文/乐居财经 许淑敏

  大熊（化名）是某房企投拓人员，这一年的工作量少了50%。他所在的房企，从去年下半年就已经停止拿地，去年底架构调整，投资部几乎全部裁撤，仅剩几个人留守。

  他们虽然关注各个城市的土地挂牌信息，但也仅限于关注，毕竟没有拿地指标，工作内容更多是处理手头上的资产、疏通各方关系。

  最近政策暖风频吹，“三支箭”齐发，房企融资利好不断，大熊说，这些资金最终指向“保交楼、保交付”，短时间内难以促进投资信心，没有多余的资金。

  但不能否认，市场确实在发生改变。特别是集中供地出现常态化的倾向，各城市土地挂牌信息增多，这是比较明显的信号。

  自去年2月推出“集中供地”以来，22个试点城市采用的是全年三批次竞拍的模式，而如今，土地出让已经不再限于“三批次”，趋于常态化。

  无锡、苏州、徐州等城市已经完成了2022年第五批集中供地，而南京、北京等城市也发布了第五批集中供地的信息。甚至徐州、武汉已经上线了第六批集中供地地块，速度极快。

  问及市场变化之后工作是否会有改善，大熊也只是感叹：“大概就是暂时不会再裁员了吧，新拓土地还是比较谨慎。”

  从目前看来，各地的土拍成交仍趋于低温，冷热分化较大，除了个别核心区域的优质地块以外，大部分地块成交都要靠央国企、城投托底。之前土拍规则放松已经无法带来市场的变化，而“集中供地”规则逐渐放宽，或许能带来一丝希望。

  多轮“常态化”

  变化是从今年初开始，多地陆续调整供地节奏，将土拍批次由3批调整为4批。9月份是个转折点，武汉首先宣布，将在9月、10月、11月继续安排3个批次（第四、五、六批次）的集中供地，全年供地次数达到6批次。

  而长沙更直接，成为第一个跳出“集中供地”的试点城市，宣布今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。

  随之，南昌也表达了退出“集中供地”的态度。10月底，江西省住建厅发布通知称，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

  这些通知都引来了不少猜测，“集中供地”或将逐步取消，回归常态化土拍的节奏。

  从落地来看，确实有这种趋势。截止目前，无锡、苏州、徐州等城市已经完成了2022年第五批次集中供地，而武汉、南京、北京等城市也发布了第五批次集中供地的信息。甚至徐州已经上线了第六批次集中供地地块，速度较快。

  乐居财经发现，这些急着推出五批次、六批次的城市，大部分都是往年热度比较高的城市，并且以长三角区域为主，比如苏州、徐州、无锡、南京，但今年土拍热度不够，普遍零溢价。

  苏州的急迫可以理解，作为新一线热点城市的代表，向来是开发商抢地的热门城市。但从今年的集中供地情况看，前三批集中供地平均溢价率还能维持在3%左右，而到了第四批集中供地，推出的18宗土地全都底价成交，十分冷清，陷入全年低谷。

  苏州第五批集中供地适时调整，推出了3宗工业园区核心地块，其中2宗触顶成交、1宗溢价成交，成功让热度回升。

  尤其园区06号地块开拍1分钟内，就出现了5组报价，这在当前市场是难得一见的抢地场面。最终地块启动线下摇号，招商、厦门建发、中海、华润置地等四家入围，由建发摇中，成交价15.67亿元，成交楼面价约3.33万/平方米，溢价率15%。

  徐州也同样境况，今年前几批土拍基本为零溢价，每次只花几分钟就结束拍地。到了第五批集中供地，只用了4分钟就火速成交21宗宅地，仅有老烟厂地块溢价0.32%，而翠屏山VWO因无人报价流拍，可谓惨淡。

  无锡甚至连后面几批集中供地，都不见回暖迹象。第五批集中供地未实行预申请制，土地直接挂牌出让，不确定性更大。最后14宗涉宅用地（包含2宗定销）均底价成交，总计揽金224亿元。

  南京也在不断调整土拍规则，适当降低门槛。第三批集中供地，拿地前、拿地中规则基本不变，但拿地后未设置商品房毛坯限价，放松了商品房售价限制。

  但热度还是无法回升，南京第四批集中供地凉意明显，打算发力第五批次集中供地，换种打法，供应规模大幅上升，但均为低总价地块。第五批次供地预计推出 15宗地块，总建筑规模约91.78万平方米，起始总价仅 56亿元。

  而武汉第五批集中供地在开拍前一晚，将10宗地的拍卖时间延后。最终12月8日，武汉第五批集中供地第一场拍卖活动，仅底价成交4宗涉宅用地，揽金24亿元。

  不同于其他城市，北京第四轮集中供地显示回暖趋势。克尔瑞分析称，本轮北京土拍的整体溢价率不仅是今年最高的一轮，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。

