文/乐居财经 李奕和

  张玉良从没有像这样忙碌过。

  近段时间以来，他奔前走后，接洽境内外机构谈资产出售、与投资者保持良性沟通，时常还不得不现身说法，向外界释放关于绿地的利好消息。

  今年2月，已经66岁的张玉良再次当选为绿地控股董事长。这已经是他的第二次超龄服役。掌舵绿地30年，张玉良被公认为地产圈的拼命三郎，常一周工作六天，一年有一半的时间在飞机上。

  但面对绿地持续陷入的流动性压力，张玉良仍恨不得把一天掰开当两天用。幸运的是，眼看着连续的资产出售以及美元债延期之后，站在绿地背后的国资股东，终于忍不住出手相救。

  张玉良或许能稍微松口气了。

  8月7日，绿地控股（600606. SH）公告，为了保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供有力支撑，全资子公司绿地控股集团拟向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元。

  两笔借款合计为绿地提供30亿元的流动资金，将以委托贷款方式发放，由绿地控股提供连带责任保证担保。借款期限为二年，年利率为6%。

  这一则公告可谓来的及时。因为在三天后，绿地就将有一笔3.5亿美元、利率7.97%的美元票据到期。此前在6月份到期的美元债，绿地方面已经作了展期。

  国资股东驰援

  房企遭遇流动性危机，背后大股东提供借款支持，不仅可以缓解企业阶段性的资金压力，同时也向外界释放了信心，表明股东看好企业的发展。可谓一石二鸟。

  去年以来，随着行业危机的爆发，出险企业中如富力、融创、当代置业等房企，多有获得来自大股东的资金支持。当中最大的一笔，去年9月20日，面临巨额债务压力的富力地产，就获得了董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力, 提供80亿港元股东资金。

  此外，2021年10月11日，在公告寻求将一笔美元债进行延期的同时，当代置业宣布，董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共8亿元人民币股东贷款，以帮助企业度过危机。

  一个月后的11月14日，融创中国公告，出于对公司的长远信心和长期支持，控股股东、董事会主席孙宏斌以无息借款的形式，向其借出4.5亿美元自有资金，以支持融创的经营发展。

  上述这些房企的股东资金，多用于房企债务的回购，一定程度缓解了企业的偿债压力。然而一个事实是，这些股东资金均出自房企老板或高管的个人行为，资金毕竟有限，持续性的资金支持存疑。而房企要走出困境，并非一早一夕之事。

  相比之下，绿地此次获背后国资股东的支持，实力方面或更有保障。两位股东中，上海地产持有绿地控股25.82%股权，上海城投持股20.55%。前者成立于2002年，注册资本300亿元，总资产超3000亿元。

  上海城投更甚，主要从事城市基础设施投资、建设、运营管理的它，旗下拥有城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港6家子集团，以及城投控股、上海环境2家上市公司，注册资本达500亿元，总资产超6800亿元。

  上海地产、上海城投均由上海国资委实际控制。目前，两者合计持股绿地控股46.37%，远超第一大股东上海格林兰27.3%持股。

  值得一提的是，作为第二大和第三大股东，上海地产、上海城投这次开给绿地6%的借款利率，也颇为良心。

  乐居财经《地产K线》查阅了解，绿地目前的存续美元债，利率在5.6%-7.97%之间，其平均利率为6.42%。而在境内债中，去年1月，绿地控股曾完成发行两笔合计规模为26亿元的公司债，其票面利率也达到6.5%和7%。

  据了解，房地产企业目前的融资利率普遍在7%-9%之间。两相比较之下，绿地方面此次获上海地产、上海城投30亿元借款，利率都要更低一些。

  另一组对比或许更加强烈。去年1月，同样有着国资背景的中交地产，曾宣布向控股股东中交房地产集团借入款项不超过 100 亿元，其借款年利率达到10%，远远高于中交地产的一般融资。

