元，同比下跌1%。其中，95%的业绩贡献均来自长三角+大湾区，其中贡献较大的项目包括杭州新世界•城市艺术中心、上海苏河玺、广州逸彩庭园等。

  新世界发展于内地发展过度依赖长三角、大湾区，土储亦主要分布在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市。

  因环境波动项目营销计划延迟，恒基地产于内地物业销售也不算乐观。2022年共录得合约销售金额69.17亿港元，同比减少30%。

  与其他港资地产商偏爱独立开发不同，恒基地产于内地主要以联合开发为主，与旭辉、龙湖、奥园等房企均有合作，布局北上广深、成都、长沙、苏州等地。受到部分合作方资金问题的影响，恒基地产于内地也是步履维艰。

  或许是因为体量较小，新鸿基地产去年在内地销售上涨30%至26亿元，仍有较大的上升空间。其已布局上海、北京、广州、杭州、无锡、苏州、成都、佛山、南京这9个城市，正逐步推进新项目。

  具体看来，北上广及二线城市，为港资地产商较多布局的地方。

  关于未来的投资计划，一部分港资地产商已经预备好加大投入内地市场。

  去年，新世界发展行政总裁郑志刚表示，中国的房地产市场已经见底，计划2023年在土地上投资百亿元，抄底的地点包括上海、广州、杭州、深圳等优质城市。

  而太古地产也官宣了未来10年的1000亿港币投资计划，其中300亿港元在中国香港、500亿港元在中国内地、200亿港元用于住宅买卖项目（包括东南亚）。

  不过，仍有一部分港资地产商选择逐渐退出内地市场。典型如九龙仓集团，内地土储已经只剩下170万平方米，去年无新增土储。

  此外，其提及市场流动性不足及债务缠身的发展商高调违约，皆严重影响购物者意欲和住宅物业交易，集团2022年应占已签约销售额同比减少70%至42亿元。

  而像恒隆地产这样，则希望“双线发展”。今年年投资布局以及业态调整方面，管理层在业绩会上表示，“关于双线发展这件事，恒隆（地产）是从来没放弃的，当然要看机会和价钱。可以看到需求依然在这里，对后市还是审慎乐观的。”

  “低杠杆”模式

  港资地产商可进可退的背后，是以多样投资组合及稳健财务状况作为支撑点。

  港资地产商的“财技”，是多数内房企模仿不来的。与内房企大幅举债扩张不同，港资地产商奉行“低杠杠”模式。

  从财报看，大部分港资地产商保持低负债率，太古地产、九龙仓集团等的净负债率甚至在个位数，新鸿基地产、长实集团净负债率分别为19.2%、16.7%。

  净负债率稍微高一些新世界发展，已经在想办法降杠杆。截至2022年12月末，新世界发展有息负债1859亿元，净负债率由上一年的35.6%涨至47%。

  对比三道红线净负债率100%的界限，仍有一段距离。但在港资地产商范围内，新世界发展这一净负债率已经超过安全边界。

  新世界发展已经开始暂缓扩张步伐，开启了“去杠杆计划”。据悉，新世界发展将2023财年投资预算由此前的360亿港元缩减至320亿港元，减少的成本主要来自于买地开支。

  与此同时，新世界发展还在出售旗下非核心物业。郑志刚透露，于2023/2024财年，中国内地和香港卖楼目标分别为170亿元人民币、170亿港元，另外将出售90亿至100亿港元的非核心资产，包括亏损的酒店等。

  其预计，净负债率将在2023财年末下降至稍微高于40%，到2024年6月末下降到40%以下。

  港资地产商进退有度，以现金安全为主要。截至2022年底，新世界发展可动用资金达920亿港元，而长实集团可动用资金高达1542亿港元。

  去年亏损的九龙仓集团同样注重负债安全，上年末，其负债净额减少60%至53亿港币，主要来自年内出售长期投资，以及内地发展物业销售额减去建筑费用等。

  数据显示，九龙仓负债净额与总权益比率进一步下降至3.4%，2021年为7.9%。

  正因港资地产商良好的资金状况，其在融资方面收获不少利好，信用值高，融资成本大多在2%-3%左右。

  港资地产商为国内地产开发行业的先行者，深知地产隐患所在，也深知高杠杆开发模式不可持续，具备一定的忧患意识，这是他们能在市场上长期生存的重要原因。