  主要是北京此轮土拍限制减少，兼顾刚性和改善性住房需求，大部分项目不设置“90/70”户型限制要求，契合多样化市场需求，再加上地块本身价值足够，热度回升只是时间问题。

  这可能就是“少量多次”供地目的所在，以更加契合市场的方式，吸引更多房企继续投资，为土地市场注入信心。

  低迷困境

  即便放宽“集中供地”的要求，能够在短时间内回暖的城市也不多，仅有杭州、北京等热度城市仍能保持热度。但不管热度是否回升，这些城市都需要尽快推出土地，以完成供地计划，补充财政。

  数据显示，2021年，北京、南京、武汉、苏州等城市卖地收入（经营性用地）在全国城市排名均进入前十，基本都超过1400亿元。可以说，对于土地财政的依赖度不小。

  对比可知，去年苏州的三轮集中供地土地成交金额达到1113亿元，而今年五轮集中供地下来，仅仅943亿元。而北京，今年四轮集中供地揽金超1615亿元，仍低于去年三轮集中供地成交总金额1905亿元。

  土拍市场热度降低，全年供地计划难以完成。机构数据显示，截至2022年11月24日，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。

  房企拿地积极性不高，无法真正让市场回温。业内表示，最近确实有政策来鼓励和支持企业拿地，除了融资渠道放松，还有“集中供地”放松，但是房企拿地得有钱，并且得挣钱，现在房子卖不出去，房企回款艰难，根本没钱拿地，这才是痛点。

  问题又回到房企本身。自去年以来，不少房企已经明确表示停止拿地，而继续拿地的房企则以审慎的态度，只看核心城市的优质地块，非必要也不拿地。CRIC数据披露，2022年前11月来看，投资“暂停”的房企依然超过30家。

  房企投资指标一般与销售回款挂钩，拿地投资预算会根据销售回款制定。在各地楼市持续探底的情况下，市场不明朗，投资自然也就搁浅。

  2022年11月，重点30城成交面积环比下降了14%，同比跌幅扩至30%。与此同时，TOP100房企单月销售规模同比降低25.5%，持续低迷状态。

  大多数房企不再新拓土地，并以保守态度观望市场。

  因此看到，今年各城市拿地的房企，大部分都是央国企，或者各地的城投公司，他们都是以托底的目的出现。数据显示，截至今年7月，城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

  下半年，财政部发布了限制城投平台大规模托底拿地的政策，但政策效应传导，还需要时间。地方城投平台依然还在拿地，像是无锡第五批集中供地，城投公司拿地比例竟然超过80%，比例之高。

  而这样的托底情况，显然不可持续。地方城投财政资金有限，加之其操盘项目能力也有限，可能还会对未来楼市发展造成一定的负面影响。

  另一边，楼市放松政策不断出炉，放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等政策频出，土地市场放松已是自然而然。

  “地市”某种程度上决定了未来楼市的走向。集中供地节奏转向、寻求土拍回温，正是为了转变购房者对于楼市预期的看法。

  松紧“风向标”

  自去年2月推出“集中供地”以来，22个试点城市开启全年3批次竞拍的模式，土拍市场仅在去年首批集中供地之时掀起过“高热度”，此后随着房企融资受阻、流动性压力骤增等多种情况出现，土地市场降温明显，底价成交、流拍频出。

  2021年首批集中供地的时候，甚至频频出现房企多马甲抢地的现象，可见热度之高。当时，22城首批集中供地中，土地出让金总额10705亿元，综合溢价率高达15%，与之后的土拍骤冷形成鲜明对比。

  2021年第二批集中供地，22城土地出让金总额仅6441亿元，综合溢价率跌至4%。市场转冷与房企陷入融资困难相关，也正是那个时候开始，行业进入下行周期。

  此后2021年第三批集中供地，多城对土拍规则作出了一些调整与优化，放松对竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等要求，以期市场回温。当时，无锡、苏州等城市均下调了保证金比例，而杭州、苏州等城市放宽了土地出让金的支付条件，允许开发商“分期付款”等。

  这些方式一定程度上缓解了房企投资的资金压力，但解决不了根本问题，土拍市场依然延续着冷清的状态。

  集中供地的初衷，是为了让土地市场回归常态，遏制地价虚高的现象，从而平抑房价。如今各地的土地市场大都以底价成交，只有少部分优质地块存在溢价，未来房价水平会趋向稳定，目的基本达成。

  而当前亟需解决的问题是房企拿地积极性，看不到更多利益空间，房企投资热情消退。因而适时放松“集中供地”，灵活调整，可以促进市场良性发展。

  之前土拍规则放松已经无法带来市场的变化，而“集中供地”逐渐放宽，或许能带来一丝希望。这意味着未来房价上涨预期有所好转，购房者信心将提升，房企亦有动力进行投资。

  尽管当下销售端仍不乐观，市场信心未真正恢复，但从最近房企融资放松、土地端逐渐回归常态的信号看来，过一段时间，销售端或许会出现改善的迹象。