吴向东的痕迹被抹去了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 19.7w阅读 2022-07-08 06:42


文/乐居财经 李奕和

“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”多年后听起来,吴向东初到华夏幸福喊出的豪言,依然振人肺腑。

但时易境迁,华夏幸福没能完成的商业梦,显然要由华润置地来续写了。

7月6日,有媒体消息称,华夏幸福拟将武汉长江中心项目出售,目前正与华润置地进行接洽。乐居财经《地产K线》就此消息向华润置地方面人士求证,但截至发稿,对方未能回复。

武汉长江中心项目是华夏幸福2019年成立南方总部、开启商业+旧改战略后,在商业地产领域拿下的最核心项目之一。计划的总投资金额高达300亿元。

它同时还是吴向东加入华夏幸福的首秀。当时超116亿元的拿地总价,是华夏幸福2020年净利润的3倍多。2020年,华夏幸福净利润36.65亿元,2021年为-390.3亿元。

此前一天,经历一年多重组的华夏幸福宣布,从产业新城运营商转型为产业新城服务商,提出“服务即未来”。经历了商业与旧改的“卖卖卖”之后,住宅与产城业务的“轻重结合”也成为其新的战略方向。

资本的世界,从不是一场独角戏,时代洪流下,“你方唱罢我登场”的故事始终在上演。作为有国资背景的华润置地,似乎最懂得这个道理了。此次收购华夏幸福超百亿的武汉长江中心项目,华润置地或等待已久。

华夏幸福的转身

7月5日,在河北固安、华夏幸福产业新城故事开始的地方,华夏幸福宣布了新的转型方向,其将从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。

里面提到几大要点,往后,华夏幸福的产城开发业务要“轻重结合”;住宅业务要“轻重分离”;招商与园区服务要全面向轻资产转型;资产管理业务要“资产交易”与“产营分离”并举。

显然,吃过重资产的亏的华夏幸福,轻资产成为了它要讲的新故事。

时间安排上,华夏幸福计划在2022-2023年完成债务重组,2022-2025年完成全面转型。为了配合转型,华夏幸福现场还宣布了新业务组合、匹配相应的组织架构等细节。

在这样的背景下,将武汉长江中心项目出售可看成是该公司为配合转型而做的调整。但实际上,将沉淀大量资金的商业重资产置出变现,也仍是华夏幸福艰难债务重组过程的重要一步。

武汉长江中心项目是华夏幸福获中国平安战投后,在商业地产的主要动作。2018年7月,中国平安以137.7亿元的对价大手笔买入华夏幸福19.70%股份,成为华夏幸福第二大股东。

随后的时间里,吴向东等一批从华润置地出走的职业经理人悉数进场,华夏幸福“北京+深圳”南北双总部的格局形成。此后,华夏幸福在城市更新、商业综合体等大举进击。

最具代表性的一笔投资,2019年9月,华夏幸福斥巨资116.25亿元,拿下武汉武昌区巨无霸的商业综合体项目。这是吴向东入主华夏幸福的“首秀”之作,最引起轰动。

根据规划,项目总建筑面积163万平方米,拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等,计划总投资300亿元。

2020年,华夏幸福还先后拿下了南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭等多个商办综合体项目,覆盖至南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等城市。

在商办及旧改领域的大跃进,加速了华夏幸福危机的到来。2020年底,华夏幸福的资金链问题凸显,并随着其后平安方面表示“后续将不再出钱”而正式爆发。

为积极寻求债务重组,华夏幸福此前已经多次出售旗下资产项目股权。去年6月,华夏幸福将城市更新业务卖给了鹏瑞,资产包括位于广州、东莞、深圳等地的11个城市更新项目。其南方总部也在传言中,被传多次出售。

此后,华夏幸福还先后出售了南京江宁孔雀城上元府、北京丰台科技园、霸州产业投资等多个项目股权。而在今年4月,经历了一年多的出走传言后,南方总部的灵魂人物吴向东辞任联席董事长、董事、战略委员会委员职务,正式离开华夏幸福。

根据7月4日最新披露的公告,截至6月30日,华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计104.44亿元。同时截至6月30日,该公司累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。

按照最新的转型战略,华夏幸福要想在2023年的最后期限完成债务重组,留给它的时间显然不多了。


华润置地的机会

在最高光的时刻,吴向东曾说“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”但随着武汉长江中心项目的易主,华夏幸福没能完成的商业梦,显然要由华润置地来续写了。

事实上,行业向下,国进民退成为新常态,华润置地是其中表现最为活跃的国资房企之一。不仅业绩保持稳定增长,在收并购、土地市场也连翻出手,试图在低迷的市场中频繁买入资产。

关于收并购,华润置地管理层在今年业绩会上就透露,除了此前已获得的招商银行230亿元并购贷,华润置地已经储备并购融资额度达400亿元,为集团收并购创造条件。此次收购华夏幸福超百亿的武汉长江中心项目,华润置地或已等待良久。

而地产之外,华润置地的另一物业上市平台在收购方面已经多有动作。2022年上半年,华润万象生活先后收购禹洲物业和中南服务,合计花费35.43亿元,扛起了上半年上市物业收购的大旗。

在土地投资方面,华润置地更可用“扫货”一词形容。今年以来,华润置地频繁现身北京、深圳、佛山、合肥、厦门、大连、宁波、义乌、长沙等土地市场。

2月,北京举行2022年首批集中供地,华润置地以57.12亿元、22.7亿元拿下丰台纪家庙住宅地块、石景山首钢园地块,仅当月付出土地收购权益对价超100亿。4月,深圳首批集中供地出让,华润置地以19.04亿、22.27亿摘下光明玉塘及光明凤凰2宗地块。

在5月北京的第二批次集中供地中,华润置地再度出手,斥资118.86亿大手笔夺下两宗地。当中以74.7亿元底价,拿下的丰台区亚林西地块,住宅楼面价达7.3万/平方米。华润置地也由此成为北京第二轮供地中拿地最多及金额最大的房企。

根据克而瑞披露的数据,2021年1-6月,华润置地以950.8亿元的新增土地货值,仅次于万科、中海,位居新增货值TOP100的第三名。其上半年付出拿地金额429.2亿元,是年内拿地金额超400亿元的五家房企之一。另外的几位包括中海、万科、建发。

接连在收并购、土地市场现身的背后,华润置地手握充足的现金流。2021年,华润置地手中现金1087亿元,除去受银行限制的部分,可灵活支配的现金1068亿元,是极少数手握千亿现金的房企。而其一年内到期银行借款274.45亿元,可轻松覆盖。

事实上,如果仔细梳理观察可以发现,在大多数房企受困于市场低迷及现金流压力的时候,华润置地还是少数在逆市中悄然上位的房企。

据克而瑞数据,2022年1-6月,华润置地实现全口径销售金额1210亿元,挤进百强销售榜的前5名。在这之前,2019、2020、2021年,华润置地合同销售2425亿元、2850亿元、3158亿元,分别位列百强榜单的第10名、第9名和第8名。

半年时间,华润置地的排名上升了三位。

此前5月5日,华润置地出现人事变更,李欣获扶正为华润置地董事会主席。关于华润置地的目标,他曾在3月的业绩会表示,“我们是希望在去年的签约额基础上能够有所提升。我们还是比较看重行业排名的,希望排名能有所提升。”

房地产风险不断,行业仍在持续出清。在李欣的带领下,外界或还将看到一个不一样的华润置地。


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来源:地产K线

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