企业月报|融资利好频出,但销售仍无起色、拿地创三年新低(11月)

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞测评 克而瑞研究中心 9.9w阅读 2022-12-08 05:01

内容提要>>>

► 11月业绩环比微降1.2%,同比降幅较前两月持平

► 投资力度大幅放缓,非热点城市难引企业参拍

► 利好政策频出,未来融资规模有望回升

► 达到8折的项目开始增多,国央企营销积极

► 旭辉成立人力资源咨询公司,多家房企董事长职位宣布变更

► 万科携手国企服务深圳,碧桂园、大悦城轻资产持续输出

  文 / 克而瑞研究中心

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合约销售




11月业绩环比微降1.2%
同比降幅较前两月持平

▷ 核心观点

1、2022年11月,百强房企实现单月销售操盘金额5542.3亿元,环比降低1.2%;同比降低26.2%,降幅较近两月基本持平。累计业绩来看,百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。整体来看,近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好,但企业销售端受制于市场整体需求和购买力,表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

2、2022年1-11月,百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低,且均低于近年同期。其中,TOP10房企销售操盘金额门槛1530.5亿元,较去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为716.1亿元和434.3亿元,同比降幅较高达50%和56.2%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为101.3亿元,较2021年同期的降幅也达到47.1%。

3、11月,百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长,其中TOP30房企表现优于行业整体,仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%,其余企业环比降幅均在30%以内。绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出,单月业绩环比增幅均高于40%。整体来看,2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显,央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性。





企业拿地




投资力度大幅放缓
非热点城市难引企业参拍

▷ 核心观点

1、11月份,集中供地进入“少量多次”的状态,共有9城进行了集中供地,但市场热度持续低迷,依然以底价成交、城投托底为主,30家监测房企土地投资金额、面积环比继续下滑。重点监测的30家典型房企新增土储建面171万平方米,环比下降34%;新增土地成交金额127亿元,环比大降65%。由于本月集中供地仅有北京、杭州较为火热,因此受成交结构性影响本月重点监测房企拿地楼板价仅为7449元/平方米,环比下降47%。

2、50强拿地金额环比再降七成,创近三年新低。11月,单月销售50强房企拿地金额不足200亿元,创下近三年新低,同环比分别下降53%和68%,相较2021年5月高点下降97%,房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。

一方面虽然11月有9城进行了集中供地,不乏北京、杭州等高热城市,但由于多城土拍冷清且为第四、第五轮,因此整体供地量较此前大幅下降,仅成交92幅地;另一方面,民企资金压力并未得到缓解,土地市场依旧隐身,其中碧桂园已连续两月未有新增土地入账。而央国企前三轮“积极”拿地后,投资尽显疲态,拿地脚步大幅放缓,华润、招商单月拿地金额不足30亿。

3、集中供地政策放宽基本见底,城市分化进一步加剧,民企恢复依旧不容乐观。近期房地产市场在信贷、发债、融资等方面利好频传,尤其11月末证监会的“第三支箭”发布,给房企在资本市场上运作带来了更大可能性,对市场的作用也更像一剂强心针。但这三支箭对于房企目前更大的作用在于恢复现金流的稳定、恢复经营、恢复预期、保交流、保交付等方面,并不会直接体现在投资上,因此短期内对恢复土地市场热度效果不会太显著。

经历今年的多轮调整后,22城土地市场的宽松程度基本“见底”,要进一步放宽的难度较大,所以对于有资金实力的国央企来说,目前确实是选取优质地块择机补仓的好机会。在稳住现金流的前提下,逆市补仓对房企的长远发展有利无弊,也是头部房企进一步巩固自身市场份额的良机。

今年的集中供地也走到尾声,虽然许多城市今年会进行5轮甚至6轮的集中供地,但后面几轮供应量整体来看不如前三轮,预计会有少部分城市成为亮点,尤其一线城市在真正优质地块的加持下,土地市场还是能够掀起较大的热度(例如北京的第四轮),而其他的二三线城市则将以平淡收尾。





