拿地新CP

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 靳文雨 11.5w阅读 2022-12-29 18:05

  文/乐居财经 靳文雨

  沉寂了很久的土拍市场,又出现了国资与民企联合拿地的苗头。

  龙湖与漕湖产业发展、苏州常润和黄桥国资、嘉盛和高铁新城发展,以及拥有双重股东背景的三元嘉业、青岛海控鑫康置业等,在苏州、北京、青岛等各城市,开始重新演绎着合作拿地的模式。

  遥想去年四五月,集中供地拉开序幕,彼时群雄逐鹿,联合拿地CP不断出现,后来调控下市场冷清,合作拿地的越来越少。直至近期,地产融资回暖,国资与民企联合体,似乎又开始出现。

  只是,相比于此前那些名声响亮的地产商,现时的联合体,大多是一些本地小房企与当地国资、城投的组合。

  地方国资市场信誉一向较好,融资和销售方面都较为顺畅,受到的市场冲击较少,并且拥有充足的资金来源。而本地老牌房企具备开发操盘能力,能够为地方国资平台的开发销售,提供有力支撑。

  这两者的合作,可谓是一拍即合。不过,在销售未回暖的情况下,这种现象也并不能代表土地市场的回暖。

  国资民企抱团

  与前几次土拍类似,地方国资依然光环显眼,成为了拿地市场的主力。而民企似乎也有所露头,他们有些联合地方国资,入场拿地。

  青岛刚刚结束的第四批次土拍,累计推出的涉宅用地共40宗,最终成交39宗,累计揽金约135亿。

  土拍中,青岛海控鑫康置业(简称“海控鑫康”)以底价13.7亿元,摘得黄岛区九连山路东、珠江路南地块,建设用地面积约6万平方米,用途为住宅。

  海控鑫康于今年12月5日刚刚成立,由青岛海控桥头堡开发建设(简称“海控桥头堡”)和青岛新通泰工程项目管理(简称“新通泰”)分别持股90%、10%。

  股权穿透后,海控桥头堡背后为青岛市黄岛区国有资产发展中心,新通泰背后的大股东则是荣泰建设集团,是一家涉及建筑施工、工程设计、房地产开发等业务的综合服务商,实控人为薛鹏。

  类似的情况还有不少。早在10月底,苏州第四批次集中供地中,就有民企朗诗、龙湖、路劲等品牌民企以联合地方国资、城投拿地的方式积极参与。

  其中龙湖联合漕湖产业发展,以底价19.6亿元竞得相城区经开区春申湖路南、相八路西地块,成交楼面地价16000元/平方米,属于该批次中楼面地价最高的地块。

  而在北京,从十余个竞争者中挤出,最终拿下朝阳平房乡45地块的三元嘉业,也是国资与民营不同阵营的股东,合作成立的地产公司。

  三元嘉业是一个北京楼市里的老开发商。它成立于2005年,其50%股权由北京市西郊农场持有、25%股份由嘉德投资集团持有、另外25%股权则归属于国信嘉业房地产旗下。

  西郊农场就是首农旗下企业,由东北旺农场和原西郊农场合并重组而成。该公司房地产业已开发项目,涵盖各类保障性住房和普通商品房。

  嘉德投资全资控股北京佰嘉置业集团,则是一家民企;国信嘉业原来是门头沟建设开发公司,后来于2004年改制为多元投资的民营企业,成为国泰土地整理集团的控股子公司。三方加持之下,三元嘉业名头不小。

  除此之外,上月末,江苏无锡第五批次土拍顺利落幕,绿城管理联合体以底价40.33亿元竞得无锡经开区一地块,它代资方持有项目公司1%股权,而无锡当地的城投公司新都房产,则持有项目公司99%股权。该宗地是无锡历年来起拍地价最高的地块,楼面起价2.08万元/平方米。

  另一边的苏州第五批集中供地,出让的10宗地块中,有4宗都是由“地方国资+民企”的组合竞得。

  如亨通地产和苏州市吴江城市建设开发组成了联合体,以底价12.74亿元摘得太湖新城庞杨路南秋枫街西地块,楼面价11502元/㎡。

  另外,苏州常润房地产和黄桥国资联合体、嘉盛和高铁新城发展联合体、太仓中惠房地产和相城高新联合体等,均有所斩获。

  变味的合作

  上一次,出现国资与民企合力角逐的盛景,还是集中供地开局的时候。

  2021年5月,土地市场热度持续升腾,各家房企面对刚改制后的集中供地,心里头对后期市场形势拿捏不准,只能硬着头皮顶上,高溢价扩储,期间联合拿地者不计其数。

  以北京为例,该城市推出30宗地,竞买主体中就包含了42组联合体,它们报名参拍的次数达到87次,其中金地+华润+保利的“铁三角”组合,报名了21宗地。

  而被称为京城“土拍黑马”的卓越集团,则以187亿总价,一举吞下朝阳区小店村,丰台区张郭庄村,以及昌平中关村生命科学园、马连店的3幅涉宅地块。这三幅地块是它联合中交、首开拿下的。这也是彼时民企联合国资的典型例子。

