研究成果发布|2022年度中国住房租赁企业盈利能力十佳-乐居财经

研究成果发布|2022年度中国住房租赁企业盈利能力十佳

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞租售 5.9w阅读 2023-01-13 18:24

近年来，国家积极鼓励住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括鼓励地产商参与、增加土地供给、税费优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理，住房租赁行业迎来了最好的发展时代。2022年从“两会”到“二十大”，都在持续提出“租购并举”的基本方针，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

住房租赁行业从跑马圈地、依靠资本扩张、追求规模增长的阶段已经逐渐进入到精细化管理的阶段，以经营的内生型增长为主。由量的增长转向质的提升，需要更关注企业发展的健康度，重视运营和利润。企业由追求“量”转向“质”。在市场完成起跑阶段后，形成初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于关注企业的盈利能力。克而瑞租售希望通过对租赁企业盈利能力的不断研究探索，推出了此次的《2022年度中国住房租赁企业盈利能力十佳》研究成果，希望为大家带来一定的启发！

Part.

住房租赁公募REITs引发市场高度关注，

未来REITs或成为最佳盈利模式

回顾2022年，住房租赁行业尤其是保租房领域受到金融端的大力支持。从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期四支保租房REITs上市，热度不断攀升。

2022年以来，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REITs，募集资金约50亿元。从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”，网下询价结果显示，四只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，中金厦门安居REITs的认购倍数是109倍，华夏北京保障房REITs的认购倍数是113倍，红土深圳安居REITs的认购倍数是133倍，华润有巢租赁住房REITs的认购倍数达到213倍，刷新纪录。

根据四只产品公告的网下拟认购规模测算，约1940亿元的机构资金抢购保障性租赁住房REITs产品，投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

而过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。华润有巢REITs的发行为房企开辟新的融资渠道起到了示范作用，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。

表：2022年上市的4只保租房REITs基本情况

数据来源：公开资料整理

租赁住房和REITs的天然适配度极高。中国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进了租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。

未来，住房租赁REITs收益率将获得更高的估值溢价，一方面获得资产增值收益，一方面获得运营收益。从国外的经验看，以美国为例，其住宅租赁REITs的收益率平均为6-8%，其中90%的收益返还给投资者，享受免税政策，而住房租赁企业把旗下的租赁住宅产品打包成REITs上市，一般会持股一定比例，享受资产增值和运营双重收益。

Part.

租赁行业参与主体盈利能力获得关注，

部分企业表现亮眼

自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，“多渠道保障”和“租购并举”的制度安排相继提出，住房租赁行业已由最初粗放型跑马圈地时代发展进入“大纵深”发展的领域。截至2022年年底，TOP30租赁企业开业规模超92万间，管理规模超124万间，在规模发展到一定阶段时，企业的盈利能力受到关注。相较于发达国家租赁市场稳健的租金回报率，我国住房租赁市场的租金回报率处于较低水平，未来仍有较大的上升空间。

图：我国与部分发达国家住房租赁市场租金回报率对比（市中心）

数据来源：NUMBEO

住房租赁行业本质上是薄利行业，对于租赁企业而言，更加考验产品力、运营力以及服务力。由此，我们看到市场上行业主体开始逐渐由中资产模式向轻、重两端发展，同时不断迭代自身资管模型，在资产升值和服务溢价两端发力。

EBITDA-U作为租赁企业，运营成果的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本。由于租金收入是租赁企业营运收入的主要来源，合理化、最大化租赁企业的租金收入、节约运营成本便成为运营收益保障的重中之重。

克而瑞租售通过客观、公正、专业、科学的测评研究体系，以租售企业不同商业模式的营收、不同商业模式的运营成本支出、税费支出、不同商业模式占比4大维度及24个细分维度，通过算法模型，依据克而瑞租售监测数据及各企业申报的数据，同时参考企业年度公开数据对近三年在租赁行业发展活跃的品牌企业进行了EBITDA-U的测算，同时进行运营成效测评前十佳的发布工作。

1、偏轻资产模式的住房租赁企业通过成熟运营管理体系，降低单房成本的同时又增加单房平均收益，最终带来盈利的稳步提升

轻资产盈利的关键在于运营方是否拥有一个成熟的运营管理体系，这也是轻资产企业能形成量变的基石。需要企业既能保证单店收益，又能保证在规模化扩张过程中可复制。惟有此，才能实现企业发展速度加快的目标，从而实现盈利能力的提升。

瓴寓国际不断提升大型租赁社区的轻资产运营输出能力，从安全、科技、服务、文化四大维度，探索出一套更适合新市民、青年人的社区体系，以精细化的运营服务力为租户缔造拥有高品质居住功能、充满社区活力的生活方式。通过运营体系的搭建，提供合理的产品定位、高性价比的产品以及高效的运营服务，有效提升单房租金坪效以及出租率，从而为项目的盈利提供有力保障。此外，瓴寓国际由客户研究入手，精耕“大资管”、“大产品”、“大运营”、“大数据”四项能力，结合属地化特色，落实到社区产品和服务的设计中，并持续降本增效，达到社会责任和商业价值的平衡。在2022年2月，瓴寓国际完成了上海一租赁社区项目股权的退出，这也是行业内首个实现“投融建管退”资管全周期跑通的租赁社区项目。以企业品牌和专业能力为资本的轻资产模式，其投资回报率是非常可观的。