企业融资




利好政策频出
未来融资规模有望回升

▷ 核心观点

1、融资总量:2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元,环比增加24.9%,同比减少33.1%。随着11月多项优化房企融资环境的政策出台,未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升,比如本月有多家房企债券注册额度获批或在申请中,涉及规模超1500亿,此外还有多家银行与房企签约授信额度,已知授信规模超2万亿。从融资结构来看,本月房企境内债权融资436.01亿元,环比增加18.6%,同比减少13.7%;境外债权融资3.62亿元,同比减少97.2%;资产证券化融资为41.46亿元,环比减少9.8%,同比减少47.3%。

2、融资成本:2022年1-11月100家典型房企新增债券类1融资成本4.26%,较2021年全年下降1.12个百分点,其中境外债券融资成本7.24%,较2021年全年上升0.1个百分点,境内债券融资成本3.39%,较2021年全年下降0.73个百分点。单月来看,11月房企平均融资成本为3.68%,环比提高0.46pct,同比下降0.27pct。本月没有房企境外发债,且境内发债主体仍然主要是华润置地、招商蛇口等国企央企以及龙湖这种财务状况较好的民营房企。

3、企业表现:本月融资总量最大的企业是华润置地,其融资总量达到了113.96亿元,主要是因为企业在本月发行了两笔共50亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及共33.96亿元的ABS。从企业梯队来看,2022年1-11月TOP10房企平均融资额达到了172.09亿元,是所有梯队中最多的;而TOP51+的房企融资规模同比减少39.36%,减少幅度最小。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本最低,为3.09%,较2021年全年下降0.89pct,比融资成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct;TOP11-30房企的融资成本较2021年全年下降0.15pct至5.32%,降幅最小。





营销策略




达到8折的项目开始增多

国央企营销积极

▷ 核心观点

1、双十一营销继续提前,整体8折项目开始增多。11月房地产市场持续低迷,且受限于国内疫情多点散发,不少城市市场陷入“半停摆”状态,重点30城成交面积环比下降14%,创下半年来单月新低,同比跌幅扩至30%。营销方面从11月CRIC调研情况来看,大部分企业在刚步入11月便开始进行“双十一”宣传,整体折扣最低达到8折的项目增多。

2、国央企等活动增多,国庆过后提前铺排“双十一”。举办双十一企业范围整体来说扩大,尤其是央国企,如中海、招商、远洋、中交等;时间跨度长达20天,部分企业提前到10月下旬开始。房企积极通过线上售楼处引流,主动获取客户,如龙湖集团举行了龙湖11.11好房燃购节,活动均以龙湖自有的“龙湖U享家”小程序为入口。

3、年终冲刺,房企注重销售回款。随着房企融资功能逐渐恢复,企业暴雷或将阶段性划上“休止符”,叠加稳经济政策持续加码,有望对冲行业下行预期。但整体信心还需时间修复,预计后续房企依然关注销售回款,冲刺年终业绩。据监测,头部房企如碧桂园、万科等已经在全国多个城市开启了业绩抢收。





组织动态




旭辉成立人力资源咨询公司

多家房企董事长职位宣布变更

▷ 核心观点

1、组织架构调整方面:11月,旭辉集团在公司面临阶段性经营挑战的背景下,旭辉人力资源部决定依托多年专业积累和沉淀,尝试逐步走上内部创业、自负盈亏的道路,成立上海旭兴人力资源咨询公司。进行了人力资源的业务化、市场化运作,旨在让人力资源从管理角色变成经营服务角色。类似的案例还有不久前碧桂园成立的“慧捷咨询”,一方面驱动员工业绩,另一方面提升服务质量,最终实现整体降本增效。近几年,在房企降本增效的目标下,后台管理部门以及成本部门的业务化成为趋势,将成本部门转化为自负盈亏的板块有利于降低成本,不失为一种管理模式上的积极探索。

