乐居新媒体 发自西安 8月初，金泰恒业两大高端改善盘金泰唐618、金泰观澜府完成线上意向登记，核验结果显示均达到摇号标准，市场接受度较高，金泰双盘140套房源均为毛坯交付。

  8月4日，紫薇云峰里首批136套毛坯房源登记结束，199组购房家庭通过核验，达到摇号标准。

  8月5日，御锦城继上批次178套房源受市场热捧后再推196套房源入市，两批次产品与定价类似，因为一贯以毛坯交付的关系，价格优势是其一大卖点。

  根据商品住房销售登记平台数据显示，7月以来，近50个楼盘线上登记仅9盘达到摇号标准，巧合的是，9批次房源全部为毛坯交付。

  回顾商品住房价格公示平台的记录，不难发现2022年西安新房市场中毛坯房的数量明显提升。截至目前，133批次价格公示的房源中，毛坯房共86批次，占比65%，与去年相比新房市场中毛坯与精装的比例全面逆转。

  反复横跳的“毛坯限价”

  西安楼市中的精装房一直不是主流产品。2017年初楼市迅猛发展，为了迎合市场各方需求，精装房逐渐普及开来。2018年12月底，有关部门发文要求“自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房”，此后精装交付成了商品住房的标配。

  精装房提升了交付品质，也一定程度促使房价上涨，虽然住建部门、物价局等多方针对新房定价一直持谨慎态度，但西安房价提升明显。

  房价的提升，除了精装成本之外，土地成本的增加也是一大因素。2021年全国22个城市实行了集中供地，西安也积极跟进，在全国3个批次的集中土地成交信息中，各地块“商品住房毛坯销售均价”的提法引起了业界内外热议。

  2021年9月，西安年度第二批集中供地信息发布，两大楼市热点区域港务区和高新三期的“毛坯限价”分别达到了1.5万元/㎡和2.6万元/㎡，与同期在售的精装新房价格几乎持平，一时间房价要涨的呼声甚嚣尘上。

  但业内也有人对房价持不乐观态度，随着“爆雷”房企的增多，购房者的置业信心明显下降，加之购房需求不断被消化，未来出现“以价换量”的可能性极大，招拍挂的土地信息中提出“毛坯限价”是否说明该地块的开发也可以选择毛坯销售，以此降低新房销售价格？

  4月29日，今年首批集中供地的34宗地块信息公开，相比此前明显的变化是地块信息中取消了毛坯销售限价，对此土拍公告中也有明确，在住宅预售前，住宅销售价格按照西安市房地产市场调控要求申报备案。

  7月28日，豪宅大佬星河湾曲江摘地186亩，有媒体报道两宗地块的毛坯销售限价为28710元/㎡、29870元/㎡，而星河湾的产品特性就是精装，毛坯限价是限了个寂寞？

  “精装包”从抵触到主动接受

  今年全国各地楼市普遍下行，各大案场销售压力陡增，降低购房门槛成为救市的第一步。

  西安楼市经过了1-4月的低迷期，从5月开始逐步回升，6、7月推售的楼盘中不少均为新盘首开。

  7月1日，远洋未央华府首批1#楼16F的小高住宅，共计88套房源上线意向登记，销售公告显示该批次房源均价14290.83元/m²，有媒体报道该项目拿地时毛坯房限价为16156元/㎡，首开房源备案价已经低于限价近2000元/㎡。

  2021年高调拿地的西安龙湖也在5、6月间大举推新，其中龙湖云璟首批264套房源于5月28日上线登记，均价18666元/㎡，而该地块的土地信息明确显示“商品住房毛坯销售均价：不高于19471元/㎡。”

  其实从今年3月开始，西安龙湖在2021年摘得的地块分批入市，且均以毛坯状态销售，以位于高新三期的龙湖青云阙为例，在售折后均价最低22800元/㎡，加上精装包的部分与去年摘地当时的毛坯限价基本一致。

  与龙湖青云阙一路之隔的紫薇云峰里，虽然首批次房源市场接受度较高，但同样以毛坯交付，且销售公告的价格低于毛坯限价，据称有不少购房者主动咨询是否提供“精装包”，据了解紫薇云峰里正在针对第二批次房源制定附加的“精装包”项目内容。

某在售楼盘精装包内容详细

  与之前在曲江拿地引起轰动的星河湾类似，部分产品特性鲜明的楼盘是无法真正以毛坯交付的，金茂地产在售的高新金茂悦园、大明宫金茂府就有这样的“尴尬”。

  主打科技住宅、以“五恒系统”作为核心卖点，“金茂”的产品与众不同，依赖于整套体系的高度统一，即便以毛坯销售但无法以毛坯交付，“精装包”实属不可或缺。

  对于购房者来说，房价虽然能够左右置业选择，但并非决定性因素，在品质保证和预算之间，不少购房者仍然愿意“多花钱买好东西”，“精装包”已经从被动抵触成为主动选择。

  务必注意的二三事

  在“全装房交付”发布之初，最先响应的是改善型产品，精装大平层迅速走红，而一旦市场下行，大面积产品因为总价较高，也迅速从精装退回“毛坯”。

  以港务区为例，2021年热销楼盘华润置地未来城市、华润紫云府均有精装房源销售，以华润置地未来城市为例，在2021年11月底推售的96套（预售证号：2021451）116-131㎡精装小高层，均价13758.67元/㎡；而今年7月中推售的34套（预售证号：2022228）141㎡户型全部改为毛坯交付，均价15827.83元/㎡。如果不考虑楼位、交付时间、周边配套等因素，相同楼盘的房源在精装和毛坯之间，房价逆差超2000元/㎡。

  该情况在同片区的融创望江府、绿地国港新里城同样存在，只是由于社区规模不同，具体房源的差异化而在价格层面存在一定区别，实质上不少楼盘都将原本的精装房源转变成毛坯销售。

  除了同类产品转变销售形态之外，在今年1-8月价格公示的47个精装楼盘中，非主城区的楼盘超半数以上，而尤其以西咸新区的楼盘居多，此外高陵在售楼盘中仅一盘为毛坯交付，万科、金地、大悦城、振业等名企大盘均以精装交付，但目前取得预售许可的楼盘和房源相对较少。

  热点板块的在售楼盘因为收到购房者关注更多，为了保证利润空间可以调整房源的销售状态，同时附带“装修包”确保品质，而主城区以外的在售楼盘受众群体非常有限，为了保持产品吸引力、凸显“性价比”，是不会轻易放下精装卖点的，但精装品质隐患问题也就随之产生了。

  如何在利润和品质之间找到平衡点，对于很多开放商来说是个无解的命题，被迫降低精装标准的做法屡见不鲜，在目前的市场情况下，选择精装产品更要谨慎，以星河湾、金茂、万科等房企一贯的产品特性，即便选择了附带精装包，兑现该有的产品品质也不成问题。

  值得注意的是，在“精装包”的体现上，不少在售楼盘并不十分明晰，只是通过样板间做了展示，实际内容多有含糊不清，且“精装包”是以附带协议还是正规合同体现仍然存疑，需要购房者在购房之前做好细致调查并严格确认精装细节。