乐乎公寓集团于2014年便提出布局轻资产模式，构建以运营为依托的“F+EPC+O”全链条产业集成的商业模式，“轻资产”的外延不断扩大。通过资产运营输出快速获取管理房源，通过自主研发智能化系统优化服务流程、深挖客户价值，最大程度提升运营效率、客户满意度和非租金收入占比，乐乎现非租收入已达总体收入22%，随着智能系统对数据不断地发掘，将在两年内提升至 40%。

百瑞纪（窝趣）在体系的构建上，设计了一套一站式公寓运营管理体系——全链条运营体系，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化。在获客渠道上，多渠道触达消费者，降低获客成本；在规模上，做大规模，降低边际成本，体现更高生态价值。

此外，窝趣是高新技术企业，以科技助力公寓运营降本增效。相较于行业内普遍5-6年的回本周期，窝趣的投资回报周期最快可缩短到2.5年。

2、偏重资产模式的住房租赁企业通过资管能力迭代，向现金流要利润

住房租赁行业也正加速进入专业化资管时代，而在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力，显得格外关键。重资产模式下的利润点包括运营管理获得的利润和收益、翻新改造对应的客群调整、产品升级带来的租金增长，以及出售资产获得的资产增值收益。

华润有巢发力大型租赁社区建设，规模稳居央企首位，并于2022年11月成功发行华夏基金华润有巢租赁住房REITs, 凭借着底层资产的高出租率和高续租率所带来的稳定盈利能力，率先实现持有物业成熟可复制的“投融建管退”生意模式。而从成本端来看，华润有巢新建类的大型租赁社区项目获取的土地类型为集体土地和租赁用地（R4）两种，获取土地的时间在2018年前后，拿地成本极低，从而大大提升了整体盈利水平。

微领地集团发挥重资产资管平台优势，在募投建管业务全链条发力，并构建起了标准化、精细化的运营体系。在这个体系之下，微领地项目能在租金定价9折的情况下实现盈利，随着入市时间越长，项目也将获得更大的溢价空间。

中海长租公寓（海堂、友里）注重产品力和运营能力的搭建，从运营管理的基本职责转换到进行全价值链的管理，并且在全流程紧密锁定投资回报要求，将回报刻度覆盖到从投资、定位、设计、开发、招商、运营及资产退出的各环节中，从而大大保障了项目的盈利能力。

此外，国家队合房承寓在拿房成本及获得补贴上具有优势外，也更加注重自身资管能力的建设，建立品牌式租赁公寓+品质化租赁住宅+政策性租赁住房的多产品供应链，并采用智能化管理，从前期房源查询、租住、合同签订到入住之后支付房租水电、在线报修、联系工作人员，均可通过手机APP一键操作完成，有效降低运营成本。

3、偏中资产模式下的住房租赁企业通过扩大规模效应，提升运营效率，降低边际成本，实现降本增效

以魔方生活服务集团为例，魔方生活服务集团作为长租公寓领域中的头号运营商企业，根据魔方招股书，截至2022年6月30日，魔方共运营76190 套公寓，分布在全国26座城市的394个地点，稳居创业系开业和管理规模首位。根据目前的收入结构，直营模式（中资产包租模式）仍然是公司绝对的收入支柱。魔方生活服务集团凭借沉淀多年的运营经验，在项目勘测、产品研发、工程营建、项目运营、财务管理、市场营销等重要板块建立了近百个SOP流程，通过高效的IT系统赋能运营，从而更好地帮助魔方实现降本增效的目的。

城家公寓在2022年度积极拓展上海大本营之外的城市，如：保定、福州、天津等，快速扩大管理规模，相比去年同期拓展房源15797间，同比增长72.05%。与此同时，城家公寓根据市场环境变化，通过长短租结合，从酒店经营痛点出发，降低门店原有成本结构、引入长租业务加快空置房源去化，再通过长短租数字化系统动态调节，始终出售价值最大化的租期产品，实现出租率和GOP两手抓。

4、轻中重并取模式下的住房租赁企业通过最优价值组合，快速提升盈利水平

以龙湖冠寓为例，在初始阶段选择了轻资产模式，先实现规模的快速增长，此后逐步开始实行“轻、中、重资产”并取的模式，一定程度上减轻了业务板块的前期成本支出。除此之外，在运营成本的管控上，龙湖冠寓在房源建、改造上也有自己的优势。公开资料显示，龙湖所有新的租赁住房产品都采用全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装，拥有围绕装配式产品构建一整套的实施体系。与此同时，在融资端，融资成本低已然成为了龙湖集团的“行业标签”，在2021年上市房企中报融资成本榜单，龙湖位列TOP5，仅次于中海、保利、华润和金茂四家央企，是融资成本最低的一家民营房企。龙湖冠寓通过各个环节的最优价值组合，有效实现了项目的营利性。

Part.

小结

随着租赁住房上升到国家战略高度，租赁住房市场近年来取得了长足发展，“投融建管退”的闭环正式合拢。租赁行业也正加速进入专业化资管时代，住房租赁企业的资产管理能力，盈利能力显得格外关键。不同商业模式下的参与主体均需练好内功，进一步提升盈利能力，从而助力加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

往期回顾

① 本周行业热点资讯

② 2022年终中国住房租赁企业品牌传播力榜

③ 11月中国住房租赁行业监测报告：市场篇 / 企业篇

④ 中国住房租赁产品力测评研究

⑤ 中国租赁住房企业盈利能力十佳

⑥ “两集中”第一批次租赁用地图鉴

⑦ 2022年度企业资产持有规模排行榜

⑧ 2022年度住房租赁行业盘点

⑨ TOD项目配建保障性租赁住房的城市实践

⑩ 各地保障性租赁住房租金定价策略研究

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来源：克而瑞租售

作者：克而瑞租售

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