  去年地产暴雷潮来临之前,用“高考”来形容集中拍地并不为过,地块数量多、资金需求大,采取何种方式拿到优质地块,成为面前最棘手的难题。联合拿地,无疑是一种最省力的解题思路。

  在地价较高、寸土寸金的热点城市,拿地资金动辄几十上百亿,100%权益拿地风险系数较高。加之,集中供地对房企的现金流要求更加苛刻,报名地块越多,竞买保证金占用越多。

  显然,抱团拿地的方式更加温和,不仅可以分摊土地成本,分散投资风险,还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。

  对于新入城市或者较难进入的网红城市,选择与熟悉当地市场的本土房企,或与财力雄厚的央企国企进行合作,实现中小房企抱团,往往是一种明智的选择,能降低企业进入门槛。

  如今,经历了地产深度调控期,国资与民企联合拿地模式“重出江湖”,但与之前相比,仍有着较大的差别。

  眼下民企跟国资合作,更多的是本地的小型房企与地方国资、城投的联手。毕竟,地方国资市场信誉一向较好,融资和销售方面都较为顺畅,受到的市场冲击较少,并且拥有充足的资金来源。

  而本地老牌房企具备开发操盘能力,能够为地方国资平台的后续销售,提供有力支撑。以联合体的形式拿地能够在一定程度上减轻国企压力,也有益项目的后续开发。

  况且,10月上旬,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,明确“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”。

  这在一定程度上,限制了地方国资、城投的拿地举措。他们如果要想在土地市场继续保持强度,与各城市的本地地产商合作,不失为一种节约成本的方式。

  “回暖”缓慢

  自去年2月推出“集中供地”以来,22个试点城市采用的是全年三批次竞拍的模式。但在今年,这种整齐划一的步调被打破了。

  据机构不完全统计,12月以来,包括北京、南京、苏州、徐州、武汉、无锡、长沙等城市都发布了第五批次集中供地,其中无锡、苏州、徐州等地处于已完成状态,甚至有些城市,连第六批次供地也

  各个城市增加年底土地供应的同时,传递出了土地市场政策优化调整的信号。然而,即便放宽“集中供地”的要求,能够在短时间内回暖的城市也不多,仅有杭州、北京、上海等热度城市及核心地块能够保持热度。

  今年以来,受市场环境影响,房企整体拿地节奏缓慢。据克而瑞数据显示,11月TOP50房企有接近9成没有拿地,而在前11个月来看,投资“暂停”的房企依然超过30家。

  土拍市场热度也并不高涨,全年供地计划难以完成。机构数据显示,截至2022年11月24日,22城计划供应商品住宅用地12875公顷,实际供应土地面积7135公顷,供地计划完成率仅55%。

  为了稳定房地产市场,11月以来监管部门出台了多项举措。“金融16条”、房企融资“三支箭”的先后落地,对房企恢复正常的经营、投资起到一定促进作用。多城此时推地,或许也是想抓住政策窗口期,以提升土地市场热度,助力完成全年财政目标。

  目前来看,银行与房企签约授信额度已经超过4万亿元,多家企业也已发布股权融资计划等,企业资金面有望进一步改善。

  但证监会更明确强调,房企股权融资不得用于新增拿地、开发新楼盘等。这也就意味着,房企融资端利好短期内对土地市场的折射作用将十分有限。

  另一方面,土地市场能否持续回暖,关键仍要看地方楼市的销售端是否给力。2022年11月,重点30城成交面积环比下降了14%,同比跌幅扩至30%。与此同时,TOP100房企单月销售规模同比降低25.5%,持续低迷状态。

  不可否认,叠加疫情和收入的不稳定性等因素,居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复,购房者置业观望情绪仍然较重,房地产市场包括土地市场恢复或仍需一段时间。

  因此,国资与民企联手拿地,是否为土地市场回暖的信号,还有待时间来证明。

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