乐居新媒体 任时建 发自青岛

  如果寻找2022年楼市最魔幻的城市，青岛绝对可以进入前几名。

  在全国土地市场最绝望的时候出地王；给基层干部下行政手段卖房走在全国前面；开发商开盘雇群演日薪90被指价格太低；新房后期砸盘价直追十年前房价；政策放开像挤牙膏……除了极少有业主集体停贷，青岛大概集齐了2022年所有楼市奇葩乱象。

  但更真实的2022年青岛楼市要看数据：新房成交同比去年并没有降太多，这强过绝大部城市；土地供应继续缩量但价涨，这意味着未来新房供应将进一步大量下滑。

  成交持续，供应减少。也因此，号称全国库存首位的青岛在2022年库存降了。这带给2023年青岛楼市更好的期望。

  叠加取消限购的重重政策红利，这个城市正在逐步走出阴霾。

  地王与街道卖房指标

  6月17日上午10时以后，青岛市北区有了新地王。绍兴路紧挨着的两块地，都溢价15%以17825元/㎡成交。一块10家竞拍，被运气好的华润拿到，总价11.43亿。另一块8家竞拍，被运气好的青岛本土开发商青铁拿到，总价3.47亿。

  这个楼面地价创了市北新高。超过了一年多前绿城17000元/㎡拿的地块。一年时间，市场跌宕，青岛楼市跟全国一样暗淡，这个“地王”是如何诞生的？更与之形成鲜明对比的是一则青岛西海岸一街道办事处的通知，把卖房纳入社区工作考核。

  据了解，两地块位于青岛市北CBD片区，周边配套成熟居住氛围浓厚，今年即将通车的地铁4号线福辽立交桥站也在附近。对开发商来说，这里“客户厚度够”，有一群市南市北地缘客户。周边已好几年没有新项目，因此为周边改善以及置换“补仓”市北成为一众开发商的选择。

  市北区是青岛老城区，目前在售新房都在3.3万-3.5万以上每平米。所以，在这里1.78万的成交价对开发商来说“有得做”。

  但就在青岛市北地王诞生4天前，6月13日，青岛市西海岸新区薛家岛街道发布一则《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》，通知要求“6月底，每个合作社完成网签不少于2个”、“该项工作纳入2022年度工作考核”。

  给基层干部下指标卖房，青岛走在全国前列，这则消息很快传遍全国。

  这份通知的背后是，现在青岛西海岸、城阳和高新区商品住宅去化周期均超过20个月，而合理的去化周期在6-18个月。青岛的黄岛新房去化周期竟高达27个月。从近一年多的土地供应来看，西海岸、城阳的中长期库存比重高，高新区还有人才公寓转化商品房的房源。

  政策退出“挤牙膏”

  2022年与其他北方城市一样，青岛不敢大幅度迈开松绑楼市的政策。但一点点的挤牙膏式松绑，也带给楼市空间。

  3月份，青岛即墨传出限售“5改2”。不久后又传出全市限售5年改2年，当晚就有媒体在跟风报道了，谁知道第二天就辟谣。清明假期，限售5改2的消息又传出来，还有中介说已经成功解锁。据中介表示：青岛5改2已落地，而且现在有2种情况可以交易：一、2018年4月18日以后买的一手新房，网签满5年就可以交易。二、2018年4月18日以后买的二手房产证满2年就可以交易。

  6月2日凌晨，青岛西海岸新区住房和城乡建设局官方微信公众号官宣：为深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，自6月2日起，黄岛区全面取消住房限购政策。随后，城阳、高新区紧随其后发布取消限购！

  6月22日，青岛楼市再迎重大利好，非限购区域认贷不认房，就是只要无贷款就可以算首套或者有一笔未结清则按二套！

  9月14日，青岛主城除市南、市北（不含老四方）外，其他区域全面放开限购的消息漫天飞。9月15日，该消息得以证实，青岛住房和城乡建设局重磅官宣：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策，继续明确限购房源；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

  “915”新政意味着作为主城的崂山区、老四方以及李沧区取消限购，这些区域楼市空间打开。

  到9月，青岛执行的信贷政策为首套房商业贷款房贷利率最低4.1％，二套房最低4.9％。公积金贷款首套3.25%；购买二套房贷款利率3.575%。

  12月，青岛存量房“带押过户”落地执行！几乎同时，青岛按揭贷款“商转公”落地，青岛多子女家庭购买首套房贷款额度可上浮20%！

  据克而瑞分析：从单月新房成交量来看，2022年青岛3月走高，4月走低，5月持平，“5月政策能出尽出”体现了中央救市的急切性，而青岛放松政策集中在6月，半年度冲刺以后达到顶点，7月市场回归常态，但供求量双降，处在低位，降幅达到70%左右。8月市场供应成交维持相对稳定，受政策影响，筑底行情显现。9月市场一波利好政策释放，拉高月度成交，受解除限购及崂山、老四方等非限购区域政策影响，崂山区改善类住宅成交“绝地反击”。10月成交量再次回到8月的规模。到了11月，市场持续下行。12月或迎来年度冲刺，“商转公”等相关政策预期下，市场或迎来一波小高潮。

  开盘找群演与砸盘价现身

  开发商开盘真会找托吗？2022年青岛楼市的答案是肯定的。

  9月，有人在网上发布消息称：“高新区红岛国际会展中心某售楼处需要充场人员数名”，要求不高，“就是坐在那里玩”，“早九晚五”，还能“中午休息一个小时”。

  堪比段子的“招聘”信息让地产圈掀起了不小的涟漪。网友们又开始津津乐道，原来楼市真的不景气了，有房企要求全员卖房，又有房企请人“表演”买房，售楼部完全成了“表演现场”了，有人调侃说：要么200，要么180，这年头演员也不好雇，90块钱太低了。

