乐居新媒体 任时建 发自海南

  近期，海口十里春风在朋友圈投放推广“买叠院送商办”活动，购买总价仅299万元/套起的上下叠院，即赠送60万元/套起的loft公寓，相当于叠院总价降了至少60万元，捆绑销售去化，变相打折，降价幅度空前。

  海口十里春风位于琼山区云龙镇板块，位置偏僻，依托3000亩云龙湖畔独特景观资源，主打诗意生活的居住氛围，实地踩盘来看，产品沿着湖畔开发，周边无建筑遮挡，湖景视野开阔，户内采光通风性良好，入户园林、水系景观层次感强，公园式的居住体验，非常惬意。

  项目拥有叠院、洋房、loft公寓产品，此次推出“买叠院送商办”的活动，以项目宣传的叠院299万元/套和loft60万元/套的最低总价为例，两者相加价值359万元，以叠院134平方米和loft38平方米的最小面积户型计算，活动均价约2.1万元/平方米。

  而购房者只需支付299万元/套的叠院就能拿下，算下来实际支付的均价为1.74万元/平方米，这个价格，在市区甚至在热门的远郊板块基本都买不到新房，对比3万元/平方米的叠院备案均价，为了捆绑去化，降价幅度几乎腰斩。

  但这个价格相比项目的洋房产品均价1.52万元/平方米还是高了不少，项目方对于自身产品的价值认识还是比较清晰。

  主要原因还是在于云龙镇太远了。

  距主城区30公里起步，哪怕去往最近的热门片区江东起步区也得近30公里，既不占市区的成熟区位，也没沾上江东新区的未来发展红利，两边都不靠，区位价值大大缩水。

  靠着美兰机场的临空经济区以及云龙产业园，但临空产业发展在起步阶段，只是江东总部经济区的一个补充，单点概念支撑不起区域价值，前景受限。

  虽然海口十里春风的产品不错，居住体验感很舒服，但酒香也怕巷子深。周边基本没有能拿出手的配套，只能依靠云龙镇的配套满足日常所需，生活别墅级，配套乡镇级。

  项目每周末频繁举办暖场活动邀请客户，但找不到一个充分的理由去云龙镇，云龙湖景观是一大亮点。但作为受保护的淡水湖泊，商业开发受限，在保护原生态自然景观的前提下能围绕湖泊开展的活动寥寥无几。

  海口湖畔项目较少，产品独特性强，要搁以往，肯定会有一批钟情于湖畔生活的目标客群，但在市场下行不见底的阶段，没有核心竞争力的远郊项目最先受到冲击，购房者考虑得更多了。

  在市面上的同类产品中，碧桂园中央半岛的叠院产品也遇到类似问题，同样位于远郊，周边配套依靠底商，但新埠岛距市中心较近，日常配套可以依靠邻居海甸岛补充满足，而且有新东大桥连接江东，主打江东北部门户概念，还有一线海景的独特资源，竞争优势更为明显。

  即便如此，碧桂园中央半岛也推出了“买叠院送车位”的活动，并且长期保持多重折扣活动，叠加算下来能有9折。

  海口十里春风所处的偏僻区位，再加上叠院的这类小众产品，去化速度不会很快，经海口市住房网查询显示，目前仅有一套叠院产品显示已售出备案。

  在目前的市场行情冲击下，不得不降价销售回笼资金，而通过这种促销形式，将去化难度较大的叠院与货量多的loft结合，共同捆绑销售，至今来看效果一般，因为活动已经持续近一段时间，市场并无太大反响。而高强度的促销一旦开启，将随着行情的持续恶化促销会不断探底。