文/乐居财经 邓鑫妮

  “公司在开局之年快速增长的基础上，化危为机、变中突破，上半年主要任务全面完成，公司经营稳中有进、稳中提质，高质量发展取得新成效。”

  8月31日，中海物业（02669.HK）董事局主席张贵清出席中期业绩发布会，并对200余位投资界人士表态，一同出席会议的还有行政总裁杨鸥，副总裁庞金营及财务总监甘沃辉。

  当天，中海物业披露中期财报，规模和营收提升，期内毛利率下滑、手中现金减少、负债率隐隐上升。

  中期财报披露不久，中海物业与中国海外发展及中海宏洋续约订立为期3年的停车位框架协议，每年关联交易金额的上限达到了9亿港元。

  2022上半年，中海物业整体收益同比上升了35.3%至58.14亿港元，在管面积较去年年底的2.6亿平方米上升10.5%至2.87亿平方米。

  上半年房地产市场的波动无疑加重了物管行业的压力，再加之疫情的影响，物企在业主增值及非业主增值上的经营遭受打击。

  中海物业也受到了影响，增值服务营收占比收缩，毛利率相对较低的物业管理服务揽下业绩重担。

  财务方面，中海物业流动资产净值增加，但现金及银行结余减少，同时新增一笔无抵押银行借款4.498亿港元。

  包干制物管服务毛利率10%

  物业管理服务是物企的基本营收方向，但随着物管行业发展的不断深入，物管赛道加速拓宽，呈现出物管服务收入占比下降的趋势，腾出的空间由增值服务或其他细分赛道占领。

  往期的业绩表现中，物业管理服务一直承担了中海物业超7成的收入占比，最高超过了90%。

  过去一年多时间，中海物业大力发展增值业务及停车位买卖业务，2021年末物业管理服务收入占比降至历史低点70%，眼下2022年中期业绩再次回到75.4%。

  值得一提的是，中海物业截至2021年末整体毛利率为17.4%，截至2022年中期毛利率为15.1%，较上一年末减少2.3个百分点，同比减少1个百分点。

  中海物业在财报中表示：“综合而言，加权平均物业管理服务分部毛利率稍微下滑至13.1%，主要由于物业管理版块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主。”

  中海物业营收超过7成的物管服务毛利率下滑，而毛利率贴地的包干制是其市场扩张的主要内容。

  期内，中海物业来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的分部毛利率分别为10%及100%，而这占总收入比重分别为72.8%和2.6%，占毛利比重分别为48.35%和17.35%。

  据财报内容，中海物业非住户增值服务期内收入为8.65亿港元，收入占比同比下跌3.6个百分点至14.9%，毛利率下降至15.4%，主要受交付前服务业务量下跌影响。

  同期，住户增值服务期内收入为4.53亿港元，收入占比同比下跌1.2个百分点至7.8%，毛利率为30.3%。

  9.8亿港元车位存货

  车位买卖业务在中海物业的营收体量中并不突出，上半年收入1.07亿港元，营收占比1.9%。

  不过该业务的增量情况可观，停车位买卖业务分部收益较去年同期上升55.1%，期内共出售停车位955个。

  9月5日，中海物业披露有关新停车位框架协议的持续关连交易。中国海外发展和中海宏洋均为中海物业的关联方，由于现有中海物业与前两者停车位框架协议即将届满，因此，中海物业与其订立新框架协议，以延续交易三年，由2023年1月1日起至2025年12月31日（包括首尾两日）止。

  根据公告，中海物业每年向关联方收购停车位，需支付的协议总额年度上限为9亿港元，三年合计为27亿港元。

  中海物业表示：“该业务分部不仅补充本集团的其他主要业务，于过去数年亦显示有关业务在经济上可行且有利可图，为本集团的收益带来更多贡献。”

  财务数据显示，截至目前中海物业还有约9.8亿港元的停车位存货，较去年末增加5000万港元。

  2018年下半年，中海物业开始涉足车位买卖业务。截至2022年6月30日，中海物业停车位买卖业务利润增加至2910万港元，较2021年同期增长近1000万港元。

  2019年，停车位买卖业务首次出现在中海物业的财报中，第一年带了960万港元的收入，彼时该业务利润430万港元，毛利率达到44.6%。近两年的财报中，中海物业已经隐去该业务毛利情况。

  负债率第三

  受房地产市场影响，物企花钱也变得谨慎许多。不过中海物业在上半年没有进行收并购的情况下，银行结余及现金较去年年底依旧减少了16.9%约7.26亿港元，为35.57亿港元。

  花出去的钱，一部分与关联方有关。根据中海物业发布的最新停车位框架协议的持续关连交易公告，上半年，其收购停车位使用权而向关联方支付的最高协议总额约为9757万港元。

  此外，往期的关联交易公告显示，中海物业与关联方签订的物资采购购供应链管理服务协议，上半年的估计交易金额为4204万港元。

  除了上述关联交易外，中海物业上半年还为关联方提供担保，共计9570万港元。

  现金减少，不过其流动资产并未因此下降，主要是期内增加了大量贸易应收款及应收保固金。

  截至2022年6月30日，中海物业流动资产83.7亿港元，银行及现金结余占比约42.5%，其次为贸易应收款和应收保固金29.3%。

  期内，其贸易应收款及应收保固金约为26.06亿港元，其中贸易应收款25.87亿港元，占比99.27%。

  财报指出，贸易应收款为不计息，并源自就按包干制管理物业提供物业管理服务、增值服务及停车位买卖业务。

  期间，贸易应收款及应收保固金减值1.52亿港元至24.54亿港元，减值后仍较2021年底增加10.67亿港元，涨幅76.9%。

  负债方面，中海物业新增无抵押借贷4.498亿港元为流动资本提供资金，其中流动负债约4.17亿港元，非流动负债3313.7万港元，有关贷款利息以浮动利率计息，其加权平均年利率为1.64%。

  银行借款推高流动负债至56.54亿港元，同时非流动负债增至1.21亿港元。

  2017年-2021年，中海物业负债率分别为75.79%、68.26%、64.27%、64.74%、63.63%。整体来说，其负债率逐年降低。期间也有反弹，2022年中期总负债57.76亿元，资产负债率64.12%，排在上市物企第三位置。