仁恒操刀!最快8月底公开!实探河西千万级酒店式公寓

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 刘真 5.6w阅读 2022-08-12 12:28

  乐居新媒体   发自南京

      头顶富贵天,脚踏黄金地。在南京,不少买房人冲着改善或学区的动机在河西置业。

  近日,乐居新媒体了解到,被视为仁恒南京豪宅标杆的仁恒国际公寓有可能开卖。吸引人的是,这批公寓为65年产权的类住宅性质,且是南师新城小学+新城初中本部的双学区房!

  已知仁恒国际公寓已交付十多年,地处奥体CBD,位置优越,周边有河西中“四大金刚”,其部分二手房最高成交价已破8万/㎡,是出了名的南京“富人”集聚区。

  据了解,本次即将开卖的1栋楼前身为仁恒辉盛阁国际酒店,该酒店已于去年4月底全部搬空,搬空后仁恒将对整栋楼的房源,进行重新设计装修,预计最快8月底将重新对外参观。

  商业转民用性质,河西中仁恒将推出211套可售房源

  交付已有十余年的河西中仁恒国际公寓,居然还有房子要卖?

  近日,河西中部仁恒国际公寓传来消息,项目还剩1栋楼未出售,预计最快将于下半年,以二手房进行销售。

  据悉,这栋楼原本属于仁恒辉盛阁酒店,但该酒店在去年4月底到期已经搬走清空,内部已经重新装修,酒店店也已从商业性质转为民用栋,一二层预计打造商业,3层至30层为可售卖房源,总共29层约211套房。

  户型面积约138-243㎡,两房到三房不等,放风价7万/㎡,总价或将在960-1700万。

  即将对外出售的为A栋楼即1号楼

  从地图上看,仁恒国际公寓,紧邻地铁2号线奥体东站,一街之隔就是奥体中心。周边有雨润国际广场、华采天地、河西金鹰等商业配套,能够满足各种生活需求。

  这些年奥体附近鲜少有新盘入市,二手房价格又居高不下。素有奥体CBD“四大金刚”之称的银城西堤国际、中海塞纳丽舍、万科光明城市以及万达华府,常年挂牌价稳定在6.5万/㎡以上。

  仁恒国际公寓区位图

  其中距离仁恒国际公寓最近的银城西堤国际,其二手房最高成交价已破7万/㎡,不过近三个月以来,受学区轮动及二手房限购放宽政策影响,该小区140㎡左右的房源成交价已跌破6万/㎡。

  可尽管如此,仁恒国际公寓最大的关注点依然是学区,南师附中新城小学+南师附中初中本部,这两所学校可以说是目前河西中最好的公办学区组合。

  链家网数据显示,目前仁恒国际公寓二手房挂牌均价已超5万/㎡,与当年1.7-3万/㎡的开盘价格相比,房价最高涨了3万/㎡!

  根据南京网上房地产数据,仁恒国际公寓2005年12月领取了两栋楼的销许,其中已售的2号楼备案价约在1.7万-3.3万/㎡不等。

  2号楼254套房源约在2011年左右全部卖完,当时均价已至3万/㎡。10年前就卖到了这个价格不愧是仁恒。

  如今网上房地产销售显示,项目1号楼211套房源已处于“未售”状态,主力户型面积约138、148、195、243㎡。

  2号楼同面积段户型参考(不同楼层,户型可能会有差异)

  144㎡3房2厅2卫 户型图

  195㎡2房2厅2卫 户型图

  243㎡3房2厅2卫 户型图

  以上户型图仅供参考,1、2号楼两栋楼位置不一样,户型也会有差别。

  另外仁恒物业的工作人员也表示1号楼房源未来将以高品质装修入市,户型会不会有所改动,要根据最后公开的信息来确定。

  从现场布置来看,靠近1号楼的户外围挡已竖起,对外展示的样板间也正在装修中。

  只不过,相比靠近小区里侧的2号楼,1号楼更靠近牡丹江东街,南侧即河西政务中心,东侧、南侧各有车辆出入口,环境上不如2号楼更安静。

  小区交付已有10多年,外立面依旧很有“质感”