  经过业内人士核实，怀疑雇群演的项目为位于高新区的国信溪地美岸项目。

  该人士表示：项目本身比较偏远，当他来到售楼处的时候，发现现场聚集的人还是不少的，但是坐在客户洽谈区的人员，并没有置业顾问接待，而是自顾自闲坐，或刷手机或发呆。在下着雨的情况下，门前广场上还有三五成群的人，手里拿着印着同样的LOGO的伞。吃饭时消失，下午又不约而同换坐到售楼处的沙发区，群演迹象不言而喻。

  9月，青岛阳城区某项目后期开盘价格居然只有6999元每平米，这让前期业主惊掉下巴。该项目正常销售1.2万-1.3万元每平米，一些好户型还有1.4万元每平米。这个价格基本腰斩，业内人士称夸大一点说，这个价格甚至回到十年前！当然6999元每平米还是有效果的，售楼处里人头攒动，最终有多少购房者能用这个价格买到，则另说了。

  不论如何作为一家来自深圳的民营企业，为了“活下去”不的不以超低价格吸引市场，可以理解。

  新房成交没有严重下滑

  有一个数据，让库存高昂的青岛楼市缓过一大口气，那就是今年新房成交数据没有大跌。尽管还差一个月数据，但不影响结论。

  这截然不同于其他北方或者西南城市新房成交量同比去年跌30-70%。

  根据青岛锐理数据统计，1-11月青岛新房合计签约117545套、约1419万㎡，签约总金额2077亿元，签约面积同比仅下滑5.7%，金额仅下滑6.5%。签约单价约14639元/㎡，同比下滑0.9%。

  不过，11月份下滑厉害。2022年11月青岛新房签约6246套、约73.71万㎡，总金额约113.48亿元，同比分别下滑33.6%、33.1%和31.9%；环比同样呈现不同程度的下滑，下滑幅度在20%左右。签约均价11月降至15396元/㎡。

  从各区表现看，克而瑞显示，以崂山改善为主的主城区市场相对稳妥，价格相对坚挺，得益于优质的人口因素及良好的经济环境，去化压力相对较小；西海岸新区暂时比较平淡，价值疫情，市场低迷；城阳购房券执行，市场表现尚可；而远郊的胶州、即墨市场仍是“以价换量”，继续维持低位运行，从到访和认购数据来看，市场依旧相对“停滞”的状态，热盘销售个位数成为常态。

  从企业角度看，根据克而瑞榜单，海信地产以124.08亿元销售业绩夺得1-11月房企销售榜第一，霸榜。一方面崂山区解限，改善客群得到释放；另一方面凭借良好的产品力赢得市场。业绩主要得益于海信君澜（55.06亿）、海信依云小镇（18.88亿）、海信璞悦8.6亿）、海信·灵山湾（7.01亿）、海信城（3.62亿）和海信·湖岛世家（3.59亿）等项目的业绩贡献。1-11月共有有19个项目销售业绩过亿元。海信地产以44.84万㎡销售面积夺得面积榜第三名。

  融创中国获得2022年1-11月青岛房企销售金额榜第二名，实现销售业绩107.15亿元，以60.17万㎡销售面积夺得销售面积榜第一名。

  四次土拍缩量价涨  

  中国金茂以79.48亿元夺得销售金额榜第三位。业绩表现得益于大云谷金茂府等项目的热销；其它项目如中欧金茂府、中欧国际城、西海岸·创新科技城等项目销售表现良好。加上已经面市的世园金茂府，青岛主城四座金茂府，业绩会在四季度末体现出来。中国金茂在销售面积榜中，以37.35万㎡销售面积排在第五位。

  12月20日，青岛第四批次土拍落幕，40宗地，总成交价141.69亿。至此青岛2022年四场土拍落幕。

  总体看青岛今年四次供地整体供应116宗，成交111宗地，总建面806万平米，总成交额在441亿元。虽然流拍地块数量不多，但年度供地计划仅完成了43%。

  因为供地计划完成不到一半，从总建面来比较今年806万平米比去年的1208万平米减少了402万供应量，比前年2000万的供应量减少了60%供应量。

  这对青岛楼市来说却是好事。持续下跌多年的青岛房价在供应量持续大量减少的背景下，或有望价格真触底。

  事实上，从2022年青岛土拍结果来看，土地价格并没有下降。据克而瑞统计，青岛四次土拍楼面地价分别为3846元/平米、5405元/平米、8231元/平米，5706元/平米。之所以价格起伏比较大，与某一次土拍的郊区供应量比较大有关系，如果把四次土拍楼面地价平均下为6144元/平米。

  与2021年全年三次土拍合计平均4806元/平米相比，价格大涨27.8%。

  从整体上总结2022年青岛土拍，就是一个词“缩量价涨”。供应量明显减少，但价格在涨。

  去库存路漫漫

  如果要说2022年青岛楼市的主要课题就是“去库存”。政策每个月都在松绑，土地供应大跌402万平米建明年，成交保持一定活跃度，开发商大降价，以及一些魔幻现象背后，市场各方都指向一个方向“去库存”。

  据了解，青岛非核心区域面临着极大的去化难题。克而瑞数据显示，2022年1月末，青岛狭义库存全国首位，商品住宅存量达到了2602万平，比沈阳、武汉等传统库存大户还多。

  根据锐理数据，2022年年中青岛商品房库存量从2021年下半年超过25个月下降到了23个月左右。

  到了2022年11月，根据克而瑞最新数据青岛商品住宅库存面积下降到2146.04万平米，比1月份减少了约450多万平米。这是一个不少的成绩，但去化周期又回升到24.4个月。

  所以，青岛楼市去库存仍将是2023年的主题。