乐居新媒体 发自深圳 

  毫无悬念，前海妈湾两个盘，必然是下半年最值得期待项目。

  据最新消息，已经开启了入市的节奏：

  颐城栖湾里，已开放展厅，板房本月下旬开放，预计近期入市；万科颐城臻湾悦，8月底开样板房，预计9月底入市。

  颐城栖湾里、万科颐城臻湾悦为前海颐湾府的二期、三四期产品，目前正在建设中，会在未来一个多月内陆续上架。

  深业已经官宣云海湾要在明年上半年才推出；天健悦桂府的建设模板在前，天健悦湾府的限价质量，令人无尽遐想……

  豪宅品质、地铁商业及“高端商业+国际混合社区”定位，颐城栖湾里&臻湾悦，无疑是今年下半年深圳楼市的“王炸”项目。

  实探： 与招商领玺相邻
真正地铁物业

  在讲两个项目之前，要先弄明白他们之间的关系。

  项目原为前海颐湾府，是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡，计容建面约10万㎡，总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主，包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。深国际是深圳唯一一家以交通物流为主业的国有产业集团。

  住宅分四期开发，第一期和深业合作颐湾府，第二期与前海合作颐城栖湾里，三期和第四期与万科合作的颐城臻湾悦，据悉万科占60%的股份以上。

  颐城栖湾里是深国际首次独立开发的启幕之作。

  以物流运输起家的深国际，在房地产开发这一块，算是一个入门级“小学生”水平，因而不难理解，前期产品和三四期与深业、万科抱团作战。在今年二轮土拍中，传出深国际的身影，但颗粒无收。

栖湾里和臻湾悦区位示意

  颐城栖湾里、万科臻湾悦位于前海深港合作区妈湾片区的19单元07-08街坊，靠近地铁5号线铁路公园站，地铁上来就能看到商业街区“前海·印里”，真正的地铁物业。

从区位图可以看出，栖湾里位于臻湾悦的西侧，北侧是前海石公园，整个项目呈田字分布，瑧湾悦与月亮湾大道高架相邻，噪音影响也是无法忽视。

项目火热程度，未卖已有“喝茶”传言，搞得官方紧急发文辟谣。据项目透露，展示中心仅开放三天，到访人数超过2000，可见受捧程度。

两个盘建设进度栖湾里稍快，主推户型建面约117-262㎡的三四房产品，四种户型，仅352套货量；臻湾悦主打115㎡、170㎡两种面积的四房，货量约653套，价格方面可参考去年入市的招商领玺二期，毛坯价格约10.25万/㎡，具体以官方公示信息为准。

去年12月底，前海管理局发布妈湾片区十九开发单元规划调整通告。其中，与2020年6月规划相比，把19-06-03地块，由原来规划的二类居住用地调整为商业用地，即深国际颐都大厦所在位置。

妈湾十九单元规划图

妈湾片区开发单元十九，东临前海石公园（前湾河水 廊公园段），西至妈湾二路，南至月亮湾大道，北至梦海大道所围合的区域，总用地面积 80.3 公顷。紧靠前海石公园，与前湾片区衔接。

将以办公及居住建筑为主，打造高端商务商业片区及高品质国际混合社区。规划居住人口规模约 2 万人，规划就业人口规模约 4.3 万人。简而言之，这里将会是一个前海生态最佳的“职住平衡”城区。

配套：规划54班九年一贯制学校
商业氛围渐浓

19单元是前海妈湾片区重要的门户标志区域。区域内聚集多家实力企业，如顺丰、世茂及君豪集团，均在此片区。

建设中的深惠城轨前保站，就在一期与领玺之间。这条链接深圳与惠州的城际轨道，自西向东串联起前海、西丽、深圳北站及龙岗中心，日后贯通大湾区。目前正在紧锣密鼓地施工中。

片区内规划有一所54班九年一贯制学校、18班幼儿园。目前据南山教育局信息，对口学校为月亮湾小学。

此外，片区内还有一所2019年创校的私立“荟同国际学校”，据说一年学费最低20万起；还有哈罗礼德学校前海校区。从目前的规划来看，教育资源与居住群体是相匹配的。

与前几年相比，妈湾片区商业氛围逐渐起来，有香江国际中心、前海世茂中心及刚刚开业的前海·印里。

前海·印里分两期开发，共计超4.5万平方米。首期约3万平方米，由三大主题庭院和两大下沉广场组成，目前已经开业。乐居实探当天，刚好遇上台风过境的工作日，人烟寥寥。

从安保人员处得知，目前街区多数商家未正式开业。加之周边小区也还没有交付，仅靠周边写字楼人流，印里人气不足。

前海将有6盘入市

供应激增、购房者的观望情绪浓厚，深圳的开盘去化率在6月达到小波峰后，7月去化情况比5月更低。7月整体开盘去化仅26%，环比下降17%，近年来的低谷。

整个7月共有8个住宅拿证入市（不含深汕），其中不乏品质与区位都不错的项目，也遭受滑铁卢。

前海盘所向披靡的“日光”战绩，至今不破。人们常说，前海是深圳楼市的“试金石”，不如说是“鲶鱼”。

深圳市场太需要一场酣畅淋漓的胜利来提振市场信心。今年海德园A区后，去化最好的天健天骄西筑，开盘也就卖出90%，但总推货量仅49套。如今楼难卖，买家持币观望，说到底还是信心不足，被烂尾、市场经济搞怕了。

前海盘对深圳市场来说，具有风向标意义，承载着市场不少期许。

在第三轮土拍中也许还有新宅地供应，接下来，前海至少有6个新盘推货。