2、人事变动方面:11月,部分资金压力较大、遭遇资本市场信誉危机的企业高管离职潮仍在继续;同样部分民企由于市场迟迟未出现向好信号,在高管调整上同样剧烈波动。但更为让人值得关注的是,11月,已有超5位上市房企董事长职位宣布变更。

譬如,迪马股份罗韶颖辞任董事长职务,黄力进接任;正荣集团欧宗荣退出董事长职务,欧国强、黄仙枝退出董事职务;深振业董事长赵宏伟申请辞去公司董事、董事长、专门委员会委员等职务;厦门大唐房地产集团有限公司法定代表人由郝胜春变更为颜世荣,郝胜春由总经理、董事变更为董事长,吴迪退出董事长职务,陈碧香、唐国钟、张建华退出董事职务,新增颜世荣为经理、董事。而更早之前,建发国际、大悦城、中国金茂等均先后宣布公司董事长或因工作需要、或因身体原因等不再继续担任公司董事长一职。

房企董事长频繁更迭现象确实引人关注,一般会由股权变动、公司战略调整、实际控制人新老接替以及阶段性策略需要等因素引发。就目前来看,公司战略调整或是近段时间部分上市房企董事长更换的主要因素。如创立于1994年的正荣集团,主要功能为综合性投资控股公司,为旗下企业多元化发展提供发展平台,主要业务分布于正荣地产及正荣服务这两家上市公司。此次调整为其推进组织架构优化及扁平化管理的措施之一。正荣集团按‘精简、高效’原则,将相关职能部门整合至正荣地产对应部门,故本次改董事会为一人执行董事。同样情况包括一个月前吴亚军的卸任,虽然其自身解释为年龄和身体原因,但行业更多的解释是龙湖为了打赢下一场攻坚战。





战略动态




万科携手国企服务深圳
碧桂园、大悦城轻资产持续输出

▷ 核心观点

1、本月房企多元化业务活跃,物管、商管热度较高,在城市更新、数字化等方面也有所涉及。本月物业管理主要活跃非主项目上,中海、华润持续布局医疗项目,其中中海在港澳地区服务的医院项目已增加至23家,占全港43家公立医院的53.5%,此外招商蛇口和越秀地产也分别在办公、轨道物业有所收获。商管项目热度继续保持,保利发展”时光系列”首进华中地区,碧桂园、大悦城持续输出轻资产。城市更新领域,招商蛇口、万科继续深耕深圳。此外,数字化方面,房企们也出现新动作。

2、万科与6家深圳市属国企签署战略合作,将在城市更新、物流服务等领域深入合作。11月16日,万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议,在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作,以专业力量助力深圳的城市发展。值得注意的是,此次整体的战略合作是基于深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式达成的,万科将会有更多机会参与到20个产业园区的开发、代建、运营等模块中。在未来,通过产城融合,万科与深圳或将深度绑定。

3、绍兴国金大悦城开业,大悦城再添轻资产项目。11月25日,绍兴国金大悦城开业,这也是大悦城控股在浙江的首座轻资产商业项目。该项目位于绍兴越城区核心商圈,建筑面积约13万平方米,商业面积约8万平方米,定位“古越潮流新C位”。招商方面,开业率超90%,首进品牌占比超45%。据悉,去年7月8日,大悦城控股与绍兴国周集团达成正式合作,双方将共同打造绍兴国金大悦城,成为第6家轻资产管理输出的大悦城购物中心。目前轻资产已经成为主流模式,除大悦城之外,碧桂园本月也在河南安阳也新增一轻资产项目,后者今年截至目前已经新增了19个轻资产运营项目。

文章来源:克而瑞地产研究
本文仅为个人观点 不代表所在企业观点

来源:克而瑞测评

作者:克而瑞研究中心

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