“招保万金”归来

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 17.0w阅读 2023-01-03 17:14

 文/乐居财经 许淑敏

  元旦凌晨,许家印发布了一封内部信,感慨“克服了千万个难题,才实现了一个个不可能。”虽字里行间鼓舞人心,但老许也不得不面对一个现实,规模排行榜上的前列,已没有他的一席之地。

  十几年来,恒大都是雷打不动地上榜十强,甚至于2016年占领榜首的位置,风头一时无两,此后排名基本也都在前三之列。如今,在第三方全口径销售榜单上,它排名已在40开外,对于TOP10,它已是望尘莫及。

  继2021年地产十强“强震”之后,2022年地产十强的洗牌更为激烈。其中,恒大、融创落榜,招保万金聚首,建发入局。

  去年,仅有碧桂园坐稳“龙头”位置,其余九席,均有所变动。保利晋升“榜眼”,万科成了“老三”,随之便是华润、中海、招商等央企,这些房企入榜皆是意料之中。

  金地、绿城两家房企,则冲劲十足,分列第七、八名。龙湖比起去年上升了一个名次,位列第九,而建发犹如一匹“黑马”,冲进了前十。

  以往每次发布销售榜单之前,各家房企会为了一个名次的后退,与机构来回掰扯。特别是地产10强榜单,排名靠前一位、后退一位,意味着是不是与前三、前五、前十失之交臂。

  唯规模论的时代,房企靠着排名获得机构融资,排名靠前,能得到更高的信用评级、更低的融资成本。

  如今房企不再追高规模,融资也不再靠销售排名评估。而地产十强的title,似乎变得没那么重要了。但排名进与退,仍是一出出令人嗟叹,无比现实的戏码。

  

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  跌落的现实

  一众排名跌落的房企,正遭遇着成立以来最严重的“中年危机”。恒大、绿地、融创终归解决不了“中年焦虑”,只能陷入流动性危机。

  地产十强,缺少了恒大的身影,一时间还有点不习惯。十几年来,恒大都是雷打不动地上榜,甚至于2016年占领榜首的位置,实现历史高光时刻,此后排名基本也都在前三之列。

  没想到这样的龙头房企也会倾然崩塌,“大而不倒”的定律破灭。

  2021年,恒大陷入流动性危机,商票逾期、理财暴雷、美元债违约,连带着各地项目停工,纠纷不断。但靠着2021年上半年积累的销售额,当年恒大的销售规模仍保持在前十行列。

  此后,卖资产、卖股权等各种筹钱路子,恒大都试了个遍。许家印虽然坚定表示“绝不贱卖资产”,但最终也没少低价出售,连支撑其狂热足球梦的广州恒大足球场,也流失掉了。

  为了支持恒大,许家印卖私人别墅、私人飞机、海外豪宅,把身上能变卖的都拿去变卖了,压力确实大。

  因为今年不仅要筹钱,还要保交楼。销售规模的高低早就不重要,公布交付数据才是当务之急。恒大公告称,2022年1月至11月,集团累计交付总建筑面积约2871万平方米。

  2022年全年,恒大整体实现全口径销售金额455.3亿,排名42。

  绿地的压力也不小,正不断陷入违约的边界。2022年11月,绿地发布公告称,已对其发行的9只境外债券(共计32.41亿美元)进行了展期征求,无法按时偿还债务已成既定事实。

  被资金问题拖住的绿地,自然无暇顾及销售排名是否保持。虽然绿地多年进入地产前十榜单,但排名逐年掉落的趋势明显,2022年直接跌出前十榜单。

  绿地的2022年,一点都不平静,业绩不见迟迟不见起色,总负债又在不断增长,甚至连大股东格林兰都在减持公司股票。

  面对不景气的市场,加上屡传负面消息,绿地销售规模直接掉落到14名。

  而融创去年好不容易抢入前三,还没来得及保持,就已经滑落到十名开外,最终排名第11。低调了一整年的融创,一直在处理债务问题。

  2022年5月,融创公告称“因流动性压力,4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息无法在相关期限内偿还”,正式加入出险房企一列。

  如今融创针对110亿美元境外债务(其中37亿美元2022年底前到期),一边忙着境外债务重组事宜,一边忙着联合AMC盘活资产,为旗下项目引入资金。

  “招保万金”聚首

  这几年,“碧万恒”维持着三分天下的局面。提起地产行业的头部房企,想到的也是碧桂园、万科、恒大。

  殊不知,在房地产黄金时代,“招保万金”才是四大天王。只是后来金地、招商蛇口规模增速渐渐跟不上,才落后于万科、保利。

  如今房地产剧烈洗牌之后,倒是让“招保万金”重聚TOP10。

  保利不必继续在“追三逐四”中徘徊了,它直接晋升“榜眼”,回到2012年的高光时刻。当年,保利以1017亿元的合约销售额,一举成为国内第二家千亿房企,仅次于万科。千亿规模在那个时候,仍是稀缺的存在。

