文 | 研究员 吴斌

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2023年1月17日，润华生活服务（2455.HK）香港联交所主板上市仪式在济南市凯宾斯基酒店隆重举行。在经过三轮冲刺后，润华生活服务终于得偿所愿，也为新的一年物业企业冲刺资本市场增添了一些信心。

根据润华生活服务发售价及配售结果公告，其每股发售价为1.7港元，截止上午11点整，润华生活服务股价为1.34港元，较发行价下跌21.18%。

据悉，润华生活服务成立于1996年，来自山东济南，作为一家综合物业管理服务提供商，其大多数在管项目位于山东省、部分位于北京及深圳等一线城市。

润华生活服务定位于医院及公共板块的领先服务供货商，其在管项目分为四类，包括(i)医院；(ii)公共物业；(iii)商业及其他非住宅物业(包括办公楼、产业园及停车场)；及(iv)住宅物业。

首个针对医院后勤服务的物业管理股

企业特色凸显

截至2022年上半年，润华生活服务在管项目共231个，覆盖全国多个城市，广泛涉及医院、公共交通、写字楼、住宅、学校等领域，下设润物建安、润物园林、安辅保安等多元子公司。

随着物管行业竞争已从规模比拼升级到服务能力和品质的较量，为了满足医院业态的服务需要，润华生活服务积极研发并成立“一站式临床服务中心”，实现了医院物业智能化、可视化、数据化、智慧化的运营管理。

依托于“一站式临床服务中心”和非诊疗一体化服务模式，润华生活服务占据了市场中一席之地，并打造出较强的品牌影响力。2021年，润华生活服务共有39家在管医院及104个在管公共物业。根据弗若斯特沙利文报告，按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务供货商中，润华生活服务在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三。

作为差异化聚焦医院后勤服务的物业管理公司，相信润华生活服务这类优质且具有独特优势和稀缺性的物管企业，上市后将借助着政策利好及资本加持搭上发展快车道。

中标率、续签率持续提升

市场竞争力不断加强

润华生活服务来自于独立第三方的业务，主要通过公开招标来获取。2019-2021年，其第三方业务中标率分别约为28.4%、32.5%、48.1%，2022年上半年则下降至40.7%。润华生活服务表示，公司的中标率受整体经济状况变动、不断变更的政府法规及物业管理行业的供需变动等不可控因素影响。中标后，2019-2021年其物业管理协议的续约率分别约87.4%、90.6%、90.8%，2022年上半年则下降至87.4%。

数据来源：润华生活服务招股书

从中标率、续签率来看，润华生活服务虽然于2022年上半年有所下降，但整体与过往几年差别较小，且2022年国内主要城市受疫情影响较大，润华生活服务表现总体较为稳健。

独立性较强

但未能挽救毛利率

根据招股书披露，润华生活服务收益的绝大部分源自独立第三方客户，分别占2019年、2020年、2021年总收益约88.6%、80.3%、87.8%，2022年则上升至93.8%，独立性不断得到加强。

数据来源：润华生活服务招股书

但从毛利率来看，2019-2021年，润华生活服务营收占比较高的医院和公共物业毛利率分别为10.9%、15.6%、13.3%，以及17.1%、20.2%、17.6% ，低于商业及其他非住宅物业的24.1%、32.3%、29.0%，和住宅物业的20.1%、20.0%、25.5%。

数据来源：润华生活服务招股书

而医院、公共物业毛利率走低，与润华生活服务客户类型密切有关，根据润华生活服务招股说明书，其来自于医院和公共物业客户均为独立第三方，而商业同其他非住宅物业及住宅物业客户主要为关联方以及独立第三方。可知，润华生活服务独立性的不断加强也在一定程度上意味着毛利率的走弱。

业绩持续增长

但现金流存在一定风险

据招股书显示，润华生活服务的业务规模和财务表现持续保持强劲增长，营收毛利双增。公司收入由2019年的3.97亿元增至2021年6.01亿元，年复合增长率为23.1%，并于2022年上半年达到3.21亿元。毛利由2019年的6684.7万元增至2021年的1.14亿元，并于2022年上半年达到6699.2万元。

数据来源：润华生活服务招股书

但值得注意的是，润华生活服务经营活动所得现金流波动较大。2019年至2021年，润华生活服务的经营活动所得现金流量净额为3749.4万元、1.03亿元、3095.1万元，而2022年上半年则降至-3025.8万元；除此之外2019-2021年现金及现金等价物增加净额为-3051.7万元、8454.8万元、265.7万元，2022年上半年则为-7345.7万元，呈现出较大的波动，现金流具有较大的不稳定性。

润华生活服务称，2020年的经营活动所得现金流量净额较2019年及2021年相对较高，主要由于若干物业工程及园林建设项目（尤其是两个大型项目）于2020年末左右开始现场工程及录得分包服务、材料及耗材成本，但公司于2021年向相关供应商支付相关款项。

于2022年上半年，公司录得现金流出净额7345.7万元，主要是由于营运资金变动，主要包括贸易应收款项增加约5650万元及贸易应付款项减少约1190万元。因而，润华生活服务的流动性风险也不容忽视。

润华生活服务是首家以医院后勤服务为特色的物业企业，也是山东省第二家成功登陆香港资本市场的物业服务企业，在行业上市及递表物企数量不断下降的背景下，润华生活服务的成功上市吸引了业内广泛的关注，也无疑为物业行业增添了更多的信心。凭借自身的优势与清晰的战略目标，润华生活服务未来可期。

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