  仁恒国际公寓,是仁恒在南京开发的top级精装酒店式公寓项目,也是仁恒在河西打造的首个高端产品,可以说是仁恒的标杆代表作之一,关注度不比当年的仁恒江湾世纪低。

  而品质自是更不必说,项目2007年竣工交付,距今已有10多年,不过现在看起来依旧很有品质感。

  整个小区体量不大,只有2栋楼,外立面高级铝板+玻璃幕墙材质,辨识度极高。

  门口安保也做的非常到位,每个入口都设有保安专人值班,过往车辆都需登记识别,一定程度上保证了小区业主的居住安全。

  除了以上提到的外立面和物业,仁恒国际公寓社区绿化也非常“不一般”。

      市面上大多的公寓或公寓式的住宅,很少能有空间去做绿化、社区配套,特别是像仁恒国际公寓这种还位于城市核心区位的。

  我实地探访的过程中发现,仁恒对社区环境、绿化等格外注重,虽然小区已交付十多年,但从绿化维护、园区配置上丝毫看不出破绽,甚至比一般新建商品房小区还要“葱郁”。

  走在小区里,绿树成荫,儿童活动区、成人休闲区一应俱全,内部大堂更是金碧辉煌,高端石材的石柱、休闲沙发、雕塑等尽显仁恒豪宅气质。

  另外,仁恒国际公寓还自带高端会所——仁恒国际俱乐部,号称河西第一豪宅会所,有着约7000㎡的室内会所,近400㎡室内恒温游泳池,户外3000㎡的草坪花园。

  据了解,这是南京超五星私人俱乐部,采用会员制,室内设施主要包括:室内泳池、健身房、儿童游戏室、羽毛球场、电影院、宴会厅等高档配置,能住这里的,多数是有社会地位的人。

  仁恒国际公寓户型面积较大,总价不低,若按放风价7万/㎡、最小138㎡来算,总价预计960万起步,再加上大概率8成首付,前期高额的资金投入,可能会劝退一部人。

  但反观项目地段及配置条件,奥体CBD+新城双学区+仁恒招牌,想必定然也会吸引一波“仁恒粉”关注。

  不过,涉及到房屋使用产权年限的问题,还是要友情提醒一下,仁恒国际公寓土地使用年限为2004-2069年,商业转民用之后,产权年限是自购买后重新计算还是在原有基础上折算,需要确认清楚。

  就目前现状来看,仁恒国际公寓还属于新房,毕竟尚未对外开售;但从使用性上来看,房源是经过重新装修翻新,原则上属于二手房范畴。

   65年产权公寓作为“南京特色” 买入前有几点需要注意

      在这之前,65年产权酒店式公寓转为正常住宅售卖,南京也有过案例。

  如鼓楼滨江的证大阅公馆、龙湖春江紫宸以及中冶盛世滨江锦绣江山等,这类性质的房屋在办房产证、落户及税收方面享受和住宅一样的待遇,民用水电,可以落户、可以入学...

  后期买入也可以使用公积金+商贷组合贷款,但是在市场流通性上可能会有一些困难,并不会像住宅一样那么快容易转手。

  另外,酒店式公寓在报批规划设计方案时,对采光要求并没有那么严格,常会出现暗房的情况,而且这种性质的房屋楼层相对较高,导致得房率较低。其次,同一楼层居住户数较多,室内通风、私密性略差。

  据了解,目前这类房子只在南京有。

     且据多家案场销售反映(上文提到的有过65年产权公寓售卖经验的几家楼盘),房屋土地使用产权年限正常情况下,都是从房企拿地那一年开始计算,而非购房人购买房屋的时间。

    倘若仁恒国际公寓也是如此,是就意味着,1号楼尚未开卖就已存在缩水风险。如此一来,放风约7万/㎡的价格还能支撑的住吗?

   说到这里,不经联想到河西另一家高端公寓产品,位于集庆门大街地铁站的世茂洲际天誉公馆。

  不同的是,世茂洲际天誉公馆为40年产权(2016.9-2056.9)酒店式公寓,不能落户,不能上学、商业水电....精装修均价约4万/㎡,在售面积段约65-260㎡(总价最高近千万),这个价格已经赶超目前南京大部分住宅的价格了。

  当然啦,能买得起这类房子的人,本身就不缺钱、不缺房子,消费层级恐怕早过了学区、房屋使用年限的阶段。

      与学区比起来,他们或许更在乎资产价值、业主圈层以及未来生活的品质感享受吧。

来源:乐居新媒体

作者:刘真

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