  对于绿地而言，此次获得上海国资股东的巨额资金支持，其好处不仅以较低的利率获得了借款。另外，即使借款到期，面临的压力也更小，至少相比外界的债务，来自股东的借款在展期上也可做更多商讨的余地。

  如仍以中交地产为例，该公司2021年4月、7月、12月，还曾向中交房地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元，随后在12月将部分借款进行展期。

  当中，包括中交地产借的26.8亿元、子公司中交地产南京的3.5亿元、子公司重庆中房嘉润的4.9亿元、子公司重庆中交西南置业6000 万元，均获得了两年的展期。

  这些债务展期，直接避免了中交地产的暴雷。

  “救急”美元债

  对于新获得的股东借款，绿地方面称，本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措，有助于公司保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供有力支撑。

  同时，进一步促进转型升级，保障公司长期平稳、健康、可持续发展。

  一个事实是，虽然有国资背景撑腰，但绿地控股近段时间来的处境不可谓不艰难。今年以来，国内疫情多点爆发，宏观经济下行压力加大，特别上海封控期间，绿地的经营受到严重影响。

  据绿地方面此前透露，3月中下旬上海爆发疫情后对销售产生较大影响：全国50%售楼处关闭；合同销售额4月同比跌幅57%，5月跌幅继续扩大。今年上半年，绿地控股实现合同销售金额680.99亿元，同比下降58.5%。

  跟许多民营房企一样，销售端承压之下，绿地也面临较大规模的境内外债务压力。

  5月27日，在一笔4.88亿美元债即将到期前，绿地控股紧急寻求了该美元债持有人的修订和豁免同意。该笔美元债息票率6.75%，原于2022年6月25日到期。经修订后，美元债改为6月25日先行支付10%的未偿本金，剩余部分在2023年6月25日偿还。

  一直以来，即便民营房企暴雷不断增加，但国资房企被认为是较为安全的企业。并且无论是在拿地还是融资，近段时间的国资房企都积极冲在最前面。

  绿地寻求债务展期，出乎很多人的意料。也让外界对国资不会轻易“暴雷”的固有印象，有了改观。

  事实上，除了这笔4.88亿的美元债，乐居财经《地产K线》了解到，绿地控股目前仍在存续的美元债有10笔，合计规模37.7亿美元。当中，年内将有4笔合计规模14.2亿的美元债到期。其余的也将于未来三年到期。

  距离最近的一笔，“GRNLGR 7.974 08/10/22”美元债，就将在2022年8月10日到期。这笔美元债由绿地发行于2021年12月10日，发行规模3.5亿元美元，票面利率7.97%。

  因此，上海国资股东此刻对绿地提供30亿借款，也可以认为是一种紧急的驰援。

  数据显示，截至2021年末，绿地有息负债余额2406亿元，“三道红线”转为橙档。现金短债比为0.81；剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；净负债率为91.6%。

  面对阶段性的偿债压力，今年5月，绿地控股曾召开固收投资人电话会议，对降负债、资产出售等问题做出回应。当中，绿地方面计划安排足够优质资产用来偿债，包括3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。

  5月16日，绿地以合同总金额3.15亿美元，出售其纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼。而更早前的2月，绿地以4000万英镑的价格将伦敦西南部Wandsworth的兰姆公馆未完工部分予以出售，这也是绿地进军伦敦的首个项目。

  据了解，仅今年一季度，绿地控股就推出55个大宗项目，合计132亿元。但受疫情因素影响，这些交易的交割时间被迫延迟。针对6月到期的美元债，绿地方面表示，展期一年，且加入了一个认购期权，只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。

  根据8月3日，绿地方面披露的数据，该公司上半年进一步压降有息负债175亿元，自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降有息负债1681亿元，有息负债余额已下降至约2201亿元。

  另外在推进稳增长、保交付、保进度等方面，绿地上半年累计完成交付面积934万平方米，共计约9万套物业，完成计划目标。其中，6月份成功交付52个项目，交付面积约470万平米。