  但随后几年,保利渐渐掉队,再没进过前三,甚至2015年连前五都没进。保利也喊过“追规模”,“铁娘子”宋广菊曾于2017年宣布,保利要在两三年内,重回行业前三。

  后续的故事大家也都了解,直到宋广菊退休,重回前三依然只是未竟的梦。2021年,好不容易恒大被挤下去了,但冒出来融创抢了“前三”席位。

  直到今年,保利终于发力,全年实现销售规模4573亿。

  “不当老大很多年”的万科虽然掉落了一个名次,但依然占据前三。万科这一年的工作重点,是在于保障业务基本盘,把盈利拉回正常增长的轨道。

  招商蛇口也很稳,维持着“前港-中区-后城”模式,这三年的排名都在前十以内,今年更是上升了一个名次,冲到第六。

  “招保万金”队伍掉队比较严重的要数金地,虽然多年来尽力提高销售业绩,但无奈规模上不去,一直在第一梯队门口徘徊。

  比起规模增长,金地向来更强调ROE的水平。在金地集团2021年业绩说明会上,董事长凌克也继续强调,在规模上,金地集团不“唯规模发展论”,更看重销售规模与利润总额的平衡发展。

  今年得以重返前十,在于其推售的大部分项目均为核心城市的重点项目,去化率保持正常水平。据了解,2022年上半年,金地在深圳单城的销售规模超过了150亿元,上海单城销售规模超过了130亿元。

  至此,“招保万金”均进入第一梯队。是否会迎来新的“招保万金”时代也很难断定,毕竟当前市场环境复杂,更新迭代速度快,谁会是下一家迸发的房企,谁也说不准。

  国资提速

  跟2021年相同,2022年地产10强当中,国资背景、民营房企的比例同样为6比4。

  整体市场上仍是以“国进民退”的结构呈现,包括融资、土拍、销售等各个环节,国资背景更占据上风。

  可以看到,中海、华润置地、招商蛇口等央企,一路走过来更加平稳。

  颜建国带领下的中海,此前销售保持着提速,中海销售业绩也从2016年2106亿港元上升至2021年3695亿元。2022年随着整体行业规模降低,中海销售也降速,全年仅实现2955亿,同比降20.4%。

  现在中海更重要的任务是,研判新的更好的项目。在2022年中期业绩沟通会,颜建国透露,“未来几个月,我们会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。”

  华润置地则一直在冲刺销售。在大本营深圳,华润置地有着主力项目——华润城。该项目分5期开发,1-3期为润府系,4-5期为润玺系,是深圳网红盘的代表。这两年市场热度不够,但华润置地在深圳的销售额基本都有三四百亿元。

  黑马“建发国际”靠着国资背景,逆势发展。2022年发力销售,全年实现合约销售金额1703亿元,一举挤入行业前十。

  另一边,监管层对于优质房企支持也不少,从年初的示范性房企,到年底支持房企融资“三支箭”,都在尽力为他们纾困,助力解决资金问题。

  这次双双冲上TOP10榜单的金地、绿城均受益其中。今年8月,金地作为优质房企成为“中债增”担保的首批试点房企之一。而绿城还受益于大股东中交的背书,不缺融资渠道。仅2022年上半年,绿城境内外发债金额达到211亿元。

  优质房企不缺资金发展,可以更专注销售提振。

  绿城在市场有所回暖的第三季度抢收了一波,该季度实现销售金额840亿元,较第二季度增长了30%。2022年全年,绿城实现全口径销售额2128亿。

  市场盼回归

  守住地产十强的位置,本就不是件容易的事。尤其是在当前房地产市场承压的环境之下,获得销售突破几乎是难上加难。

  国家统计局数据显示,2022年前11月,我国商品房销售面积12万亿平方米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%。

  不以规模论成败,成为这两年各家房企的共识。活下去,比高规模来得更重要。

  唯规模论的说法早已被抛弃,谈论排名意义不大,如今要在地产江湖取胜,要靠交付、要靠质量,还要靠口碑。

  市场充斥着停工、烂尾、工人讨薪等各种负面消息,购房者对于房企的信任度不断减弱,尤其是民营房企处于信用崩塌的边缘,亟需恢复形象。

  经过一轮行业出清之后,生存下来的更多是财务稳健、战略发展方向清晰的房企,有着比较明确的未来,至少不会再度滥用高杠杆,导致市场畸形。

  监管层也正努力扭转市场风向,一方面畅通房企融资渠道,做好“保交楼、保民生、保稳定”,另一方面,解绑部分城市的楼市政策,提振市场情绪。从供给端到需求端不断发力,支持房企走出低落期。

  目前,南京、佛山、东莞、长沙等多个城市已经逐渐放开限购政策,相信会释放一部分的购买力,有助于活跃市场。

  市场整体正在筑底回升,但需要一定时间恢复,随着稳经济政策的加码,加上疫情放开的乐观预期,相信市场购买力的回归会继续加速。

  有预测称,目前缺失信心有望逐步重塑,尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市,房地产交易也将逐步回归稳定,预计到今年二季度可能形成市场底。

  此番销售回暖,并不意味着回归前几年的楼市热潮,也不意味着房企可以再次冲上高规模,而是要让市场回归平稳状态。

  过去以恒大、融创等为代表的房企一路高歌猛进,以高周转模式造就销售神话,如今已是逝去的历史。而血淋淋的教训告诉我们,这样的历史不能再重演。

  现在所做的一切努力,都是为了促进房地产市场平稳健康发展。

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