乐居新媒体任时建 发自上海

11月上海二手房成绩单出炉，成交量1.6万套，止住连续3个月来的跌势，与10月基本持平。连续两个月成交量持平，或预示年末市场结束大幅下探过程趋向平稳。

跌幅刹车 成交量持平10月

据上海链家研究院数据，11月份上海共成交二手房1.6万套，环比下降2%，降幅较前值有所收窄，同比增长9%；成交金额563亿元，环比增长5%，同比增长25%；成交均价41825元/平，环比增长6%，同比增长11%。

上海二手房成交量自7月达到成交小高峰2万套后，8月以来已连续3个月回落，其中8月成交量1.9万套，9月成交量1.8万套，10月成交量1.6万套，11月成交量与10月持平。有专家认为，在市场整体下行档口，二手房没有再出现大幅下滑情况，总体走向平稳。

（单月成交数据）

相较全年成交水平，1.6万套只能算表现平平，高于今年前3个月的成交表现，但与7-8月的2万套左右相比也有较大下跌。

有业内人士指出，六、七批次新房认购数据公布后，出现一些项目不同期的入围分和认购率下降的情况，新房市场有所降温，这种情况下一些低分购房者买到新房要比此前更加容易。相较于价格仍不低的二手房，限价且能买到的新房对很多购房者来说优先级更高。

11月成交数据公布后，上海全年二手房走向基本定调。上海链家研究院数据显示，2022年前11月，上海二手房累计成交金额4791亿，同比下降44%，成交套数14.7万套，同比下降43%。

改善活跃 千万级房产推高成交均价

11月成交量未显著变化，成交均价却有较大幅度增长。据上海链家数据，11月上海二手房成交均价为41825元/平，环比增长6%，同比增长11%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，11月均价环比上涨较为明显主要是由于成交结构所导致。11月份外环以内、90平米以上、总价1000万以上房源成交占比明显增加，说明改善需求依然较为坚挺，因为改善客群的承受能力相对更强，不易受到外部环境的影响。此外，从挂牌价来看价格出现下降，叠加之前的“换房退税”政策，可能促使部分购房者希望抓住窗口期入市购房。

11月初，一些中介曾向乐居透露，市区部分总价千万级的高端改善盘出现挂牌热潮，但有些房源并不好卖，价格跳水明显。从最终成交数据看，豪宅以价换量仍将整体的成交均价推至4万/平以上。

数据显示，今年前11月，1000万以上房产成交占比为3.6%，较去年增加0.1%，改善需求活跃。

稳坐前三南桥、周康、嘉定主城成宠儿

前11月上海二手房销量最高的三个板块为奉贤南桥、浦东周康、嘉定主城区，11月的前三名仍由这三个板块夺得。细看成交均价，最高的为浦东周康的37890元/平，最低的为奉贤南桥的20097元/平，均偏向刚需。其中销量最高的为奉贤南桥新城，11月成交453套。

（板块成交情况）

业内人士表示，这三大板块均有轨道交通，区域配套已经非常成熟。同时，区域内产品众多，从老公房到新盘选择面大，板块内二手房交易也较活跃。嘉定主城区近年来热度有所升温，2021年成交量最高的五个板块中嘉定主城区排名第四，今年以来已进入前三名。从土拍看，嘉定也是五大新城中热度相对较高的区域，这些都影响买家对板块未来的预期。

全年成绩单即将于下月揭晓，上海二手房市场正迎来转向时刻。上海链家认为，从其成交周期数据看，房源和客源成交周期均有增长，意味着目前市场正向买方倾斜。最后一个月，上海二手房将呈现怎样的成绩？乐居新媒体将持续关注。